Il caso. I condomini impugnano la delibera assunta dal condominio lamentando, tra l'altro, il mancato invio dell'avviso di convocazione con le modalità previste dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., ai sensi del quale l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
Avviso di convocazione dell'assemblea in caso di assenza del condomino.
Vizio della convocazione e annullabilità della delibera. Il vizio di omessa convocazione o convocazione fuori termine integra un vizio di annullabilità.
Lo ha precisato da tempo la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 4805 del 2005) e lo prevede espressamente il citato art. 66, per cui la relativa delibera va impugnata entro 30 giorni su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Lo scopo dell'avviso di convocazione. Ciascun condomino deve essere preventivamente e tempestivamente informato della convocazione dell'assemblea e dell'oggetto.
Lo scopo è duplice: garantire ad ogni condomino uno spatium deliberandi per decidere se partecipare o meno all'assemblea e, in caso positivo, essere presente alla riunione e partecipare alla stessa con cognizione di causa, approntando il proprio contributo ad illustrando compiutamente la propria posizione.
Il termine di convocazione. L'art. 66 citato, come detto, dispone che l'avviso di convocazione, come detto, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. Il termine di cinque giorni va calcolato con riferimento alla data di prima convocazione e va computato a ritroso, escludendo il giorno il cui deve tenersi l'assemblea, ma computando quello in cui la comunicazione è ricevuta.
Si tratta di un termine minimo, che il regolamento di condominio può ampliare ma non ridurre (Cass. n. 9291/1992). Nel caso preso in esame, il regolamento di condominio prescriveva che «l'assemblea è convocata a cura dell'amministratore mediante comunicazione almeno 10 gg. prima della data fissata» ed i condomini attori sostengono di aver ricevuto l'avviso di convocazione solo sette giorni prima rispetto.
L'onere della prova. Il Tribunale di Roma, sentenza 12980 del 18/09/2019, ricorda che nel caso - come quello in esame - in cui un condomino eccepisca la mancata convocazione, spetta al Condominio provare di aver assolto al relativo obbligo nel rispetto dei termini e modi previsti dalla legge, «non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa di tale obbligo (Cass. civ. n. 5254/2011) costituendo, l'avviso, un elemento costitutivo della validità della delibera (Cass. civ. n. 22685/2014)».
Sempre in merito all'onere della prova, «La presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all'indirizzo del destinatario, opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma.
L'onere di provare l'avvenuto recapito all'indirizzo spetta al mittente, salva la prova del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà» (Cass. civ. n. 4352/1999).
Il foglio di avvenuta ricezione firmato da un terzo. Nel caso di specie il Condominio ha eccepito di aver regolarmente convocato le attrici mediante consegna a mani dell'avviso nel termine di 12 giorni prima dell'assemblea e, a tal fine, ha prodotto il foglio di avvenuta ricezione.
Effettivamente, il foglio di avvenuta ricezione siglato dai condomini è atto idoneo a dimostrare la consegna avvenuta a mani. Infatti, l'art. 66 disp. att. c.c. richiede che la comunicazione debba avvenire tassativamente a mezzo "posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano".
Tuttavia, nel caso in esame, il foglio di ricezione risulta siglato da un soggetto terzo, non dal condomino.
Il principio. Il Tribunale di Roma ricordare, a tale proposito, che se a un lato non è necessario che l'avviso sia materialmente consegnato a mani del singolo condomino (l'art. 66, comma 3, parla di "consegna a mani" non "a mani proprie") «è necessario, però, che lo stesso venga recapitato nella sua sfera di conoscibilità, cioè sia pervenuto a persone che, per i loro rapporti con il destinatario o per causa di ufficio, siano tenuti a farne consegna».
Scatta l'annullamento perché manca un elemento costitutivo della delibera
La decisione. Nella fattispecie, invece, emerge che l'avviso di convocazione al condomino è stato ritirato da un soggetto terzo senza specificarne a quale titolo; né il condominio ha prodotto documentazione idonea a dimostrare che il predetto sia stato munito di delega al ritiro.
Secondo il giudice, affinché possa dirsi realizzato il requisito di cui all'art. 66 disp. att. c.c. (consegna a mano dell'avviso) e, dunque, la prova che l'atto dia effettivamente giunto nella sfera di conoscibilità del destinatario dell'avviso, il Condominio avrebbe dovuto fornire la prova scritta dell'atto di delega anche solo indicandola nel documento di avvenuta ricezione dell'avviso di convocazione siglata dal terzo.
Tale prova non è stata fornita e, pertanto, il documento prodotto da parte dal condominio non è idoneo a dimostrare la consegna e la tempestività dell'avviso di convocazione.
Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge
