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Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge
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Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge

Perché l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale può e deve avere solamente le forme indicate dalla legge?

Avv. Alessandro Gallucci 

L'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio ha una funzione precisa e la legge individua chiaramente le sue modalità di spedizione.

Questa affermazione, in una materia, quella condominiale, sovente soggetta ad incertezze e dispute interpretative, dovrebbe essere granitica ed inattaccabile.

Se usiamo il condizionale vuol dire che così, ahinoi, non è; eppure, a sommesso parere di chi scrive, le picconate che incredibilmente vengono assestate al monolite della procedura di convocazione, non avranno eco lunga.

Sarebbe meglio non ne avessero proprio, ma così non è, dato che all'inizio del 2019, la Corte di appello di Brescia, con una sentenza sintetica, ma (parrebbe) densa di significato pratico, ha assestato un colpo. O forse no? Alla fine metteremo un dubbio spezzando una lancia a favore dei giudici bresciani.

Il colpo, se di colpo si tratta, è anche ben assestato, aggiungo, perché la convocazione dell'assemblea è parte della procedura di avviso dei condòmini particolarmente costosa e l'abbattimento di quella voce di spesa in preventivo e sovente oggetto di discussione assembleare.

=> L'avviso di convocazione per essere valido deve essere spedito alla pec e non alla email ordinaria

Il mio consiglio: amministratori resistete alle richieste dei condòmini - che dopo questa pronuncia si faranno ancora più pressanti, con le carte alla mano - e non cadete nella tentazione di proposte azzardate. L'avviso di convocazione può essere comunicato in pochi modi e la legge sul punto è assolutamente inderogabile.

Siccome l'affermazione perentoria senza motivazione non ha alcun valore ed è pari alla più vuota assertività tanto in voga nei corsi motivazionali, qui appresso cercherò di spiegare il mio punto di vista, o meglio, senza alcuna presunzione, la chiarezza delle disposizioni legislative in materia di avviso di convocazione dell'assemblea condominiale.

Avviso di convocazione assemblea condominiale, le forme

L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che l'avviso di convocazione - atto col quale l'amministratore, o chi convoca l'assemblea, porta a conoscenza dei condòmini il prossimo svolgimento di una riunione - deve essere inviato a chi ha diritto a partecipare all'assemblea mediante:

  • lettera raccomandata;
  • posta elettronica certificata;
  • fax;
  • consegna a mani.

Nell'ultimo di questi modi va ricompresa anche la notificazione a mezzo ufficiale giudiziario. Per le comunicazioni a mezzo pec, ai fini del valore legale della consegna del messaggio, è necessario che l'avviso sia spedito da un indirizzo certificato ad un altro indirizzo certificato. Un pec a pec.

E la convocazione orale? E quella a mezzo di posta elettronica ordinaria?

La giurisprudenza che, a poco tempo dall'entrata in vigore della riforma del condominio s'è pronunciata sulle forme dell'avviso di convocazione, ha affermato che «alla luce del chiaro tenore letterale della norma e della indicazione di specifiche modalità di convocazione, deve ritenersi che il legislatore abbia voluto tipizzare le forme della comunicazione limitandole a quelle che garantiscano la effettiva conoscibilità della convocazione stessa» (Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350)

Avviso di convocazione assemblea condominiale, l'inderogabilità assoluta

Tassatività delle forme dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale. È questo il principio affermato nella prima lettura giurisprudenziale dell'art. 66 disp. att. c.c., lettura sostanzialmente condivisa dalla dottrina.

C'è, ad avviso di chi scrive, un elemento che rende questa tassatività - giusta o sbagliata che sia - graniticamente inattaccabile. L'art. 66 disp. att. c.c. è dichiarato inderogabile dal successivo art. 72.

Tale norma ha medesimo contenuto del quarto comma dell'art. 1138 c.c. rispetto al quale la Corte di Cassazione ha in più occasioni affermato che «il regolamento di condominio, ancorché approvato per contratto, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 comma 4 cod. civ. e non può menomare i diritti, che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni» (Cass. 9 novembre 1998 n. 11268; in senso conf. ex multis Cass. 26 maggio 1990 n. 4905).

Assoluta inderogabilità: una norma afferma che altre norme non possono essere mai modificate, nemmeno se tutti i condòmini sono d'accordo. Questo è il senso dell'assolutezza espressa. È giusto così? Non è questo il punto.

È così: nessun regolamento può modificare quorum costitutivi o deliberativi, eppure a volte sarebbe utile, come nessun patto può modificare le modalità di convocazione.

Eppure, dice qualcuno, se un condòmino si presenta in assemblea avendo ricevuto comunicazione due giorni prima, anziché cinque, sana il vizio e rende tutto regolare. Allora perché non potrebbe essere così per la spedizione dell'avviso di convocazione?

Avviso di convocazione assemblea condominiale, le richieste dei condòmini, anche se scritte, non valgono nulla

Nell'affermazione precedente c'è la chiave di volta che, per chi scrive, dovrebbe fare comprendere perché non si può derogare a quanto stabilito dalla legge, o meglio non si può avere alcuna certezza che la deroga di fatto praticata assurga a giustificazione legittima del comportamento e quindi a rigetto della richiesta d'invalidità per omessa convocazione.

Vediamo perché. La spiegazione sta nel verbo sanare. Il condòmino convocato in ritardo che si presenta in assemblea sta dicendo, con quale suo comportamento, che tutto va bene. Idem per quel condòmino che è stato convocato a voce o via e-mail ordinaria.

Ma il condòmino che, convocato a mezzo e-mail ordinaria, non si presenta all'assemblea non sta dicendo che ha ricevuto e non verrà (questo è un altro discorso), semplicemente non sta dicendo nulla e quel silenzio mette il condominio nella impossibilità di dimostrare che l'avviso di convocazione sia stato ricevuto.

=> Avviso di convocazione dell'assemblea. Quando il condomino è fuori sede. I problemi connessi alla "ricezione" della raccomandata, della PEC o del Fax.

Certo, non sfugge che ci sono le conferme di recapito, ecc. ecc., ma giuridicamente si tratta di mezzi di prova non certi e così soggetti alla discrezionale valutazione del giudice eventualmente chiamato a decidere sulla omessa convocazione.

A nulla vale la preventiva autorizzazione a inviare l'avviso di convocazione in quel modo, poiché:

  1. la legge non può essere derogata;
  2. quell'autorizzazione non prova la ricezione dell'avviso, che è l'elemento necessario di cui dare dimostrazione in un giudizio sull'omessa convocazione.

Ecco perché, secondo lo scrivente, ma ci si augura dopo questa digressioncella non solo, quanto affermato dalla Corte di Brescia è errato.

A meno che…?

Dalla sentenza n. 4/2019 della Corte lombarda non è dato comprendere se il condòmino, che aveva autorizzato la comunicazione a mezzo e-mail ordinaria fosse presente o meno all'assemblea.

La questione non è affatto secondaria, poiché non è possibile presentarsi in assemblea e poi dire d'essere stati convocati erroneamente, in quanto la presenza sana in vizio. Ecco allora che la sentenza qui più volte citata andrebbe letta assieme all'intero fascicolo di causa, per comprendere appieno in senso. Ecco quindi la lancia a favore di quei giudici.

=> Convocazione dell'assemblea di condominio con messaggi sms e whatsapp: profili di validità

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Biagio
Biagio lunedì 11 marzo 2019 alle ore 19:55

Nel ns. condominio l'amministratore(professionista iscritto in un albo) abituato, inserisce le convocazioni nella buca delle lettere. Ma non dovrebbe conoscere la norma? Forse finge anche da come vengono date le risposte a seguito di alcune contestazioni e errori matematici. Purtroppo la maggioranza lo avvalla!

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