Le deliberazioni assembleari devono essere precedute da specifiche formalità espressamente indicate dal codice civile, in particolare, tali disposizioni attengo all'oggetto e alla tempistica dell'avviso di convocazione dell'assemblea.
Ed invero ogni singolo condomino ha il diritto di partecipare alle assemblee condominiali e, pertanto, deve essere messo in condizione di poterlo fare, conoscendo preventivamente le materie che verranno trattate in seno all'assemblea e per le quali la stessa sarà chiamata ad assumere una decisione.
La norma di riferimento è rappresentata dall'art. 66 disp. att. c.c., a mente del quale, nel testo riformato dalla L. 220/2012, l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, la data fissata per l'adunanza in prima e seconda convocazione, nonché l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione, con espresso avvertimento che l'assemblea, in seconda convocazione, non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima e che, l'amministratore, ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
L'omessa convocazione anche di un solo condomino rende annullabile la delibera e l'onere della prova relativa alla regolare convocazione di tutti gli aventi diritto incombe in capo al condominio, tuttavia, «il condomino assente all'assemblea per la quale abbia ricevuto regolare avviso di convocazione non è legittimato ad impugnare, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la delibera condominiale assunta in quella sede deducendone l'annullabilità per difetto di convocazione di altri condomini» (Cass. n. 9082/2014).
Se prima della riforma le forme di invio dell'avviso di convocazione erano libere, fatta salva la necessità per il condominio, qualora convenuto in giudizio per omessa convocazione, di dimostrare l'effettivo invito a partecipare, attualmente, l'avviso deve essere trasmesso a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Ciò posto, l'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, si tratta di un termine da calcolarsi a ritroso, laddove nel conteggio non va computato il giorno finale (dies ad quem) e, pertanto, il calcolo dei cinque giorni deve effettuarsi a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per la prima convocazione dell'assemblea.
Avviso di convocazione dell'assemblea in caso di assenza del condomino.
Ciò posto, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 Cc, su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Ciò posto, nel caso in cui la raccomandata contenente l'avviso di convocazione venga restituita al mittente, nel caso concreto all'amministratore del condominio, in quanto il destinatario risulta sconosciuto all'indirizzo indicato, il procedimento di comunicazione non risulta affatto perfezionato, in considerazione del fatto che il recapito è stato meramente tentato ma non effettivamente eseguito, il che presuppone in definitiva una omessa convocazione.
Conseguentemente, la delibera comunque adottata dell'assemblea, qualora successivamente impugnata dal condomino non convocato, andrà senz'altro annullata, con tutte le conseguenze del caso in ordine alle decisioni adottate dall'assemblea che, gioco forza, risulteranno inesorabilmente illegittime.
Questi i principi espressi dalla Corte di Cassazione, VI Sezione civile, Presidente dott. P. D'Ascola, Relatore dott. A. Oricchio, nell'ordinanza n. 32475, pubblicata in data 14 dicembre 2018.
La stessa, infatti, nell'ipotesi sopra spiegata, ha ritenuto che «nella concreta fattispecie non vi era stata notifica del suddetto avviso di convocazione poiché quest'ultimo era stato restituito in quanto sconosciuto il destinatario.
Al riguardo, proprio con nota e condivisa decisione della S.U. di questa Corte (n. 14916/2016), si è chiarito - ancorché nel contesto di vicenda di altro tipo di notificazione- che, nelle ipotesi in cui "l'atto venga restituito puramente e semplicemente al mittente, si deve reputare la notificazione meramente tentata ma non compiuta, cioè, in definitiva, omessa», la delibera impugnata, pertanto, deve essere annullata.
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
