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Avviso di convocazione: meglio comunicarlo con buon anticipo se si vogliono evitare contestazioni
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Avviso di convocazione: meglio comunicarlo con buon anticipo se si vogliono evitare contestazioni

Perché è importante comunicare l'avviso di convocazione in anticipo.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'avviso di convocazione è l'atto attraverso il quale l'amministratore (o il condominio convocante) informa dello svolgimento dell'assemblea.

Si tratta di un atto unilaterale la cui efficacia si spiega una volta che giunge all'indirizzo del destinatario.

L'efficacia dei così detti atti unilaterali recettizi trova la propria disciplina positiva negli artt. 1334-1335 c.c.

L'avviso, per essere completo, deve contenere l'indicazione dell'ora, del giorno e del luogo di svolgimento della riunione, o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica alla quale ci si dovrà collegare per partecipare, oltre che l'elencazione degli argomenti sui quali si andrà a discutere: insomma l'ordine del giorno.

L'avviso dev'essere ricevuto almeno cinque giorni prima dello svolgimento dell'assemblea in prima convocazione

Guai a confondere comunicazione con ricezione e prima con seconda convocazione: in più occasioni la giurisprudenza, c'è da dire non sempre in maniera uniforme, si è espressa sull'argomento.

Merita menzione per chiarezza e sintesi la sentenza n. 22047 resa dalla Suprema Corte di Cassazione il 26 settembre 2013.

Quanto detto in quell'occasione dagli ermellini rappresenta quello che alla luce delle regole dettate dal codice civile - anche in seguito all'entrata in vigore della riforma - può essere considerato l'approdo interpretativo migliore del testo di legge.

Prima di entrare nel merito della vicenda, vale la pena soffermarsi su alcune peculiarità introdotte dalla legge di riforma (cui nella sentenza citata si fa riferimento).

Basta l'avviso di giacenza della raccomandata per la tempestiva comunicazione dell'avviso di convocazione

Forma dell'avviso di convocazione, dalla libertà alla tassatività

Prima dell'entrata in vigore della riforma (legge n. 220/2012), la giurisprudenza, costantemente, ha specificato che "in materia di condominio degli edifici, per l'avviso di convocazione dell'assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte e la prevalente dottrina, la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle forme, laddove queste non siano prescritte dalla legge o convenute dalle parti, ai sensi degli artt. 1350 e 1352 c.c. (Cass. 875/1999; Cass. 2450/1994) ovvero, in materia di condominio, quando tale principio non sia derogato dal regolamento che imponga particolari modalità di notifica, in mancanza delle quali l'assemblea non può essere ritenuta regolarmente costituita" (così Cass. 1 aprile 2008 n. 8449).

Questo principio resta applicabile a tutte quelle controversie sorte prima del 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma) e lo citiamo perché il contenzioso antecedente questa data non è poco, specie in sede di appello e soprattutto di legittimità.

La legge n. 220 ha modificato lo status quo. Ai sensi del primo comma del nuovo art. 66 disp. att. c.c.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano [..].

L'e-mail ordinaria può essere considerata mezzo di comunicazione? Stando alla lettera della legge, la risposta è negativa; certo è che qualora il condomino dovesse presentarsi a seguito di simile forma di comunicazione, non si potrebbero sollevare eccezioni sulla ritualità della convocazione.

Ad ogni buon conto al riguardo la giurisprudenza intervenuta sull'argomento ha affermato che "se in passato vigeva in passato il principio di libertà delle forme, come sancito dalla giurisprudenza di legittimità […], per cui l'unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo, con le modifiche intervenute con la L. n. 220 del 2012 l'amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma. (Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350)

Computo dei termini di comunicazione dell'avviso di convocazione

La legge non dice se i cinque giorni di cui si parla debbano essere considerati giorni liberi: non ce ne parla il codice ma la giurisprudenza, da ultimo proprio la sentenza n. 22047, ha più volte detto sì.

Ricezione in tempo utile per la prima convocazione.

Si supponga che l'assemblea in prima convocazione si terrà il giorno 10 del mese e quella in seconda il 15. L'avviso dev'essere comunicato cinque giorni (liberi) prima del 10 o del 15?

La domanda sembra banale ma se su questi argomenti arriva a pronunciarsi la Cassazione, allora tanto banale non è. In effetti nel caso sotteso alla sentenza 22047, nella pronuncia della Corte d'appello che s'era impugnata, si affermava che il termine andava considerato guardando alla seconda convocazione perché la prima, per prassi, è tenuta in giorni ed ore tali da farla considerare una mera formalità di rito.

No!

Ha tuonato la Cassazione: il termine di cinque giorni liberi dalla ricezione dell'avviso (e quindi non dalla sua comunicazione) dev'essere conteggiato avendo riguardo alla data fissata per la prima convocazione.

Ciò, dicono gli ermellini, è un dato pacifico in giurisprudenza da poco assurto a norma di legge grazie alla riforma del condominio (art. 66 disp. att. c.c.) Come dire: se per le cause riguardanti controversie sorte prima della riforma lo dicevamo noi, per quelle sorte dopo il 18 giugno (data di entrata in vigore della legge n. 220) oltre a dirlo noi, lo dice anche la legge.

Nota conclusiva: l'avviso può essere considerato correttamente ricevuto, quando è inserito nella cassetta postale del destinatario l'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale (cfr. Cass. 22 novembre 1985 n. 5769).

Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?

Cerca: convocazione giorni avviso

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Pietro
Pietro 20-01-2016 16:44:42

Buonasera. Non spiegate come e dove si deve tenere l'assemblea convocata direttamente dai condomini se L'amministratore, su richiesta dei condomini, indice una riunione troppo lontana nei tempi.

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Salvo44
Salvo44 05-08-2017 09:51:47

Se è stata valuta la legge sul condominio vuol dire che era necessaria per evitare abusi e consumi da parte di amministra. L'avete mai visto un amministratore venire nel condominio a rendersi conto dei beni da riservare? o di provvedere a qualche lavoro di conservazione? In ventanni che stò in questo condominio dove abito non l'ho visto mai.

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Dan
Dan 05-11-2017 13:36:09

Scusa Salvo 44 ma che intendi con "beni da riservare" ?
Comunque ancora non capisco come fa un amministratore a sapere "quando" gli mettono in cassetta la giacenza al tizio mica è obbligato a guardare sul sito poste italiane l'esito, non parliamo pio se sono poste private. Inoltre verrebbero tempi geologici visto che può essere ritirata entro 30 giorni. Ma poi chi se ne frega se quello non la riceve ? Mica è colpa dell'amministrazione fa fede il timpro postale dell' doc di invio rilasciato dalle poste. Dopo di che nulla è a lui imputabile se la posta è lenta.
La cassazione rompe sempre le scatore oltre a non servire a nulla...

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Michele  Cogotti
Michele Cogotti 18-06-2021 08:56:47

Che i 5 giorni debbano essere considerati "liberi" non lo dice l'art. 66 e neppure lo afferma la sentenza n. 22047 della cassazione citata, che, al contrario, non smentisce il rilievo della corte d'appello di Trieste che sostiene invece (correttamente) che i termini non sono "liberi".

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Salvatore44
Salvatore44 18-06-2021 10:24:12

L'amministratore deve applicare l'art. 66 che parla chiaro. Inoltre ha tre possibilità:" raccomandata r/r - email PEC e raccomandata a mano. Inoltre leggendo l'art.1130 e sequela si evidenziano i doveri dell'amministratore. Sicuramente L'amministratore disconosce il codice civile, le leggi ed i regolamenti sul condominio se si comporta alla carlona. Così facendo evidenziare la sua scarsa preparazione in materia ed il suo mancato aggiornamento professionale che è obbligatorio.

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LORETTA MOBILIA
LORETTA MOBILIA 09-07-2021 22:37:50

un ingegnere iscritto all'albo può fARE l'amministratore DI CONDOMINIO
senza il patentino e/O I DOVUTI AGGIORNAMENTI ???????

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