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Autoconvocazione ed immobile caduto in eredità
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Autoconvocazione ed immobile caduto in eredità

Chi convocare quando un immobile è caduto in eredità se a convocare sono i condòmini?

Avv. Caterina Natalotto  

Quando l'amministratore cessa dall'incarico, per perdita dei requisiti indicati nelle lett. a) b) c) d) ed e) dell'art. 71 bis delle disp. att. c.c. (godimento dei diritti civili o dei requisiti di onorabilità), o quando non è mai stato nominato un amministratore in assenza di numero di proprietari che obblighi la costituzione, ciascun condomino può convocare ovvero autoconvocare l'assemblea per la nomina dell'amministratore. (Art. 66, comma 2, disp. att. c.c.) .

Legittimati a partecipare all'assemblea sono tutti i proprietari e nel caso di immobile caduto in eredità legittimati sono gli eredi che abbiano effettivamente accettato l'eredità, diventando titolari del diritto alla convocazione della stessa.

Quando l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea condominiale e quali sono le conseguenze dell'inadempimento?

Questo è quanto chiarito dal Tribunale di Cassino con la decisione n. 717 del 17 maggio 2021

Autoconvocazione dell'assemblea

L'ente di gestione condominiale viene ad esistenza per il solo fatto che (almeno due) distinte unità immobiliari poste all'interno del medesimo fabbricato appartengono ognuna a un diverso proprietario (cfr., Cass., Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006).

L'art.66 cpc disp att novellato dalla legge n. 220/2013, che ha introdotto nuove regole sulla convocazione dell'assemblea condominiale attribuisce l'iniziativa della convocazione anche ai singoli condomini acconsentendo loro, di poter richiedere, all'amministratore, di convocare l'assemblea se questi non vi ha provveduto.

Tuttavia le deliberazioni assunte in un'assemblea convocata senza il rispetto dell'iter indicato dall'art. 66 disp. att. c.c. o su iniziativa di un condomino pur in presenza dell'amministratore, sono annullabili (Cass. sent. n. 3139/1973).

I condomini interessati alla convocazione possono chiedere gli indirizzi degli altri all'amministratore in quanto, nell'ambito del condominio, per i rapporti interni tra i condomini e la corretta gestione del medesimo, la normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003, n. 196, non opera.

Ecco entro quanto tempo va convocata la seconda assemblea.

Spetta al presidente dell'assemblea, nominato prima dell'inizio della riunione, verificare la regolarità delle convocazioni.

Immobile caduto in eredità

Ma che succede quando un immobile cambia proprietario per apertura della successione mortis causa? L'erede deve comunicare all'amministrazione condominiale i dati anagrafici del nuovo proprietario al fine di permettere l'aggiornamento del registro anagrafico dei condòmini, adeguatamente tenuto e regolarmente aggiornato secondo le variazioni, di volta in volta, comunicate da chi ne abbia il titolo e l'onere o, comunque, acquisite, con l'uso della normale diligenza, da chi lo gestisce e ne ha la custodia.

Ed infatti, è onere dell'amministratore inviare, a tutti i condòmini, una scheda di richiesta/aggiornamento dati informando gli stessi condomini che ogni variazione dei dati deve essergli comunicata per iscritto entro 60 giorni dall'avvenuta variazione, per tenere sempre aggiornato il registro di anagrafica condominiale, fermo restando che non è tenuto ad effettuare costanti attività investigative presso i pubblici registri per mantenere aggiornata l'anagrafe condominiale.

Ma può chiedere e ottenere l'indicazione dei dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune.

Amministratore di condominio revocato dall'Autorità Giudiziaria e assemblea per la nomina del suo sostituito

Pertanto, al fine della partecipazione all'assemblea, spetta all'erede o al legatario succeduti nel condominio l'onere di mettersi in contatto con l'amministratore per rendere noti i loro dati.

In ogni caso l'amministratore che viene a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non manifestano tale loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna ricerca, non è tenuto ad inviare alcun avviso né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l'ultimo domicilio.

In particolare nell'ipotesi di subingresso nella titolarità di una porzione particolare di edificio condominiale, affinché il nuovo proprietario si legittimi, di fronte al condominio, quale avente diritto a partecipare alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'avente causa o concorrente con quella del dante causa, che, in forma adeguata, renda noto al condominio detto mutamento di titolarità.

Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?

Anche se l'amministratore fosse informato del decesso, potrebbe solo dedurne che si è aperta una successione, ma non anche che la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né capire chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l'eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione.

In ogni caso se l'erede non comunica nulla all'amministratore non potrà poi sostenere di non esser stato regolarmente convocato, né impugnare le delibere condominiali formatesi nelle riunioni a cui non ha potuto (per sua colpa) partecipare.

Inutile pure opporsi al decreto ingiuntivo con cui l'amministratore gli chiede le spese, sostenendo l'invalidità delle delibere relative agli oneri condominiali da pagare.

Ed infatti, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, condiviso dal Tribunale di Cassino: "fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, l'amministratore condominiale, a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l'ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca "(Sez. 2, Sentenza n. 6926 del 2007).

L'amministratore che non può convocare l'assemblea per discutere sul rendiconto deve indirne una per spiegare perché

Il principio affermato è tuttavia interessante laddove pone un onere di informazione in capo al condomino/erede, pena l'impossibilità di dolersi della mancata convocazione!

Sentenza
Scarica Trib. Cassino 17 maggio 2021 n. 717

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