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L'avviso di convocazione deve essere ricevuto dal condomino entro cinque giorni.
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L'avviso di convocazione deve essere ricevuto dal condomino entro cinque giorni.

L'avviso di convocazione entro quanti giorni deve pervenire al singolo condomino? Cosa comporta la violazione del termine?

Avv. Anna Nicola  

Convocazione di tutti gli aventi diritto

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati (art. 1136 c.c.). Gli aventi diritto a essere convocati all'assemblea sono i soggetti legittimati a esprimere il voto a seconda degli argomenti da deliberare.

Se l'amministratore manca di convocare anche un solo condomino o altro soggetto legittimato, le deliberazioni sono passibili di annullamento ad opera della persona a cui non è stato inoltrato l'avviso (art. 1137 c.c.).

La presenza del condomino pretermesso nella convocazione sana la mancata convocazione, con ciò avendo manifestato il condomino di voler rinunziare all'impugnazione della delibera assembleare per questo motivo.

Indicazione dei temi ordini del giorno

L'avviso di convocazione deve sempre indicare in modo chiaro gli specifici temi che costituiscono l'ordine del giorno dell'assemblea.

Questo principio è in tema di diritto del condomino di formare un propria volontà sui temi che vengono deliberati nell'assemblea.

L'avviso va inviato all'indirizzo di residenza anche se il condomino è in vacanza al mare

Solo la delibera assunta all'unanimità sana l'omessa indicazione dello specifico argomento: avendo tutti espresso il voto positivo, non vi è alcun soggetto titolato a impugnare la deliberazione in ragione della mancanza dello specifico ordine del giorno (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21298).

L'avviso di convocazione e il rispetto del termine

L'amministratore di condominio è obbligato a inviare l'avviso di convocazione dell'indicenda assemblea a tutti i soggetti legittimati a partecipare alla riunione entro il termine di almeno cinque giorni prima della data della specificata riunione (art. 66 disp. Att. c.c).

Entro questo termine i singoli condomini devono aver ricevuto l'avviso di convocazione, non essendo sufficiente che in questo lasso temporale l'amministratore abbia inoltrato l'avviso (Trib. Roma 09/06/2009).

L'amministratore deve prestare attenzione nel calcolare il giorno in cui ritiene che possa pervenire la raccomandata a tutti i destinatari: da esso deve far decorrere almeno cinque giorni per scadenzare la data dell'assemblea, tenendo conto che il giorno iniziale non deve essere calcolato e che, se l'ultimo giorno è un festivo o un sabato, il termine scade il primo giorno successivo lavorativo.

Si suole parlare del c.d. spatium deliberandi, cioè del minimo spazio temporale entro cui il singolo può decidere come andare a votare in assemblea sugli argomenti che vengono poi discussi in quella sede.

Il mancato rispetto del termine può comportare l'impugnazione della deliberazione, sotto il profilo dell'annullamento, trattandosi di vizio attinente al procedimento (art. 1137 c.c.).

Si tratta di un principio espresso molto di recente dalla Cassazione con la decisione del 30 ottobre 2020, n. 24041.

L'integrazione dell'avviso di convocazione deve rispettare il termine di preavviso di cinque giorni

Termine invio avviso di convocazione assemblea condominio, la Cassazione 30 ottobre 2020, n. 24041

Nel caso sottoposto al vaglio della Suprema Corte, già la Corte di Appello ha evidenziato come, a fronte di riunione dell'assemblea fissata in prima convocazione per il 26 gennaio 2010 ed in seconda convocazione per il 27 gennaio 2010, l'avviso ex art. 66 disp. att. c.c. era stato ricevuto dalla condomina impugnante soltanto in data 23 gennaio 2010, senza che rilevasse, al fine di escludere l'invalidità dell'impugnata delibera, né il dedotto inadempimento di Poste Italiane incaricata del recapito, né la "prova di resistenza" offerta dalla maggioranza comunque raggiunta.

La Suprema Corte ha confermato la sentenza del giudice di merito sulla scorta delle osservazioni che qui di seguito si riportano.

Termine invio avviso di convocazione assemblea condominio e i principi della Suprema Corte: diritto del condomino

Già prima della Riforma, la giurisprudenza era costante nell'affermare che ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve pertanto essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., essendo atto unilaterale recettizio, deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, tenendosi conto della data della prima convocazione (Cass2, 26/09/2013, n. 22047; Cass. 22/11/1985, n. 5769).

Basta l'avviso di giacenza della raccomandata per la tempestiva comunicazione dell'avviso di convocazione

Il mancato rispetto di questo termine costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell'art. 1137 c.c. Conferma di quanto detto è fornita dall'attuale formulazione dell'art. 66, comma 3, c.c. che si riferisce non solo all'omessa, ma anche alla tardiva o incompleta convocazione, dando indicazione della legittimazione del solo condomino non ritualmente convocato ad agire per l'annullamento.

Termine invio avviso di convocazione assemblea condominio, la prova in capo al condominio

Incombe al condominio dimostrare la data in cui l'avviso è pervenuto all'indirizzo del condomino impugnante, nel rispetto del termine in esame.

Ove esso sia stato trasmesso con lettera raccomandata e non sia stato consegnato per l'assenza del destinatario, la data in considerazione coincide con quella dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro (così Cass. 06/10/2017, n. 23396).

La Suprema Corte osserva che in quest'ambito non si può invocare la regola della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, perché questa regola è stata sancita dalla giurisprudenza costituzionale in ambito processuale e non può riferirsi all'ambito sostanziale.

Si estende, al più, anche agli effetti sostanziali dei primi ove il diritto non possa farsi valere se non con un atto processuale (Cass. Sezioni Unite, 09/12/2015, n. 24822).

Scatta l'annullamento perché manca un elemento costitutivo della delibera

Termine invio avviso di convocazione assemblea condominio e annullabilità per il solo vizio del mancato rispetto

Verificato il mancato rispetto del termine di convocazione, la delibera è da annullare indipendentemente dalla prova di uno specifico interesse sostanziale volto all'eliminazione della delibera.

Non vi è alcun vincolo di subordinazione in questo senso: l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento ex art. 1137 c.c.

è rappresentato proprio dall'accertamento dei vizi formali, tra cui quello in esame, di cui sono affette le deliberazioni (Cass., 10/02/2010, n. 2999; Cass., 23/03/2001, n. 4270; Cass., 04/04/1997, n. 2912).

La denuncia di un vizio relativo al procedimento di convocazione concerne la tutela della collegialità dell'assemblea e ne implica un'alterazione invalidante della formazione del volere dell'assise.

In quest'ambito non ha rilievo il carattere non determinante del voto del condomino non ritualmente convocato ai fini del raggiungimento della maggioranza occorrente ai fini dell'approvazione della deliberazione.

L'annullamento della delibera è in ragione del vizio in sé del mancato rispetto del termine di convocazione.

Avviso di convocazione e ordine del giorno, quando non può essere richiesto l'annullamento?

La forma dell'avviso di convocazione

Per evitare contenziosi in quest'ambito, l'avviso di convocazione deve sempre rispettare una certa forma: essere effettuata per raccomandata con ricevuta di ritorno (anche se non è indicato dal legislatore, la cartolina di ritorno serve per dimostrare il rispetto del termine di cinque giorni dell'invio della singola convocazione), via fax, consegna a mano o via posta elettronica certificata.

Sono tutti mezzi di trasmissione della convocazione che danno la certezza dell'avvenuto puntuale adempimento.

Motivi formali di impugnazione

Sono motivi di impugnazione dell'assemblea il mancato rispetto del termine di cinque giorni, la mancata specificazione del tema da deliberare salvo quanto appena detto, il mancato rispetto della forma scritta, la mancata precisazione del luogo, della data e dell'ora dell'assemblea, dell'indicazione del soggetto che manda l'avviso e del condominio interessato: se non vi è uno di questi elementi le delibere assunte in assemblea possono essere annullate in sede giudiziaria (Cass. Sez. Unite, 07 marzo 2005, n. 4806), previo esperimento del procedimento di mediazione.

Il caso particolare dell'assemblea chiamata a deliberare le modifiche delle destinazioni d'uso dei beni comuni

Si ricorda che caso particolare è l'avviso di convocazione dell'assemblea di modifica delle destinazioni d'uso dei beni comuni (art. 1117 ter c.c.): qui la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati; il singolo avviso deve essere recapitato ai condomini mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni dalla data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

Breve vademecum sulle regole riguardante l'assemblea ordinaria e quella straordinaria

Sentenza
Scarica Cass. 30 ottobre 2020 n. 24041

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Enzo
Enzo 03-11-2020 18:36:41

Il nostro amministratore unico per un complesso unico di 5 scale con specifico numero civico e rispettivi servizi separati compreso il tetto e spazi comuni compreso impianti di riscaldamento fa deliberare i bilanci separati di ogni condominio in un unica assemblea generale. Ho più volte richiesta la convocazione separata, come avviene per deliberare su singoli servizi ascensore, scale e tetto ecc. però non prende in considerazione la mia richiesta. Inoltre nei bilanci sono riportare le voci di spesa senza riferimenti alle relative fatture. Abbiano ricevuto la convocazione per l'approvazione del bilancio ma citate le norme per i Covjd djce che non si potrà tenete se non riceverà una raccomandata di condomini che si assumono la responsabilità di fare il Presidente. Il Presidente non dovrebbe essere nominato in Assemblea!?

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Roberto Zanotto
Roberto Zanotto 07-02-2021 02:42:41

Non capisco ancora il collegamento che viene fatto sempre tra l'art. 1136 e 1137 c. civ. per cui solo il condomino non convocato può contestare. In realtà quando inizia una assemblea è il presidente appena eletto che verifica se tutto è in regola, e se lui ravvisa che non tutti i condomini sono stati avvisati, lui può secondo me bloccare l'assemblea (il condomino assente non convocato non c'è). L'art. 1136 è chiaro: non si può deliberare se consta che non tutti sono stati convocati, e non può agire chi non c'è e non è stato convocato. Per me c'è qualcosa che non va, però sono propenso a pensare che per la regolarità assembleare in base al'art. 1136 sia legittimato anche il presidente ad agire difronte ad una irregolarità, e quindi in quel caso ad annullare l'assemblea (si risponda per favore a questa domanda: nel momento dell'assemblea dopo aver verificata l'irregolarità, chi può dichiarare che l'assemblea non può deliberare? Solo il condomino non avvisato che non c'è in assemblea? No. La verifica viene fatta dal presidente dell'assemblea, o comunque da chi sta in assemblea - questo dice l'art. 1136, articolo che durante la stesura della prima legge sul condominio in Italia, 1942, era stato proprio scritto di suo pugno così dall'allora ministro della giustizia, il guardasigilli Grandi, lo stesso che l'anno dopo nel gran consiglio del partito fascista ha presentato la mozione di sfiducia nei confronti di Mussolini, con conseguente caduta del regime fascista e arresto di Benito deciso dal re - si usa ancora adesso, da allora, il termine "adunata"...capisco allora, eravamo in guerra, ma riproporre questa parola anche nella "Novella" mi è sembrata una "stupidaggine" dei legislatori del 2012. Grandi non aveva posto alcuna condizione: quando, dopo una verifica assembleare si nota che c'è una irregolarità di convocazione, non si delibera nulla, e basta, l'assemblea non è rappresentativa del condominio nel suo insieme. Provate a pensare ad una situazione recente in campo politico: il premier Conte non ottiene la fiducia per un voto, di un senatore magari del "gruppo misto" non avvisato che c'era la riunione per la fiducia al Presidente del Consiglio: chi è legittimato a protestare, solo il senatore non avvisato? Ma scherziamo!? Gradirei in merito un parere e una risposta anche da parte del grande avvocato Gallucci. Grazie, io faccio parte del grande forum di Condominioweb-amministratori.

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