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Considerazioni sul nuovo art. 66 Disp. Att. C.C.

L'art. 66 disp. att. c.c. consente lo svolgimento di assemblee condominiali a distanza. Eppure la norma presenta non poche criticità. Quali?
Avv. Davide Ligonzo - Foro di Taranto 

Fino alla riforma di cui alla Legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, l'art. 66 Disp. Att. C.C. constava di soli quattro commi ed al riguardo la giurisprudenza, sia di merito sia di legittimità, se n'era occupata più che altro a proposito di quel termine minimo necessario perché l'avviso di convocazione potesse considerarsi tempestivamente ricevuto ("L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza").

Successivamente - e con ragione - il legislatore della riforma ritenne di completare l'articolo in questione provando a precisare:

  • come dovesse essere concepito ed inviato l'avviso di convocazione;
  • quali le conseguenze di una errata convocazione;
  • quali le facoltà dell'amministratore a proposito dello svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione o della indizione di più riunioni consecutive.

È lecito registrare lo svolgimento delle assemblee condominiali?

L'integrazione entrata in vigore nel 2013 era senz'altro perfettibile ma, in ogni caso, ebbe il merito di non porre agli interpreti ed agli operatori più dubbi delle certezze che si affermavano.

Tanto è vero che nella giurisprudenza successiva non si ritrovano pronunce di particolare rilievo o interpretative delle novità inserite nella norma.

La micro riforma operata dal comma 1 bis, dell'art. 63, Legge n. 126/2020 (di conversione, con modificazioni, del D.L. n. 104/2020, già noto come "decreto agosto") - a parere di chi scrive - sostanzialmente rappresenta un passo indietro.

Il nuovo art. 66 Disp. Att. C.C. ne risulta con contenuto ulteriormente ampliato e notevolmente peggiorato quanto a chiarezza espositiva, ovviamente nelle parti che sono state inserite (vedi il terzo comma) o integralmente aggiunte (il sesto comma).

Se l'intento del legislatore era quello di chiarire se e come potesse legittimamente svolgersi un'assemblea condominiale in videoconferenza allora detta intenzione è rimasta senza esito, il risultato manca quasi del tutto e si chiarisce molto meno di ciò che invece si complica.

Va poi evidenziato che quella in oggetto, sebbene scritta nel contesto emergenziale imposto dalla pandemia di Covid-19, non sarà una norma passeggera, cioè non sarà cancellata nel momento in cui terminerà lo stato di necessità. Al contrario essa (così com'è, salvo modifiche) è destinata a regolamentare per un imprecisato futuro la possibilità di svolgere assemblee condominiali da remoto.

E già solo per questa ragione avrebbe meritato una scrittura più attenta.

Avviso di convocazione e assemblea in video conferenza

Il vigente art. 66 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, quanto alle sole parti modificate (di seguito riportate in grassetto), così recita:

  • Terzo comma. "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa".
  • Sesto comma. "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.

    In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione".

Svolgimento dell'Assemblea in tempo di restrizioni sociali

Dall'esame letterale del testo sembra trasparire una sola alternativa: le assemblee condominiali potranno continuare a tenersi in presenza (al momento sia pure con il necessario rispetto delle prescrizioni a tutela della salute) oppure da remoto, con le peculiarità che poi esamineremo.

Nulla viene previsto - e si che invece ce ne sarebbe stato bisogno - riguardo la possibilità di convocare e condurre assemblee in modalità mista, cioè con alcuni condòmini presenti personalmente ed altri online, collegati da proprio terminale.

Eppure qualunque operatore del settore potrebbe confermare che l'ipotesi dell'assemblea mista in realtà potrebbe essere la chiave di volta per sorreggere l'intero impianto futuro delle riunioni condominiali.

Infatti tra due previsioni utopistiche - quella di avere tutti i partecipanti al condominio riuniti in una sala oppure tutti presenti dinanzi al rispettivo terminale - appare decisamente più realistica la possibilità di gestire taluni in presenza ed altri utilizzando gli strumenti tecnologici.

Assemblea in videoconferenza, cosa cambia?

Prima del 14/10/2020 (data in cui è entrata in vigore la L. 126/2020) le assemblee convocate in via telematica non erano regolamentate dalla legge.

Ciò significava che non erano neppure vietate ed infatti, sia pure con vari dubbi interpretativi e distinguo prudenziali, c'è stato chi pragmaticamente vi ha fatto ricorso; con buona pace di coloro che negavano aprioristicamente tale possibilità (secondo i quali, per esempio, l'assemblea può svolgersi solo in un luogo reale ben determinato, in base alla lettera ed allo spirito delle norme).

Quanto suddette scelte operative si riveleranno felici lo testimonieranno eventuali pronunce giurisprudenziali future.

Assemblea on-line, è legge la norma che la consente. Alcune considerazioni

Adesso, per il neo terzo comma dell'articolo in commento, l'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale deve contenere, tra le altre cose, l'indicazione del luogo fisico in cui si svolgerà la riunione oppure l'individuazione del luogo virtuale in cui sarà possibile collegarsi in videoconferenza, cioè la piattaforma elettronica propriamente detta.

Da quanto innanzi sembra di potersi affermare che col termine "luogo" si possa indifferentemente fare riferimento ad entrambe le situazioni, purché esattamente individuate nella convocazione (l'ufficio dell'amministratore o la sala condominiale piuttosto che uno dei vari software, gratuiti o a pagamento, che offrono la possibilità di gestire videoconferenze).

La qual cosa pare sostenere le ragioni di coloro che nei mesi scorsi estendevano il concetto di "luogo" oltre quello materiale.

Ma le criticità in realtà sono altre.

Assemblea in videoconferenza, criticità

La possibilità di svolgere l'assemblea da remoto deve essere "prevista", cioè letteralmente immaginata prima del suo verificarsi.

L'idea che tale previsione possa rientrare tra le decisioni operative del solo amministratore viene definitivamente accantonata con la successiva lettura del neonato sesto comma: "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale (…)".

Deve essere dunque la compagine condominiale a prevedere e regolamentare la possibilità di riunirsi in videoconferenza. Prevederlo in che modo?

La via principale che il legislatore sembra aver individuato è quella del regolamento.

Se una disposizione regolamentare ha previsto (o prevedrà) una video assemblea sarà necessario e sufficiente rifarsi a detta clausola per non incorrere in alcuna violazione.

Va detto però che tale ipotesi al momento appare meno che residuale, potendosi presumere irrilevante la percentuale di regolamenti, contrattuali o assembleari, in cui è stata già considerata la possibilità di condurre riunioni da remoto.

Dunque mancando il regolamento occorre il "consenso di tutti i condomini".

Appare opportuno (anzi necessario) chiedersi con quali modalità debba essere raccolta tale manifestazione di volontà per la successiva organizzazione di un'assemblea in modalità di videoconferenza.

Ovviamente la possibilità principale - ma forse non l'unica - è quella assembleare.

Il consesso condominale potrà - o forse è più giusto dire avrebbe potuto - concepire una regola, eventualmente da inserire nell'ordinamento del condominio. Con quali maggioranze?

Assemblee condominiali: nessun divieto di svolgimento nel nuovo DPCM

Trattandosi di una questione che non va a "menomare i diritti di ciascun condomino (…)" sarebbe stato lecito rifarsi al combinato disposto del 3° comma dell'art. 1138 e del 2° comma dell'art. 1136 C.C.; cioè i condomini avrebbero potuto approvare una nuova clausola regolamentare sull'assemblea da remoto "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".

Invece - per ragioni tutt'altro che chiare e, comunque, non condivisibili - il legislatore del 2020 ha stabilito che, nel silenzio del regolamento, solo "previo consenso di tutto i condomini" si potrà decidere di riunirsi in modalità remota; cioè a dire che, di fatto, quei condòmini che non sanno, non possono o non vogliono utilizzare gli strumenti tecnologici finiranno con l'impedire ad un'ipotetica maggioranza la possibilità di farlo.

Insomma, passando dalla teoria alla pratica, sembra giungersi al paradosso che per poter deliberare sulla possibilità di riunirsi telematicamente i condòmini devono prima incontrarsi, tutti, di persona e devono, tutti, votare in senso favorevole.

Le quali cose, al di là delle difficoltà operative che ogni amministratore ben conosce, appaiono ancora più clamorose nel contesto emergenziale in cui si lavora attualmente, con tutte le prescrizioni e/o divieti a corredo.

Vale poi la pena ricordare che storicamente le norme codicistiche (ed appresso la giurisprudenza di legittimità) hanno sempre limitato ad alcuni casi speciali la necessità del voto unanime dei condòmini; a solo titolo d'esempio si ricorda la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese o l'apposizione di limiti all'utilizzo della proprietà privata.

Insomma ipotesi in cui per varie ragioni si finisce con l'incidere, in modo anche rilevante, sui diritti dei singoli nella partecipazione al bene comune.

Tale pericolo non pare possa ravvisarsi in una deliberazione sulle video assemblee.

Assemblea in videoconferenza, il verbale

C'è poi da chiedersi se il consenso portato in un verbale assembleare totalitario potrà automaticamente essere trasfuso in una norma regolamentare, a valere erga omnes e fino a modifica contraria.

Quale che sia la risposta a quest'ultima domanda, il tema si presta comunque a generare ulteriori dubbi; tra i tanti, potrà trovare posto in un regolamento contrattuale, eventualmente già trascritto nei pubblici registri? Oppure, in caso di successiva revisione del regolamento assembleare, detta clausola potrà essere modificata con le maggioranze previste dal 2° comma dell'art. 1136 C.C. oppure sarà necessaria l'unanimità?

La seconda possibilità di azione che si intravede è la seguente.

=> Assemblee Si, Assemblee NO, Assemblee al Cinema o al Teatro?

La norma non afferma che il "consenso di tutto i condomini" debba obbligatoriamente essere incorporato in un verbale assembleare.

L'amministratore potrebbe dunque richiedere a ciascun condòmino - ovviamente in forma scritta - suddetta manifestazione di volontà e, ove ottenesse l'unanimità dei consensi, potrebbe operare di conseguenza.

Da chiedersi se detto consenso potrà essere raccolto in un'unica occasione, a valere per tutte le video assemblee successive, oppure se dovrà essere richiesto ed ottenuto prima dell'organizzazione di ogni video riunione.

Infine, poiché nel corso di una video assemblea vi è trasmissione ed eventuale registrazione della propria immagine attraverso l'utilizzo di supporti informatici e/o per il tramite di piattaforme web, possono esserci risvolti anche in tema di privacy.

Anche a proposito di tale ultima questione, per esempio, bisognerà chiedersi se il consenso fornito dall'ex condòmino obbliga anche il subentrante, suo avente causa, oppure se da costui sarà necessario ottenere altra autorizzazione.

Assemblea in videoconferenza, conclusioni

Tornando all'esame della norma, una prima conclusione porta a considerare che si tratta dell'ennesima occasiona persa.

Si sarebbe potuto scrivere - ma prima ancora si sarebbe dovuto congegnare - un articolato innovativo, in un ambito che sicuramente ha bisogno di chiarezza e comprensibilità, proprio per favorire l'applicazione pratica della legge.

Restano qui sullo sfondo ulteriori notazioni sulla possibilità di ricorrere all'applicazione analogica di altre norme (si pensi alla possibilità per le società di capitale di riunirsi telematicamente) o sulla redazione del verbale assembleare, che d'ora in poi dovrà obbligatoriamente essere sottoscritto dal presidente della seduta.

L'integrazione dell'avviso di convocazione deve rispettare il termine di preavviso di cinque giorni

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Elio
Elio 07-11-2020 20:07:45

L’art. 66 è stato sempre per tutti, sia condómini che professionisti un punto fermo, ora è diventato un altro ramo di quel ginepraio creato dal legislatore tra norme ordinarie, privacy e burocrazia. Che pena....

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Grazioli Angelo
Grazioli Angelo 16-11-2020 11:37:47

Ma qualcuno ha pensato alle persone anziane che già hanno difficoltà a gestire un telefonino come potrebbero gestire una assemblea in videoconferenza?. inoltre se queste non fossero dotate di strumento tecnologico come farebbero a partecipare, se non in presenza fisica?
Sempre peggio, e se durante la videoconferenza a qualche partecipante salta la connessione cosa succede?, l'assemblea è da ritenersi comunque valida oppure no?
Chi legifera la fà sempre semplice e facile tanto non sono Loro poi a gestire i problemi.

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