Il rapporto amministratore-condominio viene inquadrato nell'ambito del mandato con rappresentanza, anche se vi sono alcune caratteristiche peculiari, derivanti dal fatto che le attribuzioni dell'amministratore e i nuovi obblighi, a carico dello stesso, sono stabiliti dalla legge.
Proprio con riferimento al predetto inquadramento in termini di rapporto di mandato, deve evidenziarsi la vigenza, anche per l'amministratore dell'obbligo previsto dall'art. 1713 c.c. per il quale il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Tale obbligo, nello specifico del condominio risulta da tre distinte norme: l'art.1130, n. 1), c.c., secondo cui l'amministratore deve convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale; l'art.1130, n. 10) c.c., il quale aggiunge che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e ripete che deve perciò convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni; l'art. 1130-bis c.c., ove si stabilisce, infine, che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica.
L'obbligo del mandatario di rendere il conto diventa esigibile al momento in cui il mandato viene adempiuto, e per l'amministratore del condominio l'attualità di tale obbligo si verifica alla scadenza di ciascun anno, dovendosi poi convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dal termine dell'esercizio.
La violazione dell'obbligo inerente la resa del conto annuale e del termine detto per la presentazione se risulta essere plurima e reiterata nel corso del tempo, deve considerarsi grave e indice di cattiva gestione del condominio.
Se due o più rendiconti nel corso del tempo non sono stati approvati può essere necessario approvare più rendiconti nella medesima assemblea. A tale proposito merita di essere segnalata la sentenza del Tribunale di Roma n. 11039 dell'11 luglio 2023.
È valida la delibera condominiale che approva in una stessa riunione più rendiconti? Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando un condomino citava in giudizio il condominio e l'amministratore in proprio, impugnando le delibere con cui l'assemblea in una stessa riunione aveva approvato i rendiconti di tre esercizi finanziari relativi alla gestione del riscaldamento con i relativi riparti spese.
A sostegno delle sue ragioni l'attore faceva presente che le delibere erano illegittime in quanto comportavano l'approvazione congiunta di più consuntivi in violazione del principio di annualità della gestione.
Di conseguenza lo stesso condomino chiedeva che le predette decisioni assembleari fossero dichiarate nulle o annullate; il condominio, costituitosi, contestava la fondatezza delle domande, chiedendone il rigetto.
L'amministratore nel costituirsi anche in proprio eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva e contestava anche nel merito la fondatezza delle domande.
Limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore
Il Tribunale ha dato torto all'attore; infatti, lo stesso giudice ha preliminarmente messo in rilievo il difetto di legittimazione passiva dell'amministratore - convenuto anche in proprio, posto che l'impugnazione delle delibere e la connessa pretesa risarcitoria hanno quale unico contraddittore l'amministratore nella sua qualità di rappresentante ex lege del condominio.
Nel merito il Tribunale ha evidenziato che l'approvazione dei bilanci consuntivi di più anni in una sola assemblea è valida, perché la violazione delle regole di gestione ha rilievo solo ai fini dell'eventuale revoca dell'amministratore, ma non intacca la legittimità della delibera assembleare.
Considerazioni conclusive
Secondo una parte della giurisprudenza, se è vero che la mancata approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio costituisce grave irregolarità suscettibile di portare alla revoca giudiziaria dell'amministratore, è altrettanto vero che la deliberazione con cui viene approvata più di una rendicontazione non è nulla, ma è annullabile (Trib. Lecce 9 aprile 2020 n. 959).
L'opinione prevalente, però, sottolinea che un rendiconto che non si colleghi a quello dell'anno precedente può porre problemi in ordine alla sua idoneità a fornire una rappresentazione affidabile della situazione finanziaria patrimoniale del condominio; secondo la stessa opinione, però, detta situazione non deve essere confusa con la discussione ed approvazione, in unica soluzione, di più rendiconti formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione e collegato contabilmente a quello dell'annualità precedente (Trib. Roma 4 novembre 2021 n. 17135).
Per questa tesi, quindi, la delibera assembleare che approvi più rendiconti è legittima, sempreché ognuno di essi sia riferibile al singolo e distinto esercizio finanziario.
Sulla stessa linea è stato affermato che la violazione del principio di annualità della contabilità può essere solo motivo di responsabilità e di revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, ma non motivo di nullità della delibera assembleare di approvazione (con ritardo) del rendiconto (App. Lecce 4 novembre 2020 n. 367).
