Tra gli obblighi che caratterizzano l'incarico di amministratore di condominio, c'è sicuramente quello di sottoporre all'approvazione dell'assemblea il bilancio delle entrate e delle uscite. Si tratta di un'attività a dir poco essenziale, tant'è che rientra tra quegli adempimenti in mancanza dei quali, il rappresentante dell'ente può essere revocato con ricorso al Tribunale.
Nonostante ciò, ancora capita di imbattersi in fabbricati in cui, per un lungo arco temporale, non è stato presentato il consuntivo. Magari, ciò emerge nel corso di un procedimento giudiziale, dove l'amministratore chiede il pagamento dei propri compensi oppure di alcune presunte anticipazioni.
È, ad esempio, ciò che è accaduto nel contenzioso appena risoltosi dinanzi al Tribunale di Salerno con la sentenza n. 1438 del 26 aprile 2022.
In tale circostanza, infatti, la lite è sorta perché un ex amministratore sosteneva di aver diritto al proprio onorario e al rimborso di alcune spese affrontate per conto e nell'interesse del condominio, mai corrisposti. Quest'ultimo, però, non era stato, evidentemente, d'accordo nel riconoscere tali crediti.
Vediamo, perciò, cosa è successo in questo complesso immobiliare campano.
Approvazione consuntivi irregolari e compenso dell'amministratore. Il caso concreto
Nel 2017, un signore conveniva in giudizio un condominio, poiché lo aveva gestito, per molti anni addietro, senza essere stato onorato del compenso e senza essere stato rimborsato di alcune anticipazioni effettuate. Pertanto, l'azione giudiziale de quo era diretta al recupero di queste somme, quantificate in circa 9000 euro.
L'ente si difendeva in giudizio negando ogni addebito e responsabilità. Secondo la versione della parte convenuta, per il periodo in contestazione, la gestione del fabbricato era stata caratterizzata da molte irregolarità. Il condominio, inoltre, segnalava che, durante quegli anni, cioè quelli in cui l'amministratore non sarebbe stato compensato, non erano mai stati approvati i consuntivi.
La fase successiva del procedimento si caratterizzava per una CTU, il cui compito principale era quello di verificare la regolarità dei bilanci mai ratificati dal consesso. Infatti, è su questa operazione peritale che il Tribunale di Salerno avrebbe fondato la valutazione delle circostanze di causa.
Al termine dell'istruttoria, l'ufficio campano concludeva per l'infondatezza della domanda, per il rigetto della richiesta di rimborso e per la condanna dell'ex amministratore al pagamento delle spese di lite.
La necessità di approvare il bilancio per la gestione condominiale
Come anticipato in premessa, è noto che la redazione e l'approvazione del bilancio sono essenziali nella gestione della cosa comune. Con il consuntivo, infatti, debitamente redatto dall'amministratore, l'assemblea o, per meglio dire, l'insieme dei singoli proprietari, può verificare lo stato patrimoniale dell'ente, la misura e l'opportunità delle spese, l'inadempienza di qualcuno dei condòmini, ecc.; insomma, il quadro generale di ciò che sta accadendo nel fabbricato.
Che il bilancio condominiale sia molto importante, lo si ricava, altresì, da quella norma che impone all'amministratore di prepararlo e sottoporlo all'approvazione del consesso entro un arco temporale ben delimitato. In caso contrario, infatti, il predetto rappresentante commetterebbe una grave irregolarità e potrebbe essere costretto a lasciare l'incarico, anche previo semplice ricorso di un solo condòmino al Tribunale competente.
Ebbene, nonostante ciò, non è infrequente incontrare dei casi, come quello in commento, dove l'amministratore, anche per molti anni, si è astenuto dall'eseguire tale incombenza necessaria. Si tratta di circostanze dove, per lo più, appare improbabile attribuire questa omissione alla mera dimenticanza del soggetto di turno.
Spesso e volentieri, infatti, la gestione condominiale, caratterizzata dalla mancata approvazione di parecchi consuntivi annuali, nasconde delle irregolarità.
Ad ogni modo, tornando al quesito iniziale, la redazione tardiva del bilancio, ancor più se questo non dovesse essere stato redatto in modo impeccabile, influisce sul diritto al compenso dell'amministratore?
Bilancio irregolare, mai approvato e onorario dell'amministratore
Con la sentenza in esame, a proposito del rapporto tra amministratore e condominio, il Tribunale di Salerno riconduce la vicenda al contratto di mandato con rappresentanza (art. 1720 c.c.).
In base a ciò, a proposito del compenso dovuto al rappresentante del fabbricato, l'ufficio campano precisa che è essenziale che questi presenti al mandante condominio il rendiconto del proprio operato «il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (cfr. Cass. Civ. n. 3596/1990)».
In ragione di tale presupposto, si comprende quanto sia essenziale l'approvazione dell'assemblea, in sede di votazione del bilancio consuntivo, per ottenere il riconoscimento del proprio onorario e per avere il rimborso di quanto sarebbe stato, eventualmente, anticipato «solo la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (cfr. Cass. Civ. n. 10153/2011), così come dalla delibera dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall'amministratore nell'interesse del condominio (cfr. Cass. Civ. n. 1286/1997)».
Nel caso in commento, invece, non c'era stata alcuna approvazione. I bilanci, relativi alle poste e alle annualità in contestazione, erano stati presentati soltanto dopo molti anni, nemmeno approvati e irregolari. Quest'ultima circostanza era confermata dalla CTU.
Per questa ragione, la domanda attorea era respinta.
