È noto che uno dei doveri fondamentali di ogni amministratore sia quello di sottoporre all'assemblea il rendiconto condominiale annuale della gestione, da approvare entro centottanta giorni.
Si tratta di un documento fondamentale che, come ricorda il codice civile, contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Il mancato adempimento a questo dovere costituisce grave irregolarità che può condurre alla revoca giudiziaria dell'amministratore stesso.
Accade spesso che l'amministratore, in ritardo con tale adempimento, convochi un'unica assemblea alla quale viene sottoposta la rendicontazione di più annualità. Questa pratica è legale? La delibera così adottata è nulla o annullabile? La risposta proviene direttamente da una pronuncia giudiziaria, e precisamente dalla sentenza del 9 aprile 2020, n. 959, del Tribunale di Lecce. Analizziamola.
Presentazione di più rendiconti nella medesima assemblea, la vicenda all'esame del Tribunale di Lecce
Un condominio impugnava innanzi al Tribunale di Lecce la sentenza con cui il giudice di pace, a conferma del decreto ingiuntivo opposto, riconosceva all'ex amministratore del medesimo condominio una somma (di poco superiore ai mille euro) a titolo di compenso a saldo per l'attività di amministratore condominiale svolta tra il 2006 ed il 2010.
Il condominio si doleva della decisione in quanto l'amministratore, durante il corso del suo mandato, si era reso più volte inadempiente ai suoi doveri, omettendo, tra le altre cose, di redigere i bilanci condominiali nonché di convocare l'assemblea per cinque anni consecutivi, dal 2007 al 2010, violando quanto espressamente stabilito dalla legge.
L'amministratore convenuto in appello si era limitato a convocare un'unica assemblea nel 2011, nella quale erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli esercizi precedenti.
Secondo gli appellanti, tale condotta è da considerarsi una grave irregolarità ex art. 1129 c.c., in quanto aveva impedito ai condomini di verificare anno per anno le voci di entrata ed uscita del patrimonio del condominio e, di conseguenza, di preventivare le spese, in violazione degli artt. 1130 e 1135 c.c.
L'ex amministratore, inoltre, omettendo di depositare i bilanci per cinque anni consecutivi, non aveva potuto agire entro sei mesi dalla chiusura annuale di ciascun esercizio per la riscossione forzosa del credito gravante sui condomini morosi.
Si costituiva l'amministratore appellato, il quale ammetteva sì di aver convocato un'unica assemblea per l'approvazione della rendicontazione di più anni, ma ricordava anche che, in tale sede, il consesso non aveva rifiutato l'approvazione; anzi, l'assemblea aveva deliberato anche a favore della liquidazione del suo compenso, senza che nessuno avesse successivamente provveduto a impugnare la deliberazione.
Presentazione di più rendiconti nella medesima assemblea, la decisione del Tribunale di Lecce
Il tribunale salentino ha rigettato l'appello ritenendo meritevoli di accoglimento le ragioni dell'ex amministratore.
Secondo i giudici, infatti, se è vero che la mancata approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio costituisce grave irregolarità suscettibile di portare alla revoca giudiziaria dell'amministratore, è altrettanto vero che l'assemblea ha approvato la rendicontazione di tutti gli anni precedenti, senza che poi tale decisione fosse impugnata nei successivi trenta giorni: secondo la giurisprudenza, infatti, la deliberazione con cui è approvata più di una rendicontazione non è nulla, ma annullabile.
Il giudice salentino avalla l'orientamento (praticamente granitico) a tenore del quale la deliberazione è nulla solamente se ha un oggetto impossibile o illecito (contrario, cioè, all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), ovvero non rientrante nella competenza dell'assemblea (ad esempio, ratifica di una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale), o se incide su diritti individuali inviolabili per legge.
In tutti gli altri casi, la deliberazione è meramente annullabile, con impugnazione da farsi entro trenta giorni dalla sua adozione o dalla sua comunicazione agli assenti.
Peraltro, anche a voler tacere di questo (fondamentale) aspetto, non può obliarsi un'altra circostanza essenziale: poiché la vicenda sottoposta al Tribunale di Lecce riguarda annualità sino al 2010, non può applicarsi la disciplina odierna, entrata in vigore solamente con la legge n. 220/2012.
Secondo la normativa all'epoca vigente, l'amministratore condominiale, pur dovendo rendere il conto della sua gestione annualmente, non aveva un termine perentorio entro il quale convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto, come invece previsto dalla nuova disciplina nel termine di 180 giorni dalla chiusura del bilancio. Né tale omissione costituiva grave irregolarità, come invece oggi.
Ecco dunque spiegato perché, anche in presenza di un evidente inadempimento dell'amministratore e di una non impeccabile gestione, egli ha diritto al compenso maturato, compenso che, peraltro, era stato approvato nella medesima sede assembleare.
Approvazione rendicontazione tra passato e presente
La pronuncia in esame offre l'occasione non solo di ribadire a quale regime di invalidità debba sottostare la deliberazione con cui si approvano rendicontazioni plurime, ma anche di comparare la disciplina pre-riforma 2012 con quella attualmente vigente.
Gli errori principali del condominio appellante sono stati due:
- non aver impugnato la delibera assembleare entro il termine ordinario di trenta giorni;
- aver applicato la disciplina condominiale attuale a una situazione maturata prima della riforma del 2012.
Rendiconto condominiale incompleto? Delibera annullabile
Sotto quest'ultimo punto di vista, è appena il caso di ricordare il tenore di alcuni articoli secondo la formulazione antecedente. L'art. 1129 c.c. ante riforma disponeva che:
«Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro».
Dal suo canto, l'art. 1130 c.c., nel prevedere le attribuzioni dell'amministratore, così disponeva:
«L'amministratore deve:
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione».
L'art. 1129 c.c. ante riforma prevedeva già la revoca giudiziaria dell'amministratore se per due anni non aveva reso il conto della sua gestione, lasciando quindi intendere che l'amministratore potesse anche non convocare l'assemblea e potesse anche non depositare il conto della sua gestione; sarebbe spettato ai condòmini eventualmente agire giudizialmente per contestare all'amministratore le irregolarità commesse, che peraltro, a differenza della nuova disciplina, non erano incluse tra le gravi irregolarità ex art.1129 c.c., posto che non vi era un'espressa codificazione in tal senso.
Inoltre, la precedente normativa nulla prevedeva circa il rendiconto condominiale, la cui fattispecie è stata specificamente normata solo a seguito della L. 220/2012 con la previsione dell'art. 1130-bis c.c.
L'assemblea può annullare l'approvazione del rendiconto?
Per quanto riguarda la deliberazione con cui sono approvati più rendiconti, non v'è dubbio che essa rientra nell'alveo dell'annullabilità, con conseguente applicazione del relativo regime, secondo cui contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Nel caso di specie, nessuno dei condòmini, ex art. 1137 c.c., faceva ricorso all'autorità giudiziaria per impugnare la delibera assembleare entro trenta giorni dalla data di comunicazione della stessa.
Da ciò ne deriva che l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore e la mancata impugnativa della relativa delibera non consentono al condominio di contestarne l'operato e di esperire nei suoi confronti l'azione di responsabilità.
Infatti, la delibera assembleare che non sia stata tempestivamente impugnata per vizi che ne possano determinare l'annullamento rende incontestabile il rendiconto stesso, di modo che eventuali crediti da questo risultanti in favore dell'amministratore (per anticipazioni e/o compensi oppure ad altro titolo ancora) non possano essere più messi in discussione dal condominio.
