Il rendiconto condominiale è quel documento - o meglio quel documento complesso - mediante il quale l'amministratore di condominio rende il conto della propria gestione.
L'impugnazione della delibera condominiale - obbligatoriamente preceduta da un tentativo di mediazione, ex art. 71-quater disp. att. c.c. e 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010 - è l'azione giudiziale attraverso la quale i condòmini possono fare invalidare una decisione dell'assemblea di condominio.
Il condòmino può impugnare il rendiconto?
L'impugnazione del rendiconto può avvenire per sua incompletezza?
L'incompletezza che, eventualmente, legittima la contestazione del rendiconto dev'essere un'incompletezza sostanziale, o è sufficiente una mancanza formale?
Rendiconto condominiale
L'art. 1130-bis del codice civile è dedicato al rendiconto condominiale. La norma citata non contiene una nozione di rendiconto, ma ne descrive il contenuto sostanziale e formale.
Esso, si legge nel primo comma, contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato riguardante la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve. Una fotografia della situazione economico-finanziaria del condominio.
Tali informazioni, specifica la norma, devono essere espresse in modo da consentire l'immediata verifica.
Si tratta in sostanza del principio, elaborato dalla giurisprudenza prima dell'introduzione nel codice civile dell'art. 1130-bis, ad opera della legge n. 220, secondo il quale «non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini medesimi le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione» (Cass. 23 gennaio 2007 n. 1405).
Considerato il contenuto sostanziale del rendiconto, vediamo come questi dati devono essere presentanti. L'art. 1130-bis c.c. specifica che il rendiconto si compone di:
- un registro di contabilità;
- un riepilogo finanziario;
- una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Si badi: un registro di contabilità, non quello di contabilità di cui all'art. 1130 n. 6 c.c. (altrimenti questo sarebbe stato esplicitamente richiamato). Ciò vuol dire che dovrà esistere un documento che contiene l'indicazione delle somme versate e di quelle spese durante l'anno di gestione, ma non l'indicazione per ogni condòmino e per ogni voce di spesa, della data precisa di effettuazione dei versamenti.
Nel rendiconto, inoltre, più specificamente nel riepilogo finanziario deve essere indicata la consistenza del conto corrente condominiale e, ove presente, della cassa contante nella disponibilità temporanea dell'amministratore (temporanea perché l'amministratore ex art. 1129 c.c. deve versare ogni somma condominiale sul conto corrente).
Annullabilità della deliberazione di approvazione d'un rendiconto incompleto
Che cosa succede se in un rendiconto manca l'indicazione delle voci di entrata e/o delle voci di spesa?
Il riferimento qui non è necessariamente alla totale assenza, potendo configurarsi tale omissione anche in relazione ad un solo condòmino ovvero ad una sola voce di spesa. Si pensi al rendiconto che, ad esempio, non contiene indicazioni circa le spese per l'energia elettrica.
La delibera di approvazione deve essere considerata invalida. Che dall'omissione in esame si debba far discendere che il rendiconto sia veritiero oppure più semplicemente incompleto è questione dirimente ai fini della tempistica d'impugnazione della delibera.
Com'è stato affermato, infatti, «mentre un rendiconto non veritiero è affetto da nullità assoluta, che si trasmette necessariamente alla deliberazione della assemblea che lo approva, un rendiconto semplicemente mal redatto, secondo i più rigorosi criteri contabili, qualora approvato dall'assemblea è, al più, annullabile, se impugnato nel breve termine di decadenza previsto dalla legge.» (App. Milano 20 maggio 1992, Arch. locazioni 1992, 803).
È incompleto anche un rendiconto che non contiene uno dei documenti indicati dall'art. 1130-bis c.c. pur contenendo sostanzialmente tutte le informazioni che tale documento deve fornire?
Il Tribunale di Torino ha risposto positivamente al quesito. In una causa sottoposta alla sua attenzione, un rendiconto condominiale sebbene sostanzialmente corretto era formalmente incompleto, in quanto mancante della nota esplicativa.
Il Giudice torinese, nell'annullare la delibera di approvazione del rendiconto formalmente incompleto, ha affermato che l'invalidazione della delibera per questa sola (ed assorbente) ragione potrebbe assumere un sapore formalistico, ma questa impostazione, a suo modo di vedere l'approdo alla tesi più rigorosa che gli appariva quello più conforme alla lettera (se non, forse, allo spirito) della legge (Trib. Torino 4 luglio 2017 n. 3528).
Il magistrato adito, così argomentando, ha comunque confermato che l'incompletezza formale del rendiconto determina l'annullabilità della delibera di approvazione.
- L'assemblea può annullare l'approvazione del rendiconto?
- Impugnazione di una delibera, ecco cosa devi sapere
- Rendiconto condominiale, partita semplice o partita doppia?
