La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2762 del 27 settembre 2023, ha ribadito l'importante principio secondo cui le spese condominiali, attesa la loro natura periodica, sono assoggettate al regime della prescrizione quinquennale ai sensi dell'art. 2948, co. 1, n. 4 c.c. Ma non solo.
Secondo la sentenza che andremo ad esaminare, gli atti compiuti dal condominio nei confronti del precedente proprietario interrompono il termine prescrizionale anche nei riguardi del suo avente causa. Analizziamo la vicenda nel dettaglio.
Interruzione prescrizione spese condominiali: fatto e decisione
Un condominio otteneva un decreto ingiuntivo da far valere contro l'Agenzia del Demanio per il mancato pagamento di spese condominiali.
L'ente pubblico proponeva opposizione eccependo l'intervenuta estinzione dei crediti della compagine: per pacifica giurisprudenza, infatti, le spese condominiali, attesa la loro natura periodica, sono assoggettate al regime della prescrizione quinquennale ai sensi dell'art. 2948, co. 1, n. 4 c.c.
L'Agenzia rilevava altresì come la prescrizione non potesse nemmeno dirsi superata dalla successiva approvazione dei rendiconti consuntivi, alla quale non si sarebbe potuto attribuire alcuna efficacia novatoria del credito prescritto.
La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2762 del 27 settembre 2023 in commento, ha confermato la sentenza contestata, rigettando l'impugnazione.
Dagli atti è infatti risultato come l'Agenzia del Demanio non avesse mai informato il condominio dell'acquisizione delle unità immobiliari di cui era titolare.
Di tale circostanza la compagine aveva avuto contezza solo dopo aver notificato l'atto di precetto per il recupero delle spese condominiali al precedente condomino, originariamente titolare del bene e dante causa dell'Agenzia.
Il termine inziale da cui far decorrere la prescrizione, pertanto, era quello in cui il condominio aveva potuto esercitare il proprio diritto nei confronti dell'Agenzia che, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2935 c.c., coincide con la notifica al condominio, da parte del vecchio proprietario precettato, dell'atto di opposizione all'esecuzione.
La prescrizione dei crediti del condominio per le spese ordinarie è quinquennale
Va peraltro rilevato che l'azione monitoria compiuta ai danni del precedente proprietario ha interrotto il termine di prescrizione in relazione al recupero dei ratei condominiali azionati, avendo il condominio agito tempestivamente a tutela dei propri diritti nei confronti dell'ex titolare risultante proprietario in base alle risultanze dei registri immobiliari.
Infatti, gli atti giudiziali e stragiudiziali compiuti dalla compagine nei confronti del precedente condomino hanno interrotto il termine prescrizionale quinquennale anche nei confronti del Demanio, obbligato in solido, a norma dell'art. 63, comma quinto, disp. att. c.c.
Prescrizione debiti condominiali: considerazioni conclusive
La sentenza in commento non dimentica di soffermarsi anche sull'altra eccezione sollevata dall'Agenzia del Demanio, riguardante le morosità pregresse riportate nel nuovo consuntivo.
Secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale è avvenuto il loro accertamento (così Cass., 04/07/2014, n. 15401).
Una volta inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio.
Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo.
Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (Cass.., 25/02/2014, n. 4489).
La delibera per potersi considerarsi invalida e, quindi, per poter essere dichiarata tale, avrebbe dovuto formare oggetto di una precisa azione di annullamento, non potendosi configurare l'automatica caducazione della delibera che riporti al suo interno l'approvazione di un debito che si suppone prescritto in assenza di un'iniziativa della parte interessata diretta all'impugnazione della stessa per intervenuta prescrizione, nella specie non esperita nei termini previsti dall'art. 1137 c.c., o alla declaratoria di nullità in sede giudiziale.
