Il Tribunale di Nuoro, con la sentenza n. 483 del 31 luglio 2023, ha stabilito che il rendiconto condominiale è nullo quando non è veritiero, nel senso che sono stati celati o inseriti dati con il fine di fornire una rappresentazione falsa della realtà finalizzata a nascondere alcuni aspetti della gestione.
Al contrario, il rendiconto è meramente annullabile quando è incompleto ovvero manca di uno o più elementi essenziali che lo compongono. Analizziamo la vicenda sottoposta al giudice sardo.
Vizi del rendiconto: fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano la deliberazione assembleare con cui era stato approvato il rendiconto condominiale.
Per la precisione, i condòmini asserivano di non aver avuto accesso alla documentazione condominiale giustificativa delle spese, la quale era stata concessa in visione, per brevissimo tempo, solo durante lo svolgimento dell'adunanza stessa.
Inoltre, gli attori si dolevano della irregolare convocazione di alcuni proprietari, i quali non avevano ricevuto o avevano ricevuto tardivamente l'avviso di convocazione.
Il Tribunale di Nuoro, con la sentenza in commento, deve innanzitutto constatare la tardività dell'impugnazione, proposta quattro mesi dopo l'adunanza e, quindi, ben oltre i canonici trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.
È infatti orientamento consolidato (SS. UU., sent. n. 4806/2005) quello secondo cui i vizi della convocazione costituiscono mera causa di annullabilità e possono essere fatti valere soltanto dai condòmini direttamente interessati dall'irregolarità della comunicazione.
Chi è presente, quindi, non può invocare l'annullamento della deliberazione solamente perché qualcun altro era assente in quanto non edotto della riunione.
Lo stesso dicasi per ciò che concerne le presunte irregolarità all'interno del rendiconto condominiale, le quali non sono idonee a costituire causa di nullità.
La nullità delle delibere delle assemblee di condominio viene infatti ravvisata per le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, per le delibere aventi oggetto impossibile o illecito (ossia contrario all'ordine pubblico o al buon costume), per le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea e per quello che incidono sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei proprietari (Cass., 7.3.2005, n. 4806).
Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?
Nel caso di specie, il Tribunale di Nuoro non ha ritenuto che ricorresse alcuna delle ipotesi sopra menzionate.
Rendiconto condominiale invalido: considerazioni conclusive
Il Tribunale di Nuoro richiama espressamente alcuni principi giurisprudenziali che è bene ribadire anche in questa sede.
La costante giurisprudenza afferma infatti un rendiconto condominiale è nullo quando non è veritiero, nel senso che è stato redatto un bilancio senza l'inserimento di dati, con il fine di fornire una falsa rappresentazione della realtà finalizzata a nascondere alcuni aspetti della gestione.
Ad esempio, un'ipotesi di nullità di approvazione del bilancio è quella della mancata dimostrazione delle spese con l'indicazione dei documenti attestanti i consumi effettivi, cioè l'inserimento di spesa senza giustificativi.
«L'amministratore deve fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico sia stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione». (Cass., sent. n. 3747/1994).
In questo caso l'opposizione può essere proposta da qualsiasi condòmino vi abbia interesse, senza limiti di tempo.
Il rendiconto è invece annullabile quando è incompleto ovvero manca di uno o più elementi essenziali che lo compongono (ad esempio, la nota sintetica esplicativa).
Un rendiconto è altresì annullabile quando contiene degli errori di calcolo.
L'incompletezza determina un'irregolarità del documento e, di conseguenza, della delibera assembleare con la quale è stato approvato (Trib. Torino, sent. n. 3528/2017).
In questo caso ogni condòmino può dissentire dalla sua approvazione per poi impugnarlo entro trenta giorni, a pena di decadenza.
La delibera assembleare di approvazione, se non viene tempestivamente impugnata per vizi che ne possono determinare l'annullamento, rende incontestabile il rendiconto (Trib. Roma, sent. n. 11717/2020).
