Ai sensi dell'art. 1130 c.c. n. 10, rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Con la Legge di Riforma del Condominio, art. 11 L. 220/2012 è stato inserito nel codice civile un nuovo articolo in materia di rendiconto condominiale. Si tratta dell'art. 1130 bis c.c. che disciplina il contenuto del rendiconto condominiale ed i poteri di controllo da parte dei condòmini.
Il contenuto del rendiconto condominiale: tra normativa codicistica e giurisprudenza
"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrate e uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti."
È quanto recita la prima parte dell'art. 1130 bis c.c..
Elementi costitutivi del rendiconto condominiale sono, dunque: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica. In tal senso, la giurisprudenza precisa che trattasi di elementi imprescindibili del rendiconto poiché detti documenti perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del condòmino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto e così da consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato (cfr. Tribunale Genova n. 1131 del 17 maggio 2021).
Rendiconto condominiale: chiarezza ed intelligibilità
Il rendiconto, predisposto dall'amministratore condominiale, deve permettere ai condomini di sapere come è stato speso il denaro per la gestione dei beni comuni così da soddisfare il diritto degli stessi all' informazione che si realizza mediante la messa a disposizione, da parte dell'amministratore che ne è obbligato, della documentazione giustificativa delle spese a riscontro dell'opera svolta.
Si è altresì precisato, in giurisprudenza, che non è necessario che la contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di partecipazione (cfr. Cass. n. 10844/2020; Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 9099/00).
Quel che conta, dunque, è che i condòmini siano messi nella condizione, attraverso un rendiconto chiaro e puntuale, di capire e valutare la causale delle somme che vengono loro richieste, l'entità delle somme incassate dal condominio e gli esborsi fatti.
Rendiconto condominiale: i poteri di controllo da parte dei condòmini
È dovere dell'amministratore rendere il conto della sua gestione, affinché il condòmino possa esercitare il suo diritto di controllo sull'operato dell'amministratore stesso (cfr. tra le tante, Cass. n. 864/96).
L'art. 1130 bis c.c. - che, come detto, è una delle novità introdotte con la Riforma del Condominio in vigore dal 18 giugno 2013, - assume particolare importanza perché, tra l'altro, specifica i diritti dei condòmini in relazione alla gestione del condominio attribuendo loro poteri di controllo:
- "L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio" (con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà).
- "I condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese".
- "L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo".
Rendiconto condominiale: vizi ed annullabilità della delibera di approvazione
Benché non sia previsto che sia redatto in forma rigorosa, il rendiconto deve comunque essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute.
Altresì, deve essere intellegibile affinché possano essere controllate le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite (cfr. Tribunale di Roma n. 5969 del 2020).
La funzione tipica del rendiconto condominale è, dunque, quella di portare a conoscenza dei condòmini le voci di spesa e di entrata del condominio con le relative ripartizioni. L'assemblea compie una verifica circa l' esattezza della contabilità sicché ove venga approvato un rendiconto non veritiero, appare di tutta evidenza la deviazione dalla sua funzione con il conseguente vizio nel suo procedimento di formazione per eccesso di potere (cfr. Trib. Bari n. 157/2015).
Come correggere gli errori pregressi rilevati nel rendiconto condominiale?
Se il rendiconto condominiale non è composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultano informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione (cfr. Cass. n. 33038/2018; Tribunale di Milano n. 7888 del 2019).
In altre parole, indipendentemente dall'esercizio del diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, è annullabile la delibera assembleare di approvazione del rendiconto se mancano i documenti espressamente indicati dall'art. 1130 bis c.c. (Cfr. Tribunale Civitavecchia n. 9 del 23 giugno 2021).
Non si richiede invece che le voci di spesa siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (Cass. n. 454/2017; Trib. Genova n. 1131/2021).
Ed è altresì valida la deliberazione assembleare di approvazione di una voce, con la quale si indichi la somma complessivamente stanziata, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti con la quale si proceda sinteticamente (cfr. Cass. n. 10844/2020).
Che cos'è la nota sintetica esplicativa del rendiconto condominiale?
Rendiconto condominiale: criterio di cassa o di competenza?
Secondo quale criterio deve essere redatto il rendiconto condominiale?
È una domanda che da anni si pongono la dottrina e la giurisprudenza. Ci si chiede se debba applicarsi il criterio di cassa o invece, come per il bilancio societario, il criterio di competenza.
Per rispondere adeguatamente è necessario in primis chiarire cosa si intenda per "criterio di cassa" e per "criterio di competenza".
Il criterio di cassa vede un rendiconto basato sulle entrate e le uscite sostenute nel periodo a cui si riferisce.
Il criterio di competenza vede un rendiconto redatto sulla base dei costi e dei ricavi in relazione al periodo a cui si riferisce indipendentemente dal fatto che le somme siano state effettivamente pagate o incassate.
In materia condominiale, la legge di riforma non ha imposto un criterio specifico lasciando così il dibattito sempre aperto tra i professionisti del settore mentre la giurisprudenza ha sempre privilegiato il criterio di cassa (si registra, in verità, una sentenza della Cassazione di segno contrario, orientata al criterio di competenza, la n. 10815 del 2000) sino a giungere alle più recenti pronunce che prediligono un criterio misto.
Sono diverse le decisioni di merito e di legittimità (cfr. Cass. n. 10153/2011; Trib. Milano n. 5036/91; Corte d'Appello Milano 20 maggio 1992) decisamente orientate all'applicazione del criterio di cassa per la redazione dei rendiconti condominiali.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza del 2 ottobre 2017, ha cristallizzato l'orientamento fornendo una serie di indicazioni, anche operative, divenendo una sorta di vademecum, sulla redazione della contabilità secondo il principio di cassa.
Sempre il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5969 del 9 aprile 2020, nel ribadire la necessità di utilizzare il criterio di cassa per la redazione del rendiconto ha richiamato alcune pronunce della Cassazione (n. 10153/11 e 27639/2018) secondo cui la mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio.
Principio di cassa, dunque, secondo la giurisprudenza fino alla sentenza del Tribunale di Udine n. 1014 del 19 agosto 2019 che in maniera innovativa inverte la rotta optanto per un criterio misto: per il registro di contabilità, il criterio di cassa, mentre per lo stato patrimoniale, il criterio di competenza.
Si riporta un passo particolarmente importante della sentenza di Udine: "A questo Giudice è nota la sentenza del Tribunale di Roma, Sez. V, del 2.10.2017, citata dall'attore e da molti ritenuta una sorta di vademecum per la redazione del rendiconto condominiale, ma quanto dalla medesima espresso non può essere condiviso.
Affermare che il rendiconto condominiale debba essere improntato al principio di cassa significa non aver compreso a pieno la portata della norma di cui all'art. 1130 bis c.c. introdotta dal legislatore con la novella del 2012".
Secondo il Giudice di Udine, dunque, per la redazione del rendiconto condominiale va preferito un criterio misto poiché con l'introduzione dell'art. 1130 bis c.c., non sarebbe corretto parlare di "rendiconto condominiale" bensì di "fascicolo di rendicontazione" in quanto il rendiconto è costituito da tre documenti: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica e non vi è alcuna necessità di affermare che tutti debbano essere redatti secondo un unico criterio, di cassa o di competenza.
Ed infatti, il registro di contabilità costituendo un'annotazione dei singoli movimenti di entrata ed uscita, deve essere improntato al criterio di cassa. Il riepilogo finanziario ossia il rendiconto generale, invece - poiché indica la situazione patrimoniale del Condominio ovvero tra le attività: i crediti verso i condomini, verso i fornitori, le disponibilità liquide e tra le passività: i debiti verso i condomini, verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve - deve essere redatto secondo il criterio di competenza.
Conformemente a questo orientamento, si sono susseguite diverse decisioni che privilegiano il criterio misto per la redazione della contabilità condominiale.
Così la Corte d'Appello di Milano n. 196 del 2021 ha statuito che il rendiconto condominiale di cui all'art. 1130 bis c.c. è formato da documenti che, per un verso, si adattano al criterio di cassa (registro contabilità) e, per altro verso, al criterio di competenza (riepilogo finanziario), sicché, in presenza di contabilità condominiale completa e redatta con chiarezza, è opportuno applicare un criterio misto di compilazione.
Ed ancora il Tribunale di Cosenza di recente con sentenza n. 981 del 2021 ha stabilito che in materia di rendiconto condominiale trova applicazione il criterio misto, di cassa e di competenza: il primo è un rendiconto che si basa sulle entrate e sulle uscite effettivamente sostenute nel periodo a cui si riferisce; il criterio di competenza è un rendiconto che viene redatto sulla base dei costi e ricavi relativi al periodo a cui si riferisce, indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente o meno incassati.
Secondo la formulazione del nuovo articolo 1130-bis c.c. che introduce una struttura complessa del rendiconto condominiale, la gestione dell'amministrazione non può evolversi in applicazione del solo criterio di competenza poiché il rendiconto condominiale si compone di documenti, ognuno dei quali richiede ora il rispetto del criterio di cassa, ora quello di competenza che comprende e non esclude il precedente.
