Se in un condominio non si provvede alla approvazione del preventivo di gestione ovvero del rendiconto condominiale, s'intuisce di per sé che si crea un vulnus per il normale andamento dell'amministrazione.
Tali mancanze hanno delle ripercussioni più gravi?
La mancata approvazione del preventivo di gestione pregiudica l'erogazione delle spese per i servizi?
La mancata approvazione del rendiconto condominiale compromette il recupero del credito vantato verso i condòmini morosi?
Che cosa può fare l'amministratore in caso di mancata approvazione del preventivo e/o del rendiconto?
Qual è, se esiste, la differenza tra la mancata approvazione del preventivo e/o del rendiconto condominiale per loro contestazione nel merito ovvero per disinteresse?
C'è differenza ai fini delle conseguenze tra mancata approvazione e mancata presentazione dei documenti in esame all'assemblea di condominio?
Tanti interrogativi - questi sono i principali, in quanto più ricorrenti e usuali - che meritano la giusta attenzione, sia osservando la vicenda dal punto di vista dell'amministratore, sia guardandola secondo la prospettiva del condòmino.
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Mancata approvazione del preventivo, resta sempre in vigore l'ultimo approvato
Partiamo dal dato generale, cioè guardiamo alla mancata approvazione del preventivo senza entrare nel merito della ragione di tale mancanza. Secondo la Corte di Cassazione, che s'è applicata per fornire una risposta in merito al problema, è principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, quello che «consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato» (Cass. 29 settembre 2008 n. 24299).
Si è approvato il preventivo per l'anno di gestione 01/01/2018 - 31/12/2018? Questo manterrà validità fintanto che non verrà sostituito da quello per la gestione corrente. Ciò vale sia quando è l'amministratore a non presentarne uno nuovo, quanto se è l'assemblea (per qualunque ragione) a non approvare il preventivo portata in discussione.
Che cosa succede se non esiste proprio un preventivo? Si pensi ad un condominio di nuova costituzione, rispetto al quale non si è ancora provveduto all'approvazione del documento e che, per una serie di ragioni, per un'intera gestione non vi provvede.
Nessun problema anche qui, o almeno nessun problema immediato. Afferma la Corte di legittimità che le spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea: ciò perché si tratta di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai propri poteri e non quale esecutore delle delibere assembleari.
«L'approvazione di dette spese, chiosa la Cassazione, è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)» (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
Difficile, a fine anno, dire che la spesa per l'energia elettrica non possa essere approvata: non si tratta di un costo una tantum rispetto al quale l'assemblea potrebbe avere da ridire, ma di un servizio essenziale che l'amministratore è tenuto a garantire.
Mancata approvazione del rendiconto condominiale, non sempre c'è paralisi dell'attività di recupero crediti
Che cosa succede se a non essere approvato è il rendiconto?
La situazione cambia rispetto alla mancata approvazione del preventivo, ma non di molto.
Se l'assemblea non approva il rendiconto per mero disinteresse, il problema si pone per lo più in relazione all'azione giudiziale di recupero del credito.
Problema non insormontabile, però: l'art. 1129, nono comma, c.c., infatti, impone l'azione giudiziale per il recupero dei crediti verso i condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio anche con ricorso per decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. Non sei mesi dall'approvazione del rendiconto.
Quindi? Anche se il rendiconto non è approvato, l'amministratore può agire per il recupero del credito. Con quale azione (citazione, ecc.) è da valutarsi carte alla mano.
Mancata approvazione del rendiconto condominiale e bocciatura dell'operato dell'amministratore
S'ipotizzi che l'amministratore abbia ordinato interventi di manutenzione straordinaria urgente. Egli dovrà rendicontare il costo connesso all'intervento, ma esso non necessità dell'approvazione dell'assemblea.
Ergo: una sua bocciatura, rappresenterebbe sì un problema, ma non insormontabile.
Il mandatario - in casi del genere sarebbe più corretto dire l'ex mandatario (chi vuole mantenere l'incarico in caso di mancanza di fiducia sul proprio operato) - può sempre dimostrare in giudizio l'urgenza dell'intervento e quindi la correttezza del proprio operato.
Diverso il discorso in caso di erogazione di spese non urgenti: in queste ipotesi, non è l'assemblea a sbagliare, ma l'amministratore ad essere stato imprudente nell'autorizzazione di interventi non urgenti.
È vero, l'assemblea ha il potere di ratificarli: potere non dovere. E se l'assemblea non ratifica quelle somme, come si suole dire, ce le rimette l'amministratore.
Certo, non tutto il rendiconto è composto di spese straordinarie non urgenti, anzi lo è solamente una sua minima parte.
Ecco allora che per il resto, la rendicontazione non può non essere approvata, se non a rischio di un'azione giudiziale dell'amministratore volta ad ottenere la verifica della correttezza del proprio operato.
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