La delibera di approvazione del rendiconto condominiale può essere viziata e come tale andare incontro ad un giudizio all'esito del quale sia dichiarata la sua invalidità.
I vizi della delibera di approvazione del rendiconto possono riguardare:
- il procedimento di convocazione/informazione dei condòmini (es. omessa o tardiva convocazione, ecc.);
- il procedimento di deliberazione (es. erronea verbalizzazione, mancanza dei quorum deliberativi, ecc.);
- il contenuto del rendiconto condominiale oggetto di approvazione.
Com'è noto la classificazione dei vizi delle delibere nell'ambito della categoria della nullità ovvero in quello dell'annullabilità è opera che è stata eseguita pressoché solo dalla giurisprudenza.
È conosciuta la sentenza delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005 che ha esaminato e catalogato le cause d'invalidità delle delibere nell'ambito delle due categorie succitate. Il Legislatore s'è sostanzialmente adeguato a queste indicazioni accogliendo nel codice civile quanto specificato in relazione all'annullabilità delle delibere viziate in relazione al procedimento di convocazione/informazione dei condòmini (con la bislacca eccezione della modificazione delle destinazioni d'uso delle cose comuni, art. 1117-ter c.c.).
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Dato che una deliberazione di approvazione del rendiconto annullabile per omessa convocazione di uno o più condòmini in nulla si distingue da un'altra avente ad oggetto un differente argomento in discussione, qui di seguito sui vizi deliberativi connessi al contenuto del rendiconto.
Contenuto del rendiconto condominiale
Il contenuto del rendiconto condominiale è specificato dall'art. 1130-bis c.c., il quale, in relazione al contenuto chiarisce che in esso devono essere presenti «le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica». La composizione è poi così stabilita:
- registro di contabilità;
- un riepilogo finanziario;
- nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il rendiconto condominiale è dunque un atto complesso nel quale confluiscono più informazioni, ossia quelle connesse all'anno di gestione appena trascorso, nonché ogni altra informazione afferente alla situazione finanziaria del condominio, ossia un quadro d'insieme che dinamicamente descriva lo stato dell'arte non limitato all'esercizio appena trascorso.
La legge nulla dice in merito alle conseguenze derivanti dall'approvazione di un rendiconto incompleto, ovvero addirittura non veritiero.
La differenza tra le due ipotesi è spesso sottile e magari effettivamente ricavabile solamente in seguito ad un'attenta analisi.
La giurisprudenza che si sta andando a sviluppare dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio e quella che si era già pronunciata sul rendiconto condominiale in tempi precedenti ci saranno sicuramente d'aiuto per bene evidenziare le differenze e le differenti conseguenze in relazione alla delibera approvativa del rendiconto.
Un rendiconto è incompleto quando manca di uno o più elementi essenziali che lo compongono. L'art. 1130-bis ne ha delineato contenuto e forma, quindi si può senza ombra di dubbio ritenere che la mancanza in rendiconto di uno degli elementi prescritti da questa norma faccia sì che esso possa considerarsi incompleto.
Se in un rendiconto manca la nota sintetica esplicativa, esso deve considerarsi incompleto.
L'incompletezza così definita è foriera di irregolarità per la successiva deliberazione di approvazione; così, ad esempio, s'è espresso il Tribunale di Torino affermando che «in tema di condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l'osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest'ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata.» (Trib. Torino 4 luglio 2017 n. 3528, Condominioelocazione.it).
L'incompletezza di cui si sta parlando riguarda l'assenza di una o più parti elementi nel rendiconto la cui ricorrenza non consente una completa valutazione della situazione economico-contabile.
Contenuto non veritiero
Differente dal rendiconto incompleto è il rendiconto non veritiero. In quest'ultimo sono celati o inseriti dati con il fine preordinato di fornire una rappresentazione artefatta della realtà con lo scopo di nascondere alcuni aspetti della gestione.
È evidente che lo scopo dell'alterazione del dato contabile può essere in grado d'influire sulla rilevanza penale del comportamento dell'amministratore che si sia risolto nel presentare un simile rendiconto.
Conseguenze per le delibere approvative
Come si accennava in precedenza, le delibere di approvazione di un rendiconto incompleto, oppure non veritiero sono sicuramente viziate.
La natura del vizio è chiaramente espletata in un arresto della Corte di Appello di Milano, la quale, nel lontano 1992 ebbe ad affermare che «mentre un rendiconto non veritiero è affetto da nullità assoluta, che si trasmette necessariamente alla deliberazione della assemblea che lo approva, un rendiconto semplicemente mal redatto, secondo i più rigorosi criteri contabili, qualora approvato dall'assemblea è, al più, annullabile, se impugnato nel breve termine di decadenza previsto dalla legge» (App. Milano 20 maggio 1992, Arch. locazioni 1992, 803).
Affermazione certamente condivisibile ed anzi, per lo scrivente, a tratti criticabile in relazione al rendiconto incompleto (mal redatto secondo la sentenza).
Motivazione: si ponga il caso che un rendiconto non abbia al suo interno uno specifico documento nominato "nota esplicativa", ma che il contenuto di questa nota sia comunque desumibile dal complesso dell'atto contabile.
È davvero plausibile la censura della delibera di approvazione di un rendiconto così redatto, ossia di un atto che pur non contenendo uno specifico documento contenga tutte le informazioni da questo prescritte?
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