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Rendiconto condominiale incompleto? Delibera annullabile
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Rendiconto condominiale incompleto? Delibera annullabile

E' annullabile la delibera che approva un rendiconto incompleto

Avv. Alessandro Gallucci 

Il Tribunale di Pisa con la sentenza n. 20 depositata in cancelleria il 5 gennaio 2018 si sofferma sulla violazione dell'art. 1130-bis del codice civile, quello relativo al contenuto del rendiconto condominiale, affermando che la delibera che approva un rendiconto incompleto per violazione della suddetta norma è da considerarsi annullabile e non nulla.

Rendiconto condominiale

Il rendiconto dell'amministratore è un atto, complesso, che il mandatario deve presentare all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio di gestione.

Esso, come specifica l'art. 1130-bis c.c., deve contenere le voci di entrare e di spesa ed ogni altra situazione di carattere patrimoniale riferibile al condominio. Lo stesso, specifica la norma, deve essere redatto in maniera tale da consentire l'immediata verifica del suo contenuto.

Il primo comma dell'art. 1130-bis c.c. specifica, inoltre, che il rendiconto condominiale si compone di:

  • un registro di contabilità;
  • un riepilogo finanziario;
  • una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

=> L'assemblea può annullare l'approvazione del rendiconto?

Invalidità delle delibere

Nel caso risolto dal Tribunale di Pisa con la pronuncia citata in principio, una condòmina aveva impugnato una deliberazione assembleare in seguito ad una serie di altre impugnative di altre decisioni assembleari.

Sebbene la sentenza non indichi estesamente le ragioni, tra le censure mosse dall'impugnante ve n'erano alcune inerenti alla conformità del rendiconto alle prescrizioni di legge.

Prima di entrare nel merito della vicenda in esame, è utile ricordare che a tutt'oggi il fondamento della distinzione tra deliberazioni nulle ed annullabili è rappresentato dalla sentenza n. 4806 del 2005 resa dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

In quell'occasione la massima espressione della Corte nomofilattica ebbe a specificare che l'omessa convocazione di un condòmino rappresenta causa di annullabilità della delibera. Per i giudici di piazza Cavour la violazione di prescrizioni legali afferenti al procedimento di convocazione e deliberazioni ha come conseguenza l'annullabilità dell'atto e non la sua nullità.

Le delibere, per le Sezioni Unite sono nulle quando:

  • hanno un oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • hanno un oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
  • incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • sono comunque invalide in relazione all'oggetto (l'assemblea delibera su cose non deliberabili al di là della sua competenza).

Il codice civile ha recepito le indicazioni afferenti all'annullabilità, tant'è che con la legge n. 220 del 2012 s'è specificato che:

  • contro le deliberazioni contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio si può proporre azione di annullamento (art. 1137 c.c.);
  • vizi inerenti alla corretta convocazione ed informazione dei condòmini in merito all'oggetto della riunione rendono la deliberazione annullabile (art. 66 disp. att. c.c.).

Per la più grossa parte della catalogazione dei vizi, però, si fa ancora riferimento al principio enunciato nella sentenza n. 4806.

Esempio: nessuna norma afferma che le delibere assunte con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge siano annullabili.

Ciò lo si desume dalla testé citata pronuncia, e ciò è considerato ancora valido tutt'oggi?

Cosa si afferma rispetto alle deliberazioni approvative del rendiconto condominiale?

=> Rendiconto falsato o errato. Ecco le differenze...

Violazione di prescrizioni legali ed annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 nessuna norma specificava il contenuto del rendiconto, sicché di questo aspetto s'è occupata la giurisprudenza.

Secondo la magistratura, il rendiconto condominiale non era soggetto alle rigidità formali prescritte per i bilanci societari, ma doveva comunque essere redatto in modo chiaro e semplice, insomma doveva essere trasparente e facilmente comprensibile (Cass. 4 marzo 2011 n. 5254).

Per la magistratura il rendiconto poteva essere impugnato per ragioni di legittimità e mai di merito e ciò faceva concludere che l'azione fosse soggetta ai termini previsti dall'art. 1137 c.c., insomma che i vizi del rendiconto comportassero l'annullabilità della delibera di approvazione (Cass. 20 aprile 1994, n. 3747).

Naturalmente era ed è considerato nullo il rendiconto falso, in quanto contenente voci di spesa non veritiere.

L'art. 1130-bis c.c., indicando il contenuto del rendiconto condominiale, ha modificato lo stato dell'arte?

Detta diversamente: se un rendiconto è conforme al disposto della norma citata, la delibera di approvazione è da ritenersi nulla, ovvero annullabile?

Il Tribunale di Pisa dà atto della presenza di un dibattito in dottrina sull'argomento e poi, in assenza di precedenti ad esso noti conclude per l'annullabilità.

Le ragioni sono così esposte: «si è affermato frequentemente nella giurisprudenza successiva che è nulla la delibera con cui l'assemblea esercita un potere che non le spetta (ad esempio, modificare, e non soltanto violare, le regole legali di riparto delle spese, o approvare un rendiconto che contiene spese non inerenti alla gestione condominiale ma private dell'amministratore); ma l'assemblea ha certamente il potere di approvare un rendiconto, e il fatto che sia incompleto non fa venir meno questo potere, ma comporta la violazione di prescrizioni legali.» (Trib. Pisa 5 gennaio 2018, n. 20).

Condivisibile? Chi scrive non ritiene di potere esprimere un giudizio di netta adesione ovvero contestazione di quanto affermato. L'incompletezza va valutata alla luce dei documenti sottostanti. Se questa non inficia la ratio cui è ispirato l'art. 1130-bis c.c., è evidente che sarebbe eccessivo sanzionare la mancanza formale con la nullità.

Ma se l'incompletezza porta con sé la totale assenza di informazione circa un elemento fondamentale della rendicontazione, come può dirsi che si tratta di mera violazione formale e non, invece, di vizio che incide sull'essenza stessa del documento e quindi sul reale esercizio del potere di controllo e delibera rimesso all'assemblea?

=> Invalida la delibera assembleare che dispone l'approvazione di un rendiconto senza la cura delle formalità preliminari

=> Come correggere gli errori pregressi rilevati nel rendiconto condominiale?

Scarica Trib. Pisa 5 gennaio 2018, n. 20

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