In tema di contabilità condominiale predisposta dell'amministratore di condominio, la discussione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione da parte dell'assemblea serve anche ad approvare spese ordinate dall'amministratore, sulla base dei propri poteri e sprovviste di preventiva approvazione.
Questa, in somma sintesi, una delle decisioni assunte dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 454 depositata in cancelleria l'11 gennaio 2017.
Il passaggio della sentenza oggetto di questo breve focus è, ad avviso di chi scrive, di fondamentale importanza, perché rimarca ancora una volta il ruolo attivo dell'amministratore nella gestione del condominio, ruolo che non si limita a quello di mero nuncius ed esecutore della volontà assembleare.
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Facciamo un passo indietro: attribuzioni dell'amministratore.
Ai sensi dell'art. 1130 n. 3 del codice civile, l'amministratore, nell'ambito del proprio incarico, deve, tra le altre cose, “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni”.
Non si può mettere in dubbio che le spese siano primariamente stabilite dall'assemblea sulla base dell'approvazione del preventivo di gestione, ma non solo.
Esempio: se (per un qualunque motivo) l'assemblea non approva il preventivo di gestione, deve ritenersi che i condòmini non abbiano inteso rinnovare il contratto di somministrazione dell'acqua potabile, al pari di quello di manutenzione dell'ascensore, di erogazione dell'energia elettrica, ecc.?
Sicuramente no: evidenti ragioni di continuità nella gestione del condominio, fanno sì che l'amministratore sia titolato a erogare quelle somme chiedendole ai condòmini sulla base del precedente preventivo approvato (Cass. n. 29 settembre 2008 n. 24299) o comunque ove ritenga erogarle con un'anticipazione di proprio denaro.
Lo stesso dicasi per tutte quelle spese in alcun modo comprese nel preventivo anche e soprattutto in assenza di una voca generica quali “spese varie”. Davvero si può ritenere che per la sostituzione di qualche lampadina l'amministratore debba convocare l'assemblea per far approvare la spesa?
Per quanto il ruolo dell'assise sia centrale nella gestione del condominio, deve ritenersi che – come più volte specificato dalla Cassazione – l'iperassemblearismo sia un fenomeno da evitare.
Ed allora? Nel caso risolto dalla sentenza in esame accadeva che in seguito all'approvazione di un rendiconto, una condomina contestava una serie di spese erogate dall'amministratore a suo modo di vedere arbitrariamente.
La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha ricordato che
“funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)" (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
Si badi: approvazione, non ratifica, con la conseguenza che se una spesa straordinaria non urgente erogata dall'amministratore non viene ratificata, questi non potrà chiederne la restituzione e la delibera (salvo rari casi di eccesso di potere) non potrà essere contestata.
Nel caso di spesa erogata nell'ambito delle proprie prerogative, però, non solo l'amministratore potrà agire in giudizio per fare valere la propria posizione e ove l'abbia anticipata farsi rimborsare la spesa, ma ciascun condomino potrà impugnare quella delibera per eccesso di potere.
Secondo la Corte le spese di impermeabilizzazione del lastrico, rientrano nel novero delle spese di manutenzione ordinaria erogabili dall'amministratore.
Non è chiaro quale sia stata l'effettiva portata dei lavori (es. semplice sigillatura giunti, rifacimento integrale, ecc.)
Una pronuncia, quella appena citata, da tenere sempre bene a mente, quando si sente dire che l'amministratore non ha alcun potere di spesa.
Rendiconto condominiale, possibile modificarlo in corso di assemblea?
Che cosa succede se non si approva il rendiconto?
