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nardoma

Rendiconto: come redigerlo per evitare anticipazioni dell amministratore

Buongiorno. Sto amministrando il mio primo condominio, e mi voglio preparare al meglio per il rendiconto che presenterò nel 2015. Guardando i rendiconti di altri colleghi, fatti col principio di cassa , ho notato che essi hanno chiuso sempre i consuntivi con un DISAVANZO DI CASSA. Essendo il rendiconto fatto per cassa questo vuol dire che in pratica le spese sono state realmente pagate e hanno superato le entrate. Ne va da se che qualcuno abbia anticipato le quote mancanti. Le anticipazioni (non è dato sapere da chi sono state fatte) deduco siano in parte dai condomini (pochi) che abbiano versato più del dovuto, ma in gran parte dall'amministratore. Giusto???? N.b. lo stato patrimoniale non è stato redatto.

Se la premessa fatta è corretta, il mio dubbio è il seguente:

poiché non esiste fondo cassa, e mi sembra molto probabile che durante l'esercizio ci possano essere spese non previste nel bilancio preventivo (es si rompe la serratura del portone), le strade sono 2: o richiedo pagamenti per tutte le spese extra non previste a bilancio preventivo, oppure qualcuno deve anticipare. giusto ???

ARRIVO AL PUNTO FONDAMENTALE:

Se non avessi soldi in cassa potrei anche decidere di non pagare la fattura nell'esercizio corrente, e di posticiparla all'esercizio successivo. Come faccio entrare questo DEBITO nel bilancio? Chiaramente nello stato patrimoniale .... ma potrei inserirlo anche nel rendiconto anche se non è stata pagata? Altrimenti con QUALE FORMA posso recuperare i soldi delle fatture non pagate? Potrei metterle nel bilancio preventivo dell'anno seguente?

Grazie delle cortesi risposte.

Prima regola adotta il criterio di competenza.

Seconda regola un bilancio condominiale non può avere nè disavanzi nè avanzi!!!

Le partite vanno a zero!

Prima regola adotta il criterio di competenza.

Seconda regola un bilancio condominiale non può avere nè disavanzi nè avanzi!!!

Le partite vanno a zero!

In realtà questo è un concetto spesso incomprensibile ai "comuni condòminini" la cui unica domanda molto spesso si riduce a:

"quanto abbiamo in cassa?"

Quello che non può avere ne avanzi ne disavanzi è lo stato patrimoniale perchè il risultato a pareggio è dato dai debitori/creditori.

 

A volte viene indicato impropriamente come "avanzo" o "disavanzo" la differenza tra crediti e debiti risultanti nello stato patrimoniale.

 

Per chi (come me) ne capisce poco di contabilità e/o è all'inizio della professione, può essere utile fare un po' di simulazioni con i vari software professionali utilizzabili gratuitamente in versione demo.

Analizzare i risultati dati dai software potrebbe aiutare a comprendere qualcosina in più sui meccanismi contabili (almeno per quanto riguarda la mia esperienza personale).

In realtà questo è un concetto spesso incomprensibile ai "comuni condòminini" la cui unica domanda molto spesso si riduce a:

"quanto abbiamo in cassa?"

Quello che non può avere ne avanzi ne disavanzi è lo stato patrimoniale perchè il risultato a pareggio è dato dai debitori/creditori.

 

A volte viene indicato impropriamente come "avanzo" o "disavanzo" la differenza tra crediti e debiti risultanti nello stato patrimoniale.

 

Per chi (come me) ne capisce poco di contabilità e/o è all'inizio della professione, può essere utile fare un po' di simulazioni con i vari software professionali utilizzabili gratuitamente in versione demo.

Analizzare i risultati dati dai software potrebbe aiutare a comprendere qualcosina in più sui meccanismi contabili (almeno per quanto riguarda la mia esperienza personale).

Consentimi l'invito:

-amministrare non è un gioco

-se si vuole amministrare la contabilità si deve saper gestire proprio per poter spiegare ai condòmini "quanto hanno in cassa".

Comprendo faccia male ma l'umiltà dovrebbe far recepire il messaggio.

Prima si affinano le conoscenze anche pratiche soprattutto contabili e solo poi si amministra evitando voli pindarici con i soldi di altri.

Che sia un criterio "per cassa" o un criterio "per compentenza" (la Legge non impone quale)...è indifferente...l' importante è non sbagliare registrazione, calcolo e ripartizione.

 

Un Bilancio Condominiale, al pari di qualsiasi bilancio di enti di gestione può benissimo avere Avanzi o Disavanzi (altrimenti detti Utili o Perdite di esercizio nelle applicazioni aziendali).

 

Non è possibile avere una Cassa Negativa (in Rosso)...mentre è ammissibile per il c/Banca ("scoperto" o "affidato").

 

Che non si scherzi con i soldi degli altri è sacrosanto.

 

Ps.

Non è nel modo di redigere un Bilancio che si "supera" l' anticipazione dell' ammministratore.

 

Un amministratore non deve MAI "mischiare il proprio portafoglio con quello del Condominio " che gestisce (o plurale).

 

Esiste il Bilancio Preventivo su sui "forzare" la mano per ottenere le quote in anticipo.

...Prima si affinano le conoscenze anche pratiche soprattutto contabili e solo poi si amministra evitando voli pindarici con i soldi di altri.

Condivido in pieno; con me sfondi una porta aperta visto che nonostante amministri il mio solo condominio, cerco di farlo con la professionailità di un professionista e sul sito del mio condominio, in tempo reale, i condòmini sanno sempre quanti denari ci sono in cassa ma soprattutto a chi ed in che quantità appartengono a ciascuno.

 

Il mio voleva solo essere un contributo utile, una volta che "il dado è tratto e il brodo è fatto" 😂

art. 1135 comma I n. 3) c.c. l'assemblea dei condomini "provvede all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione".........quindi come già detto da Diramaz un bilancio Condominiale può avere avanzi o disavanzi di gestione.........

...Un Bilancio Condominiale, al pari di qualsiasi bilancio di enti di gestione può benissimo avere Avanzi o Disavanzi (altrimenti detti Utili o Perdite di esercizio nelle applicazioni aziendali)...

Quello però si chiama "bilancio di esercizio" che tiene conto solo di quanto accade nell'anno di gestione.

Lo stato patrimoniale va sempre a pareggio tra ATTIVITA' e PASSIVITA'.

Se poi non lo si voglia presentare in condominio secondo i normali canoni di contabilità è un altro discorso, ma pare che anche nell'art. 1130-bis si faccia accenno all'obbligo di presentare in qualche modo una situazione patrimoniale:

 

Art. 1130 bis

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica...

Quello però si chiama "bilancio di esercizio" che tiene conto solo di quanto accade nell'anno di gestione.

Lo stato patrimoniale va sempre a pareggio tra ATTIVITA' e PASSIVITA'.

Se poi non lo si voglia presentare in condominio secondo i normali canoni di contabilità è un altro discorso, ma pare che anche nell'art. 1130-bis si faccia accenno all'obbligo di presentare in qualche modo una situazione patrimoniale:

 

Art. 1130 bis

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica...

 

Per tua ammissione non hai conseguito specifici studi in contabilità...e ti si deve comunque rendere merito sulle capacità che dimostri quotidianamente.

 

Allora ti preciso che in ambito ragioneristico/contabile di una azienda il Bilancio di Esercizio non è quello che "tiene conto solo di quanto accade nell'anno di gestione" bensi è la "voce" che comprende sia lo Stato Patrimoniale che il Conto Economico (alias Profitti e Perdite secondo il sistema del reddito).

 

Lo Stato Patrimoniale và a pareggio tra Attività e Passività...ma solo dopo/perchè si riporta il valore del Capitale Netto...composto a sua volta da Capitale Sociale (che non esiste in un Condominio) e Utile d' esercizio (o Avanzo di Gestione).

 

Giova ricordare che tali voci, determinanti per ottenere il "Totale a pareggio" visibili in tanti prospetti pubblicati, si aggiungono al subtotale parziale e l' ultima in particolare può essere anche nella sezione Attivo mutandoil nome in Perdita d' esercizio.

 

Alcuni termini possono differire se utilizzi il sistema patrimoniale, o se ci si riferisce ad aziende commerciali piuttosto che enti di gestione (fra i quali si individua il Condominio)...ma nella sostanza cambia quasi nulla.

Allora ti preciso che in ambito ragioneristico/contabile di una azienda il Bilancio di Esercizio non è quello che "tiene conto solo di quanto accade nell'anno di gestione" bensi è la "voce" che comprende sia lo Stato Patrimoniale che il Conto Economico ...

Vabbè, se andiamo sul tecnico alzo le mani; provo a spiegare con un esempio.

Non so se può bastare ma oltre ad ogni altro dettaglio su ogni singola voce, la situazione patrimoniale (riepilogativa) di cui all'art 1130 bis, (commentata a fine anno da una nota esplicativa), ai condòmini del mio condominio, in tempo reale, si presenta così:

 

5z1qf9.jpg

Nardoma

- fai il bilancio per competenza e non anticipi nulla

perchè farlo di competenza ? perchè è l'unico modo per saper dire, quanto costa il condominio in un anno, per saper dire ai locatori quanto devono chiedere ai conduttori, per saper dire a chi compra, quanti debiti sono rimasti del precedente ...

- quando fai il preventivo, sulla base del consuntivo, preventiva tutte le spese fisse, anche le più piccole come la manutenzione di un solo estintore, inserisci sempre una varie impreviste ripetuta in diverse tabelle, incrementa sempre luce, gas etc... di almeno il 12/15% ...

- se l'assicurazione scade poco dopo il nuovo esercizio o ancor peggio verso la fine, cambiagli data di scadenza

- fai poche rate

...

art. 1135 comma I n. 3) c.c. l'assemblea dei condomini "provvede all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione".........quindi come già detto da Diramaz un bilancio Condominiale può avere avanzi o disavanzi di gestione.........

Ribadisco il no.

Il prospetto lincato da Leo è emblematico.

La situazione patrimoniale da cui potrebbe scaturire,in caso di errore, un avanzo od un disavanzo,in caso di correttezza è assolutamente a pareggio.

Se si son spesi più soldi del preventivato sulla gestione si avrà una perdita ma essa interesserà le spese e le entrate dell'anno che costituiscono il conto economico con i ricavi ed i costi impropriamente condominiali.

Sono due prospetti che contengono informazioni diverse,la prima a tempo indeterminato,la seconda squisitamente annuale.

Nella prima ad esempio la presenza di un fondo rappresenta una risorsa disponibile in banca costituita negli anni,per questo si definisce a tempo indeterminato,nella seconda,invece,ci sono solo entrate ed uscite limitatamente all'annata cui si riferiscono.

 

Insisto perchè è fondamentale che un amministratore abbia chiari questi concetti e non utilizzi impropriamente il termine avanzo/disavanzo.

Ognuno insiste per la cultura che gli è stata impartita o abbia acquisito nel tempo.

 

Puoi scrivere acqua, H2O, ghiaccio o vapore...il composto è sempre lo stesso ed il sapore praticamente identico.

 

Se nell'esercizio di un Condominio si concretizza uno sconto, o non si procede con una spesa gia inclusa nel bilancio preventivo approvato con le relative quote si determina un avanzo di gestione ed è pacifico che lo evidenzi dal conto economico e poi lo giri nello Stato Patrimoniale.

Viceversa se un condomino non versa una quota si potrebbe determinare un disavanzo di gestione ...che può essere "chiuso" a seconda di quanto avverrà anche ben dopo la chiusura d' esercizio.

Se non si riuscirà a recuperare tale somma ...la copertura finanziaria che sarà a carico degli altri proprietari avrà sempre lo stesso sapore amaro....qualunque sia il nome del conto o la voce di bilancio che preferisci usare.

Nell' esempio di Leonardo vi è una voce che può benissimo rappresentare un "caso limite".

Supponiamo che sia un Condominio a spese zero o risibili ( Leonardo notoriamente amministra "pro-bono" ...)

L' affitto del tetto comune supera abbondantemente le poche spese condominiali generando di fatto un Avanzo di Gestione annualmente...quindi presente sia nel Conto Economico ogni anno (per il residuo dare/avere)...sia nello Stato Patrimoniale con l'unica differenza che qui tale valore si incrementa anno dopo anno fintanto che il Condominio non decida di ripartire pagando cash ogni condomino...o impieghi la cifra per lavori/spese straordinarie..

 

Vi sarebbero anche diverse disquisizioni di carattere fiscale da fare...ma non è questo il luogo.

Grazie a tutti per aver espresso il vostro parere in merito. Ho notato che molti suggeriscono il principio di competenza. L associazione alla quale sono iscritto sponsorizza invece quello di cassa. Infatti solo cosi puoi far quadrare i conteggi del rendiconto con la cassa finale reale. Mi sembra che anche nell esempio di Leonardo si sia adottato il principio di cassa. Infatti la perdita di esercizio coincide con la differenza di cassa. Il rendiconto in sostanza è un conteggio scalare costituito da: cassa iniziale al 1 gennaio+ ricavi - costi = cassa finale al 31 dicembre. Il rendiconto coincide anche con il registro di contabilità e al limite con l estratto conto bancario se utilizzassi questo per tutte le operazioni. Non basta. Il limite è che questo principio nasconde i debiti. Ecco che diventa indispensabile lo stato patrimoniale che come detto deve essere sempre a pareggio. A questo punto il mio problema è coprire i debiti. In quanto nel dare avere scaturito dal semplice rendiconto i debiti non sono inseriti. Penso che per coprire eventuali debiti potrei ricorrere al bilancio preventivo. Es. Fattura n.50 fabbro Rossi anno precedente ecc...

Cosa ne pensate?

Nell' esempio di Leonardo vi è una voce che può benissimo rappresentare un "caso limite".

Supponiamo che sia un Condominio a spese zero o risibili ( Leonardo notoriamente amministra "pro-bono" ...)

L' affitto del tetto comune supera abbondantemente le poche spese condominiali generando di fatto un Avanzo di Gestione annualmente...quindi presente sia nel Conto Economico ogni anno (per il residuo dare/avere)...sia nello Stato Patrimoniale con l'unica differenza che qui tale valore si incrementa anno dopo anno fintanto che il Condominio non decida di ripartire pagando cash ogni condomino...o impieghi la cifra per lavori/spese straordinarie..

 

Vi sarebbero anche diverse disquisizioni di carattere fiscale da fare...ma non è questo il luogo.

Ti spiego perchè pur amministrando "pro-bono" non credo ci siano incongruenze (sapessi certi bilanci di professionsiti che son passati dalle mie mani):

provvisoriamente c'è una perdita di gestione perchè abbiamo appena sostenuto spese straordinarie sul lastrico solare ma con i prossimi canoni, quasi certamente il conto economico si chiuderà con un avanzo di gestione (dell'anno 2014).

L'affitto del tetto (bonifico trimestrale) viene registrato automaticamente (deliberato dall'assemblea), per millesimi di proprietà, pro quota come versamenti condominiali (vedi versamenti condòmini quote antenna).

L'avanzo o il disavanzo di gestione dell'annualità confluisce comunque nello stato patrimoniale sotto la voce crediti/debiti verso condòmini.

 

Più avanzo di gestione (chiamiamoli impropriamente guadagni) ci sarà, più debito verso i condòmini ci sarà.

I debiti verso i condòmini non sono altro che i conguagli attivi risultanti alla data di presentazione del bilancio.

Se si deciderà di ripartire cash ai condòmini si verbalizzerà e si contabilizzerà.

Se si deciderà di lasciare i conguagli in cassa si riporteranno come saldi attivi.

In ogni caso, che si liquidi o meno, nel verbale dell'ordinaria (entro la fine di gennaio) viene certificato il compenso percepito dall'affitto dell'immobile di proprietà comune (parte del lastrico) ribadendo l'importo pro-quota di ciascuno, "al fine di consentire ad ogni condòmino di presentare la "propria" dichiarazione dei redditi in maniera corretta"(verbalizzato anche il virgolettato in modo che se qualcuno non paga le tasse non potrà prendersela con me adducendo la scusa "non sapevo, nessuno me lo ha detto".

 

Pro bono, si ma sempre con oculatezza e mai ad capocchiam.

Per le cose più grandi di me mi rivolgo a chi ne sa più di me 🙂

...Cosa ne pensate?

Come detto da Diego

"Puoi scrivere acqua, H2O, ghiaccio o vapore...il composto è sempre lo stesso ed il sapore praticamente identico."

In altre parole qualiasi metodo adotti devi sempre saper rispondere/risponderti alle domande che ti vengono fatte (vedi mia ultima spiegazione sul rendiconto allegato che non è un un semplice rendiconto per cassa.

Cosa ne penso?

Penso che amministrare i soldi degli altri (di tanti altri), soprattutto per professione, sia un lavoro di grande responsabilità per cui ritengo che tu debba approfondire le tue conoscenze contabili perchè, prendendo a prestito le parole di Patrizia:

"...Prima si affinano le conoscenze anche pratiche soprattutto contabili e solo poi si amministra..."

Nell' esempio di Leonardo vi è una voce che può benissimo rappresentare un "caso limite".

Supponiamo che sia un Condominio a spese zero o risibili ( Leonardo notoriamente amministra "pro-bono" ...)

L' affitto del tetto comune supera abbondantemente le poche spese condominiali generando di fatto un Avanzo di Gestione annualmente...quindi presente sia nel Conto Economico ogni anno (per il residuo dare/avere)...sia nello Stato Patrimoniale con l'unica differenza che qui tale valore si incrementa anno dopo anno fintanto che il Condominio non decida di ripartire pagando cash ogni condomino...o impieghi la cifra per lavori/spese straordinarie..

 

Vi sarebbero anche diverse disquisizioni di carattere fiscale da fare...ma non è questo il luogo.

Nessun caso limite.

Nello stato patrimoniale ad ogni voce di attivo deve corrispondere una voce per destinazione nel passivo e viceversa.

Come detto da Diego

"Puoi scrivere acqua, H2O, ghiaccio o vapore...il composto è sempre lo stesso ed il sapore praticamente identico."

In altre parole qualiasi metodo adotti devi sempre saper rispondere/risponderti alle domande che ti vengono fatte (vedi mia ultima spiegazione sul rendiconto allegato che non è un un semplice rendiconto per cassa.

Cosa ne penso?

Penso che amministrare i soldi degli altri (di tanti altri), soprattutto per professione, sia un lavoro di grande responsabilità per cui ritengo che tu debba approfondire le tue conoscenze contabili perchè, prendendo a prestito le parole di Patrizia:

"...Prima si affinano le conoscenze anche pratiche soprattutto contabili e solo poi si amministra..."

Il tuo rendiconto mi è assolutamente chiaro ed è molto completo. Anzi lo prendo come spunto per redigere i miei prossimi. Mi sembra che comunque a parte lo stato patrimoniale , il conto economico il flusso di cassa ed il riepilogo finanziario li hai redatti per cassa cioe su quello che realmente hai pagato e incassato. Eventuali fatture impagate le metti solo nello stato patrimoniale come debito verso fornitori e corrispondentemente credito verso condomini. Correggimi se non è cosi. Io farei così.

Ti spiego perchè pur amministrando "pro-bono" non credo ci siano incongruenze (sapessi certi bilanci di professionsiti che son passati dalle mie mani):

provvisoriamente c'è una perdita di gestione perchè abbiamo appena sostenuto spese straordinarie sul lastrico solare ma con i prossimi canoni, quasi certamente il conto economico si chiuderà con un avanzo di gestione (dell'anno 2014).

L'affitto del tetto (bonifico trimestrale) viene registrato automaticamente (deliberato dall'assemblea), per millesimi di proprietà, pro quota come versamenti condominiali (vedi versamenti condòmini quote antenna).

L'avanzo o il disavanzo di gestione dell'annualità confluisce comunque nello stato patrimoniale sotto la voce crediti/debiti verso condòmini.

 

Più avanzo di gestione (chiamiamoli impropriamente guadagni) ci sarà, più debito verso i condòmini ci sarà.

I debiti verso i condòmini non sono altro che i conguagli attivi risultanti alla data di presentazione del bilancio.

Se si deciderà di ripartire cash ai condòmini si verbalizzerà e si contabilizzerà.

Se si deciderà di lasciare i conguagli in cassa si riporteranno come saldi attivi.

In ogni caso, che si liquidi o meno, nel verbale dell'ordinaria (entro la fine di gennaio) viene certificato il compenso percepito dall'affitto dell'immobile di proprietà comune (parte del lastrico) ribadendo l'importo pro-quota di ciascuno, "al fine di consentire ad ogni condòmino di presentare la "propria" dichiarazione dei redditi in maniera corretta"(verbalizzato anche il virgolettato in modo che se qualcuno non paga le tasse non potrà prendersela con me adducendo la scusa "non sapevo, nessuno me lo ha detto".

 

Pro bono, si ma sempre con oculatezza e mai ad capocchiam.

Per le cose più grandi di me mi rivolgo a chi ne sa più di me 🙂

Il tuo rendiconto mi è assolutamente chiaro ed è molto completo. Anzi lo prendo come spunto per redigere i miei prossimi. Mi sembra che comunque a parte lo stato patrimoniale , il conto economico il flusso di cassa ed il riepilogo finanziario li hai redatti per cassa cioe su quello che realmente hai pagato e incassato. Eventuali fatture impagate le metti solo nello stato patrimoniale come debito verso fornitori e corrispondentemente credito verso condomini. Correggimi se non è cosi. Io farei così.

Purtroppo sono solo un amministratore interno e come ti ho già detto non ho grandi conoscenze contabili avendo solo la licenza media. Ho imparato tutto da autodidatta e facendo affiancamento per un anno con un amministratore di condominio.

La mia dote peggiore è quella dell'insegnamento per cui spero di non sbagliare nel darti queste risposte:

 

Il conto economico è un conto di competenza e non per cassa.

Se pago una fattura di competenza dell'anno precedente non compare nel conto economico.

 

Nei flussi di cassa, invece, compaiono tutte le operazioni effettuate per cassa; qui troverai anche le uscite pagate durante l'attuale esercizio ma relative ad un precedente anno di competenza.

 

Nello stato patrimoniale TUTTE le fatture non pagate confluiranno nei debiti verso terzi, indipendentemente dall'anno di competenza.

 

Il riepilogo finanziario indica le risorse disponibili (quanto denaro hai in tasca) a quella data (della chiusura), indipendentemente dal fatto che tu debba ancora incassare crediti o pagare debiti.

 

- - - Aggiornato - - -

 

..."Esiston gli uomini, i mezzi uomini... e i quaqquaraqua" ...concetto che comprende anche l' universo femminile.

A chi spetta il compito di moderare i moderatori? :icon_lol:

 

 

A chi spetta il compito di moderare i moderatori? :icon_lol:

 

Scusami...mi avvedo solo ora che non è riportato quanto credevo di aver scritto citandoti.

Avrò commesso qualche errore nella gestione delle repliche...cancellando le parole che ti riguardavano.

 

Nessun appunto da muovere al tuo bilancio o alle tue parole.

Mi spiace se si era frainteso il senso del mio discorso quando ho preso il tuo esempio....inappuntabile sotto ogni punto di vista...alla faccia di tanti "professionisti" ...evidentemente "limitati" nell' apertura mentale e nel carattere.

 

Sei il più meritevole dei pochi "uomini" che intervengono sul forum.

 

Hai MP e se verifichi gli orari comprenderai meglio.

 

E' stato un piacere.

 

Ciao

Ospite
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