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Infiltrazioni di acqua piovana. Per la riparazione del lastrico solare, di proprietà esclusiva, si applica il regime della parziarietà
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Infiltrazioni di acqua piovana. Per la riparazione del lastrico solare, di proprietà esclusiva, si applica il regime della parziarietà

Le obbligazioni condominiali sono soggette al regime della parziarietà e non al regime della solidarietà

Avv. Giuseppe Nuzzo  

L'obbligazione assunta dal Condominio nei confronti dell'impresa edile per i lavori di rifacimento del terrazzo danneggiato da infiltrazioni di acqua piovana, in quanto pecuniaria e naturalmente divisibile ex parte debitoris, non è soggetta al regime della solidarietà, bensì a quello della parziarietà.

=> Obbligazione solidale o parziaria? La responsabilità dei condomini nei confronti dei terzi

Pertanto, in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore, incombente su chi abbia l'uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell'edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà.

L'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa dunque ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.

È quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 199/2017, depositata il 9 gennaio 2017. In applicazione dei principi sanciti dalla nota (e discussa) sentenza delle Sezioni Unite n. 9148 del 2008, gli Ermellini ribadiscono la natura parziaria delle obbligazioni assunte dal Condominio verso terzi, per cui ciascun condomino risponde solo della quota ad esso spettante.

=> La parziarietà dell'obbligazione esclude la possibilità di chiedere un decreto ingiuntivo contro il condominio?

Il principio generale della solidarietà ex art. 1292 c.c. – sottolinea la Corte – si applica in caso di obbligazioni per loro natura indivisibili. Se la prestazione è divisibile, la solidarietà deve essere prescritta da una apposita disposizione normativa, senza la quale prevale il regime della parziarietà.

Il caso - La proprietaria di un appartamento sito in un condominio di Napoli otteneva dal Giudice di Pace l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini proprietari dell'appartamento sottostante in linea verticale al proprio, per il pagamento della quota di loro competenza relativa al corrispettivo saldato per intero dalla ricorrente all'impresa edile incaricata di eseguire alcune opere di ripristino del terrazzo, danneggiato da infiltrazioni di acqua piovana.

L'impresa incaricata, difatti, in assenza di pagamento da parte del condominio, aveva richiesto l'intero corrispettivo alla ricorrente, la quale aveva provveduto al relativo saldo.

A seguito di opposizione, il Giudice di Pace revocava il decreto emesso, rilevando che il riparto delle spese non fosse mai stato ratificato dall'assemblea condominiale.La sentenza veniva poi confermata, seppur con motivazioni diverse, dal Tribunale di Napoli in sede di appello.

In particolare, il Tribunale partenopeo rilevava che, nel caso in esame, non potesse trovare applicazione l'art. 1110 c.c. (e neppure l'art. 1134 c.c.).

Infatti, i lavori urgenti per la riparazione del terrazzo erano stati commissionati dal Condominio, in persona dell'amministratore, il quale aveva peraltro anche designato il tecnico che avrebbe dovuto presentare la D.I.A..

La ricorrente in via monitoria, in altri termini, non aveva appaltato lavori nell'inerzia del condominio e a causa della trascuratezza dei condomini, ma si era limitata al pagamento in favore dell'impresa creditrice dell'intero importo da questa preteso, per poi agire in via di regresso nei confronti dei condebitori condomini che non le avevano versato la rispettiva quota di spettanza.

Nel caso di specie, dunque, vi era solo margine - eventualmente - per una azione di ripetizione nei confronti dell'impresa ex art. 2036 c.c., oppure una azione di ingiustificato arricchimento nei confronti dei condomini.

=> La responsabilità solidale nelle obbligazioni

La natura delle obbligazioni condominiali. La Corte di Cassazione, confermando integralmente la sentenza del Tribunale di Napoli, ha chiarito la natura parziaria delle obbligazioni pecuniarie condominiali, enunciando i principi sopra riportati. “Dovendosi negare – si legge nella sentenza –che l'obbligo di contribuzione alle spese di rifacimento del terrazzo di copertura si connotasse verso l'appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l'intero in senso proprio e quindi ad interesse comune”, alla condomina titolare della proprietà esclusiva del terrazzo, che ha adempiuto al pagamento dell'intero prezzo dei lavori “non poteva accordarsi un diritto di regresso nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, ex art. 1299 c.c..

Il regresso, che ha per oggetto il rimborso di quanto sia stato pagato a titolo di capitale, interessi e spese, consiste in un diritto che sorge per la prima volta in capo al condebitore adempiente sulla base del c.d. aspetto interno dell'obbligazione plurisoggettiva”. “Né, smentito il debito solidale dei condomini, al condomino che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, può consentirsi di avvalersi della surrogazione legale in forza dell'art. 1203, n. 3, c.c., giacché essa - implicando il subentrare del condebitore adempiente nell'originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria - ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo”.

=> La Cassazione, con la sentenza n. 10235/13, è tornata ad occuparsi delle obbligazioni nel condominio

Dunque, il pagamento da parte della condomina delle quote dovute dai restanti condomini poteva al più legittimare la stessa ad agire per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (cfr. Cass.civ., S.U., n. 9946 del 2009).

Peraltro, trattandosi di fatti avvenuti prima del 2013, non trova applicazione nella fattispecie il meccanismo di garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotto dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, ai sensi del quale i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

=> [Video] Solidarietà parzialità delle obbligazioni condominiali

Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, 9 gennaio 2017, n. 199

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Vilma Castelli
Vilma Castelli venerdì 13 gennaio 2017 alle ore 10:17

nel caso in cui, come capita spesso attualmente anche in corso dei dieci anni di garanzia,la ditta costruttrice sia fallita come si deve procedere??
grazie

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