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Di chi è l'ascensore? Di chi paga le spese di manutenzione
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Di chi è l'ascensore? Di chi paga le spese di manutenzione

Ecco perchè l'ascensore è di chi paga le spese di manutenzione

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di ripartizione delle spese per interventi di manutenzione sull'ascensore sito in condominio, l'esistenza di uno specifico criterio di riparto dei costi di detta manutenzione incide sulla individuazione dei proprietari di quell'impianto.

Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 14697 depositata in cancelleria il 14 luglio 2015.

Il caso. Un condomino faceva causa al condominio cui partecipava impugnando la delibera assembleare concernente la decisione sulla manutenzione dell'impianto di ascensore.

Secondo il condomino la delibera era illegittima in quanto approvata con il voto favorevole dei soli condòmini proprietari degli appartamenti che se ne servivano con esclusione dei titolari delle unità immobiliari a piano terra e conseguentemente con ripartizione delle spese solamente tra i primi.

Il Tribunale confermava la bontà della delibera assemblare, mentre il giudice di appello, ribaltando la decisione, la invalidava: la spesa riguardava tutti i condòmini che erano tenuti a parteciparvi in ragione di quanto disposto dall'art. 1124 c.c., cioè con spesa ripartizione per metà secondo i millesimi di proprietà e per metà secondo il valore del piano.

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Da qui, su ricorso di alcuni condòmini, l'epilogo della vicenda davanti ad i giudici di piazza Cavour.

Nella sostanza i ricorrenti lamentavano che la Corte di appello, che aveva invalidato la delibera, aveva fatto erronea applicazione dell'art. 1117 c.c. dettato in materia di individuazione delle cose comuni e di conseguenze dei criteri di ripartizione delle spese, in questo caso dell'art. 1124 c.c.

No, dice la Cassazione, la sentenza impugnata ha applicato correttamente le norme dettate in materia di condominio. Queste stabiliscono che un bene è di proprietà comune a tutti i condòmini, salvo diversa disposizione degli atti; disposizione contraria, che, nel caso di specie, non esisteva.

Stante tale mancanza, concludono il ragionamento gli ermellini, non v'era motivo di ritenere che i condòmini inizialmente esclusi dalla decisione sulla manutenzione dell'ascensore non fossero comproprietari di tale impianto; il fatto del mancato uso non rileva in questi casi. Insomma per la Cassazione non utilizzare non significa non essere proprietari.

Il testo della pronuncia in esame non permette di chiarire con assoluta precisione perché in tal caso non sia stata fatta applicazione dell'istituto del così detto condominio parziale, ma dal complesso della decisione se ne deve desumere che non si trattava di una fattispecie cui poterlo applicare.

=> Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale

In questo contesto, quindi, cioè in assenza di riserve di proprietà, non può non evidenziarsi che la spesa di manutenzione di un bene comune debba essere affrontata da tutti i condòmini e nel caso dell'ascensore, tale costo deve essere affrontato ai sensi dell'art. 1124 c.c. (la sentenza fa richiamo analogico della norma, in quanto resa su di una controversia sorta prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, oggi l'art. 1124 c.c. è applicabile ex lege agli interventi di manutenzione di questo impianti).

L'unica possibilità di esclusione dalle spese di manutenzione dei condòmini che non utilizzano l'ascensore è una diversa convenzione rispetto ai criteri di ripartizione delle spese previsti dal codice civile.

In tale ipotesi, si legge nella sentenza n. 14697, “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato”.

=> Ecco perchè per la ripartizione delle spese ascensore non è influente il numero degli abitanti di un appartamento

Scarica Cass. 14 luglio 2015 n. 14697

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