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Che cosa succede se non si approva il rendiconto?
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Che cosa succede se non si approva il rendiconto?

Le conseguenze della mancata approvazione del rendiconto condominiale.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il rendiconto condominiale è quel documento che l'amministratore deve presentare all'assemblea e che contiene il quadro economico-finanziario del condominio in relazione all'anno di gestione appena trascorso e comunque più in generale alla situazione finanziaria della compagine.

L'amministratore, giova ricordarlo, è tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio al quale si riferisce (art. 1130 n. 10 c.c.); la norma fa riferimento al lasso temporale ma non al momento da cui parte il conteggio.

Una lettura complessiva degli articoli dedicati al documento contabile lascia intendere che i suddetti centottanta giorni decorrano da quel momento.

È altresì utile rammentare che l'omessa o tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione (Art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

Da non pedere: Omessa presentazione del rendiconto all'assemblea nei termini previsti dalla legge, la revoca è automatica?

L'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea– che può comunque essere soggetto a revisione negli anni successivi (art. 1130-bis c.c.) – fa sì che le spese in esso indicate – a livello generale e rispetto ai singoli condòmini – siano fatte proprie dell'assemblea stessa che, in quel modo, ratifica o comunque certifica o prende atto dell'operato dell'amministratore per l'anno precedente.

Eccezion fatta per il caso di errori nella ripartizione delle spese, di deliberazioni con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge, oppure di eccesso di potere, falsità o incompetenza, il rendiconto non è contestabile.

In altre parole: non ci si può rivolgere all'Autorità Giudiziaria per chiedere che dichiari illegittima l'approvazione di una spesa che era nelle prerogative dell'assemblea approvare, se la suddetta approvazione è avvenuta nel rispetto della legge.

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Si rammenti che il rendiconto è validamente approvato:

a) in prima convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.).

L'approvazione del rendiconto e del relativo riparto, è utile ricordarlo, consente la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

E se l'assemblea, per qualunque motivo, non approva il rendiconto? Il problema principale, in casi del genere, sta nella mancanza di uno strumento di facile soluzione per l'aggressione di determinate situazioni di morosità. I motivi sono quelli esposti appena sopra. Eppure non tutto è perduto.

Si supponga che i condòmini giustamente lo ritengano errato: in tal caso è fondamentale che si richiedano all'amministratore le correzioni ritenute indispensabili, chiedendo la convocazione di una successiva assemblea per ridiscuterlo.

In simili circostanze nulla vieterebbe ai condòmini non in linea con il pensiero della maggioranza che ha deliberato in tal senso, di impugnare quella delibera laddove sussistano i presupposti per intravedere un'ipotesi di eccesso di potere del consesso assembleare.

In questi casi l'azione di recupero del credito non è impossibile, ma certo molto più difficile dovendosi instaurare un ordinario giudizio civile.

=> Assemblea di condominio deserta e riflessi sull'obbligo di presentazione del rendiconto

L'assemblea, poi, può non approvare il rendiconto anche senza dare motivazioni. In tal caso, fermo restando quanto appena detto rispetto al diritto d'impugnazione, che cosa può/deve fare l'amministratore.

Se al di là delle emergenze documentali (leggasi assenza di motivazioni a verbale) gli sia comunque noto la ragione della non approvazione e ritenga possibile/doverosa una correzione è bene che si adoperi in tal senso.

Come per l'ipotesi precedente, egli potrà considerare quel documento per la convocazione di una nuova assemblea o comunque come elemento indiziario documentale per un'azione di recupero del credito (chiaramente non nella forma del ricorso per decreto ingiuntivo, cfr. art. 1129, nono comma, c.c.).

Resta poi da vedere che cosa accade quando l'assemblea – per mera trascuratezza dei propri compiti – non discuta nemmeno dell'approvazione del rendiconto per mancanza dei quorum costitutivi e/o deliberativi.

In tali ipotesi, ferma restando il doveroso compito per l'amministratore di riconvocarla, egli potrà sempre agire ai fini del recupero del credito, come per il caso di mancata approvazione con contestazioni o senza motivazioni di sorta.

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