Nello scorso mese (novembre 2015) abbiamo pubblicato un articolo riguardante la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio a seguito dell'omessa presentazione del rendiconto all'assemblea nei termini prescritti dalla legge.
In sostanza l'amministratore ha l'obbligo di rendicontare il proprio operato all'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130 n. 10 c.c.). L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei conti rappresenta una grave irregolarità dalla quale può discendere la revoca giudiziale del mandatario (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).
È utile ricordare che:
a) la revoca giudiziale può essere chiesta anche da un solo condomino (art. 1129, undicesimo comma n. 1, c.c.);
b) la revoca giudiziale comporta la futura impossibilità di nominare l'amministratore revocato (art. 1129, tredicesimo comma n. 1, c.c.).
La giurisprudenza che si sta sviluppando sull'argomento è molto rigorosa: secondo i Tribunali che si sono pronunciati sull'argomento, la revoca è automatica, ossia basta oltrepassare il termine di 180 giorni previsto dalla legge affinché possa ritenersi avverata la grave irregolarità comportante la suddetta revoca (cfr. Trib. Taranto decreto 21 settembre 2015 e Trib. Udine decreto 25 marzo 2014).
Amministratore di condominio e gravi irregolarità
Non sono mancate, tuttavia, pronunce volte a specificare che la ricorrenza della grave irregolarità di gestione debba essere verificata in concreto, anche se essa riguarda una delle ipotesi esplicitate dall'art. 1129 c.c. (cfr. Trib. Santa Maria Capua Vetere decreto 28 maggio 2015).
Due impostazioni agli antipodi. Sulla scorta di quello che pare configurarsi come un contrasto giurisprudenziale di non scarsa portata abbiamo domandato agli operatori del settore (associazioni di categoria e società di servizi del settore immobiliare) di esporci la loro posizione in merito.
Più nello specifico abbiamo posto il seguente quesito: “E' giusto considerare l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto nei termini previsti dalla legge una grave irregolarità comportante l'automatica revoca dell'amministratore che ha tardato in questo adempimento, senza guardare al concreto pregiudizio che il condominio ha subito?”
Avevamo domandato di fornirci una risposta entro il 15 dicembre ed entro quella data ci sono giunte risposte (le citiamo in rigoroso ordine alfabetico) da A.C.A.P., A.N.A.P. ed LM Franchising.
Li ringraziamo per avere aderito alla nostra richiesta, certi che il pubblico confronto su una tematica di così importante rilevanza pratica per tantissimi professionisti non possa che essere di giovamento per l'intera categoria.
Le riportiamo qui di seguito:
Avv. Nunzio Costa, Presidente nazionale A.C.A.P.: “Il Legislatore della novella ha inteso aumentare:
1) le garanzie in favore degli utenti;
2) le responsabilità in capo all'amministratore;
3) il potere di controllo anche del singolo condomino.
Al fine di ottenere questo risultato ha chiarito che: “l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata”. Ecco perché nel successivo art. 1130 c.c., dichiara che deve: “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.
Ossia si delinea espressamente il periodo di gestione ed il tempo entro il quale deve essere redatto il bilancio. La convocazione, con l'allegato rendiconto, poi, è la prova che l'adempimento è stato compiuto nel tempo imposto.
Quindi il pregiudizio è “in re ipsa”. Il Legislatore ha tipizzato le fattispecie che conducono alla revoca e la prima conseguenza comporta che non esiste più alcun potere discrezionale del giudice, sicchè anche una sola violazione compresa tra “quelle” costituisce motivo di revoca, a prescindere dal pregiudizio concreto del condominio.
Sono rimaste lese le legittime facoltà riconosciute ai condomini per legge.
Conclusione: Nella revoca giudiziaria il Giudice valuta la condotta complessivamente tenuta dall'amministratore, rispetto ai fatti contestati.
Ma nelle ipotesi tipizzate la lettera della legge prevale sulle valutazioni di merito e la tardiva convocazione per l'approvazione del rendiconto equivale ad omessa convocazione nel tempo stabilito e richiesto dal Legislatore che, a monte, ha già effettuato il giudizio di lesività dell'omissione e di automatico pregiudizio per il condominio, sanzionandolo con la revoca”.
Avv. Marco Saraz, Responsabile Scientifico Nazionale ANAP: “L'intervento legislativo del 2012 nell'ambito dell'art. 1129 c.c. si è esclusivamente sforzato di maggiormente specificare normativamente, peraltro non escludendone ulteriori, le diverse ipotesi di condotta dell'amministratore, che già la pregressa giurisprudenza aveva pacificamente classificato quali gravi irregolarità.
Né a tal riguardo ha mutato la previsione anteriore secondo la quale la revoca dell'amministratore “può altresì essere” disposta dall'A.G., che per la stessa formulazione prescelta non pare mostrare dubbi circa l'espressa volontà di riconoscere al magistrato un più ampio onere di valutazione nell'indagine della fattispecie, con ciò escludendo un mero automatismo applicativo al semplice verificarsi della fattispecie.
Tanto premesso, non vi è motivo di discostarsi dagli orientamenti maggioritari della pregressa giurisprudenza, secondo i quali al verificarsi di una delle ipotesi astrattamente considerate dall'art. 1129 c.c. l'adozione del provvedimento camerale di revoca non possa prescindere dalla ricorrenza di precisi e concordanti elementi che facciano prevedere del tutto verosimile un pregiudizio imminente per l'ente rappresentato, e per l'effetto il venir meno del vincolo fiduciario tra l'amministratore e la compagine condominiale.
Con ciò confortando ulteriormente riguardo l'esclusione di ogni rigido automatismo nella applicazione sanzionatoria della previsione normativa.
In conclusione, è nostro parere che il positivo accertamento in fatto che la condotta sanzionabile sia effettivamente avvenuta si mostri esclusivamente quale essenziale e preliminare condizione al fine di svolgere poi una più ampia ed approfondita indagine volta a accertarne gli ulteriori indispensabili presupposti, dapprima citati, per effetto dei quali si renda necessariamente indifferibile lo straordinario intervento sussidiario dell'autorità giudiziaria nell'ambito dell'autonomia gestionale che contraddistingue la compagine immobiliare."
Francesco Schena, amministratore delegato LM Franchising: “A mio parere, la tardiva convocazione dell'assemblea entro 180 giorni per l'approvazione del rendiconto di gestione annuale redatto dall'amministratore costituisce sempre motivo di revoca giudiziale ai sensi dell'art. 1129 c.c., a prescindere dalla valutazione di un concreto pregiudizio ai danni del condominio.
Le ragioni della mia tesi le individuo in diversi ambiti.
1) Il ricorso per revoca davanti all'A.G. si declina successivamente in una attività giurisdizionale-amministrativa del Giudice che non è chiamato a valutare alcuna circostanza attraverso alcun processo di cognizione, dovendosi limitare al mero accertamento del presupposto di legge;
2) La ratio della norma è quella di fissare dei limiti precisi al mandato conferito all'amministratore che ove messi in discussione attraverso una ipotesi di valutazione del caso specifico, verrebbero svuotati di significato;
3) Laddove il legislatore avesse voluto prevedere la possibilità di sanare il mancato rispetto del termine, ne avrebbe prevista apposita ratifica da parte dell'assemblea;
4) Il diritto di ricorrere all'A.G. è riconosciuto in capo ai singoli partecipanti quale prerogativa personale che non può essere certamente essere messo in discussione o annullato d auna delibera che approvi il rendiconto oltre i 180 gg”.
