L'amministratore di condominio, per come desumibile anche dal novellato art. 1130 c.c., è l'organo di gestione e di rappresentanza del condominio.
Lo stesso, in virtù di apposito contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse di un altro soggetto, pertanto, la sua figura è riconducibile a quella del mandatario con rappresentanza e ciò anche in virtù dell'esplicito richiamo dell'art. 1129 c.c. il quale, tra l'altro, prevede che per tutto quanto non espressamente disciplinato, all'amministratore di condominio si applicano le norme sul mandato (artt. 1703-1741).
Nel caso di specie, quindi, l'amministratore di condominio assumerà le vesti del mandatario e agirà nell'interesse di altri soggetti, i condomini, che tecnicamente risultano essere i mandanti.
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Inquadrata giuridicamente la figura dell'amministratore di condominio, evidenziamo subito come, con la legge 220/2012 di riforma del condominio, il legislatore abbia voluto disciplinare in maniera più puntuale - facendo tesoro per lo più dei precedenti giurisprudenziali in materia - i casi di revoca dell'amministratore, enucleando vieppiù le ipotesi di gravi irregolarità che possono portare alla revoca dello stesso.
Infatti, il nuovo art. 1129 c.c., all'undicesimo comma, delinea i casi in cui l'amministratore può essere revocato.
In primo luogo può essere revocato, ed è l'ipotesi che definiremmo non contenziosa, per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina. In altri termini: quando viene meno l'apprezzamento da parte dei condòmini.
Quelle successive risultano invece ipotesi giudiziali, in quanto prevedono l'intervento dell'autorità giudiziaria, tant'è vero che, è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino, allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.
Inoltre, sempre per il tramite dell'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, ma solo dopo convocazione dell'assemblea con esito negativo (una sorta di condizione di procedibilità), in caso siano emerse gravi irregolarità fiscali imputate all'amministratore o per la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio.
L'art. 1129 c.c. specifica quali possono essere le “gravi irregolarità”, si tratta, tuttavia, di ipotesi non esaustive, ulteriori fattispecie infatti sono state individuate nel tempo dalla giurisprudenza.
Tra queste la norma richiamata contempla:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registro nomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione stato pagamenti e liti in corso);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale - se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione - il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio documenti).
Ad avviso di chi scrive, tuttavia, ci troviamo dinnanzi ad una tipica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato appunto dalle norme sul mandato che, come abbiamo avuto modo di verificare, risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.
Ecco che allora l'amministratore (mandatario) è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia e i condòmini, di contro, quali mandanti, sono tenuti a fornire all'amministratore i mezzi necessari per la corretta esecuzione del mandato.
Detto ciò, tra le ipotesi di mala gestio non tipizzate, rientrano senza dubbio il mancato versamento degli oneri previdenziali e assistenziali, il mancato versamento delle contribuzioni I.N.A.I.L. (Cfr.: Tribunale di Palermo, 21.01.2015), “gonfiare” le spese, omettere di presentare il modello 770.
Altre fattispecie sono state individuate nella omessa ripartizione dei consumi dell'acqua e nella utilizzazione di tabelle millesimali difformi.
Ed ancora, altre ipotesi di gravi irregolarità sono rinvenibili nel mancato conseguimento della specifica abilitazione da parte dell'amministratore, dall'omesso aggiornamento professionale (annuale) ovvero nel rifiuto di fornire la documentazione ai condòmini richiedenti.
Infine, queste sicuramente le ipotesi più gravi, i casi di appropriazione e distrazione di denaro di pertinenza del condominio ovvero incassare “bustarelle” dai fornitori che, di contro, per recuperare gli esborsi aggiuntivi, potrebbero artatamente aumentare gli importi delle fatture, con costi che, a quel punto, risulterebbero fuori mercato.
Ipotesi, quest'ultime, per le quali risulta configurabile anche una responsabilità penale a carico dell'amministratore di condominio.
Da ricordare, infine, che: “A seguito dell'entrata in vigore della Riforma del Condominio la presenza di "gravi irregolarità" da parte dell'Amministratore di Condominio comporta la immediata revoca di quest'ultimo.
Ciò, nonostante, nella fattispecie, lo stesso Amministratore si fosse poi repentinamente reso disponibile a rimediare all'errore commesso poiché la sua condotta, ha comportato, a detta del Collegio, una "inescusabile superficialità" (Trib. Trento Ordinanza, 05/06/2014).
Pertanto, anche il successivo “ravvedimento” dello stesso non lo salverebbe dalla revoca giudiziaria.
Da un punto di vista civilistico, in caso di gravi irregolarità, l'amministratore dello stabile può essere anche chiamato a rispondere degli eventuali danni provocati al condominio.
Ecco che allora: “In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, del dovere di diligenza ex art. 1710 c.c. nella gestione contabile e dell'obbligo di fornire un chiaro rendiconto del proprio operato, con la conseguente invalidità della delibera di approvazione e condanna dell'amministratore al risarcimento del danno prodotto dalla sua negligente attività” (Trib. Monza Sez.
IV, 26/11/2007); “L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato, tale che alla scadenza del mandato l'amministratore è tenuto a restituire, ex art. 1713 c.c., ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato stesso per conto del condominio, ivi compresi i documenti concernenti la gestione dello stesso. (Nella specie, in particolare, l'ex amministratore condominiale è tenuto anche al risarcimento del danno consistente nelle spese legali sostenute in procedimenti stragiudiziali volti a comporre vertenze con fornitori che avanzavano ritardi nei pagamenti, ritardi da imputarsi alla mancanza della necessaria documentazione poiché nella disponibilità dello stesso che rifiutava di consegnarla” (Trib. Genova Sez. III, 03/07/2007);
L'amministratore non più confermato ha l'onere, ex art. 1713 c.c., di rendere il conto della sua gestione e di consegnare al condominio tutti i documenti e i libri riguardanti la gestione del condominio. Se l'amministratore non ottempera a tale obbligo, deve essere condannato non solo alla consegna di tale documentazione, ma anche al risarcimento del danno causato al condominio e costituito in quei costi necessari a ricostruire le posizioni contabili interne e verso terzi fornitori.
Tale danno non è sempre facilmente documentabile e potrà essere liquidato equitativamente” (Trib. Padova Sez. I, 14/06/2003).
Revoca dell'amministratore di condominio per una “inescusabile superficialità”
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
