In tema di convocazione e deliberazione in merito all'approvazione del rendiconto condominiale, quali documenti bisogna comunicare ai condòmini e quali e quando devono essere messi a loro disposizione?
Entrando più nel dettaglio: l'amministratore è obbligato a inviare ai condòmini copia del rendiconto e/o del preventivo nonché di mettere a disposizione dei condòmini medesimi la documentazione giustificativa degli stessi?
Rispetto a questa ultima, poi, quando dev'essere messa a disposizione: nel corso dell'assemblea o basta comunicare che i documenti sono a disposizione nei giorni precedenti?
Partiamo da una fondamentale premessa: ogni valutazione che andremo ad effettuare cede il passo davanti alle norme contenute nel regolamento condominiale. Presupposto delle nostre indicazioni, quindi, è l'assenza nel regolamento di disposizioni sull'argomento.
Altra indicazione, per evitare ripetizioni: le norme non disciplinano espressamente la materia. Molte delle conclusioni cui si è giunti sono frutto dell'interpretazione normativa.
Laddove non accompagnata dalla citazione di dottrina o giurisprudenza, quindi, le conclusioni seguenti sono frutto dell'interpretazione dello scrivente.
Partiamo dall'obbligo di comunicazione del rendiconto condominiale e del preventivo. Nessun obbligo in tal senso: l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel disciplinare le modalità di convocazione dell'assemblea specifica chiaramente in che modo debba essere inviato l'avviso di convocazione e quale debba essere il suo contenuto, anche in relazione all'ordine del giorno (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).
Nessuna indicazione in merito ad obblighi di allegazione; l'amministratore, quindi, sebbene sia tenuto a consentire la visione e l'esame di questi documenti (anche in sede di assemblea) non è obbligato a comunicarli assieme all'avviso di convocazione. Buona norma, tuttavia, fa ritenere utile tale allegazione.
Non consentire il alcun modo di prendere visione di questi documenti rende la deliberazione invalida in quanto in termini sostanziali non è sufficiente comunicare ai condòmini l'oggetto della discussione, ma è necessario metterli nella condizioni di decidere consapevolmente su quell'argomento.
Ecco perchè se l'amministratore non consegna il rendiconto può essere revocato
Documentazione giustificativa delle spese: rispetto ad essa si fa precipuo riferimento al rendiconto consuntivo, poiché evidentemente rispetto al preventivo è ben difficile che vi possano essere documenti di spese da andare a sostenere (eccezion fatta per contratti con costi prestabiliti, ecc. ecc.).
Quando l'amministratore deve consentire la visione di questi documenti? Prima dell'assemblea? Durante? Il dato presupposto, dunque, è che i condòmini hanno diritto di prendere visione della documentazione contabile: sempre, in ragione di quanto disposto dall'art. 1130-bis, c.c. ed al momento dell'approvazione del rendiconto per quanto ha affermato la giurisprudenza.
Motivo? Siccome il rendiconto è documento di sintesi delle spese sostenute nel corso dell'anno, l'esame della documentazione giustificativa consente la verifica delle poste di spesa ivi inserite.
Sul quando esistono delle indicazioni giurisprudenziali non univoche che non consentono una risposta sicura.
La Cassazione, nel 2003, ebbe modo di affermare che “non rendere disponibile, all'esame dei condomini, che lo richiedano, la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità della delibera di approvazione” (Cass. 08 agosto 2003, n. 11940).
La stessa Corte di Cassazione nel 2004 e il Tribunale di Milano nel 2014 hanno affermato che “benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà" (Cassazione, 28/1/2004, n. 1544)” (Trib. Milano 11 febbraio 2014, n. 2039).
Lette nella loro integralità le sentenze potrebbero anche non apparire in contraddizione, eppure, ad avviso di chi scrive, non può non essere sollevata un'obiezione. Si può considerare soddisfatto il diritto dei condòmini a prendere visione della documentazione giustificativa posta a base del rendiconto messa a disposizione prima dell'assemblea?
Ad avviso dello scrivente sì: sebbene sia utile consentire il più ampio controllo in qualunque momento, nessuna norma obbliga di presentare ai condòmini in assemblea oltre al rendiconto la documentazione posta alla sua base, essendo loro diritto poterne prendere visione e copia in qualunque momento, specie quando l'amministratore, nei giorni precedenti all'assemblea, li ha messi a disposizione per l'esame.
Quando l'amministratore non presenta il rendiconto la revoca è immediata?
