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Davide82

Richiesta visione documentazione

Buongiorno,

 

vorrei sottoporvi la mia problematica per capire come posso comportarmi.

Volendo fare una verifica sulla documentazione condominiale avevo richiesto telefonicamente un appuntamento all'amministratore che mi è stato negato. Dopo questo l'amministratore ha provveduto a bloccare il mio numero e a non rispondere se utilizzo l'anonimo. Dopo questo ho sollecitato un incontro via mail ordinaria senza riscontro, ho mandato pec senza riscontro, ho fatto mandare una pec al mio avvocato, ancora senza riscontro e poi una raccomandata dal mio avvocato ed ha finalmente risposto. La risposta è stata che io non ho mai fatto richiesta di un incontro e che la documentazione da sua prassi può essere visionata solo in prossimità dell'assemblea e devo contattarlo telefonicamente per chiedere appuntamento. Ovviamente con numero di telefono bloccato è un po difficile. Dopo questa risposta ha fatto saprire dalla sua documentazione anche il riferimento della pec, chiaro messaggio per dirmi che l'unico mezzo di comunicazione saranno le raccomandate.

A questo punto mi sorgono ancor più dubbi sulla corretta gestione del condominio. Come posso intervenire? Putroppo non abbiamo ancora la maggiornaza per sostituirlo perchè parte degli appartamenti sono anocra del costruttore, che non ha intezione di revocarlo, e alcuni condomini ricevono lavori da lui presso altri condomini, quindi anche in questo caso non hanno intenzione di revocarlo. Vorrei tutelarmi per evitare di pagare in futuro somme agiguntive per una eventuale cattiva gestione dell'amministratore. Posso fare una comunicazione tramite il mio legale all'amministratore e ai condomini che in caso di debiti pregressi verso fornitori o altro io sarò esonerato perchè non ho avuto modo di verificare la contabilità del condominio? Il comportamento evasivo dell'amministratore è alquanto sospetto, pensate sia il caso di fare una segnalazione alle autorità competenti?

 

Grazie

Buongiorno,

 

vorrei sottoporvi la mia problematica per capire come posso comportarmi.

Volendo fare una verifica sulla documentazione condominiale avevo richiesto telefonicamente un appuntamento all'amministratore che mi è stato negato. Dopo questo l'amministratore ha provveduto a bloccare il mio numero e a non rispondere se utilizzo l'anonimo. Dopo questo ho sollecitato un incontro via mail ordinaria senza riscontro, ho mandato pec senza riscontro, ho fatto mandare una pec al mio avvocato, ancora senza riscontro e poi una raccomandata dal mio avvocato ed ha finalmente risposto. La risposta è stata che io non ho mai fatto richiesta di un incontro e che la documentazione da sua prassi può essere visionata solo in prossimità dell'assemblea e devo contattarlo telefonicamente per chiedere appuntamento. Ovviamente con numero di telefono bloccato è un po difficile. Dopo questa risposta ha fatto saprire dalla sua documentazione anche il riferimento della pec, chiaro messaggio per dirmi che l'unico mezzo di comunicazione saranno le raccomandate.

A questo punto mi sorgono ancor più dubbi sulla corretta gestione del condominio. Come posso intervenire? Putroppo non abbiamo ancora la maggiornaza per sostituirlo perchè parte degli appartamenti sono anocra del costruttore, che non ha intezione di revocarlo, e alcuni condomini ricevono lavori da lui presso altri condomini, quindi anche in questo caso non hanno intenzione di revocarlo. Vorrei tutelarmi per evitare di pagare in futuro somme agiguntive per una eventuale cattiva gestione dell'amministratore. Posso fare una comunicazione tramite il mio legale all'amministratore e ai condomini che in caso di debiti pregressi verso fornitori o altro io sarò esonerato perchè non ho avuto modo di verificare la contabilità del condominio? Il comportamento evasivo dell'amministratore è alquanto sospetto, pensate sia il caso di fare una segnalazione alle autorità competenti?

 

Grazie

Non è vero che la documentazione si possa visionare soltanto in prossimità dell'assemblea e non è vero che l'appuntamento con l'amministratore si possa prendere esclusivamente con il telefono, l'amministratore sbaglia a mettere dei paletti perchè la documentazione può essere visionata tutto l'anno, tanto è vero che l'amministratore è tenuto, all'atto della nomina, comunicare il luogo dove viene conserva ta la documentazione e le ore in cui si possa visionarla gratuitamente previo appuntamento, è previsto dall'art 1129 cc;

 

- Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Inoltre se non fa visionare la documentazione l'amministratore è passibile di revoca giudiziale

 

cc art 1129;

- Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità (n.d.r. per la revoca giudiziale):

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

Giorno in questo contesto rientra anche la documentazione della caldaia ?( non trovo il post che parlava di questo tema documento caldaia).

Giorno in questo contesto rientra anche la documentazione della caldaia ?( non trovo il post che parlava di questo tema documento caldaia).
Tutte le documentazioni inerenti il condominio che sono custodite dall'amministratore, non sono di proprietà dell'amministratore ma sono del condominio, ed ogni condomino può richiedere la visione

Grazie per le precisazioni.

 

Sono riuscito ad ottenere un appuntamento grazie all'intervento del mio legale, giovedì quindi andrò a visionare la documentazione.

Chiedo un'ultima cortesia, mi potreste indicare quali sono i documenti che deve avere assolutamente?

Io volevo visionare in particolare:

- Fatture dell'amministratore e dei vari fornitori.

- Lista movimenti conto corrente bancario.

- Registro dei verbali di assemblea.

- Registri dell'anagrafica condominiale.

 

C'è altro?

 

Non avendo la magigoranza in condominio per sostituirlo in quanto esistono degli scambi di favori tra alcuni condomini e amministratore, sono nella condizioni per procedere con una revoca giudiziale? Qualcuno ha eseperienza.

L'amministratore non mi ha mai comunicato luogo, giorni e orari del suo ricevimento, ho dovuto far intervenire un legale per ottenere l'appuntamento. Inoltre non aveva eseguito una delibera sulle pulizie generali e da due anni non aveva mai fornito informazioni sull'installazione di dispositivi di segnalazioni per le fognature che erano stati richiesti e verbelaizzati in assemblea.

E una procedura semplice la revoca giudiziale o è la solita fuffa della giustizia italiana?

 

Grazie

Purtroppo, le autorità competenti non precisate potrebbero intervenire solo in caso di reato od illecito penale o tributario, oppure se avete un dipendente e fossero violate le norme sul lavoro.

 

La revoca non è del tutto semplice. Potrebbero esistere alcune sezioni civili che accettano la trattazione di un'istanza in volontaria giurisdizione (senza assistenza legale dell'istante), a prescindere dalle motivazioni addotte.

Invece, molte sezioni non l'accettano se le motivazioni necessitano di un contraddittorio, ovvero non sono così schiaccianti e palesi.

 

Ti faccio un esempio: se l'amministratore si prende il compenso ma non paga le bollette, non fa un'assemblea in tre anni e non paga lo stipendio al portiere, forse è ammessa senza assistenza legale.

Grazie per le precisazioni.

 

Sono riuscito ad ottenere un appuntamento grazie all'intervento del mio legale, giovedì quindi andrò a visionare la documentazione.

Chiedo un'ultima cortesia, mi potreste indicare quali sono i documenti che deve avere assolutamente?

Io volevo visionare in particolare:

- Fatture dell'amministratore e dei vari fornitori.

- Lista movimenti conto corrente bancario.

- Registro dei verbali di assemblea.

- Registri dell'anagrafica condominiale.

 

C'è altro?

 

Non avendo la magigoranza in condominio per sostituirlo in quanto esistono degli scambi di favori tra alcuni condomini e amministratore, sono nella condizioni per procedere con una revoca giudiziale? Qualcuno ha eseperienza.

L'amministratore non mi ha mai comunicato luogo, giorni e orari del suo ricevimento, ho dovuto far intervenire un legale per ottenere l'appuntamento. Inoltre non aveva eseguito una delibera sulle pulizie generali e da due anni non aveva mai fornito informazioni sull'installazione di dispositivi di segnalazioni per le fognature che erano stati richiesti e verbelaizzati in assemblea.

E una procedura semplice la revoca giudiziale o è la solita fuffa della giustizia italiana?

 

Grazie

sera, controlla l'inoltro del mod.770, pagamenti effettuati con visione degli f24, controlli incrociati tra estratti conti e registro contabilità, annotati gli estremi delle fatture magari fai una foto, esibizione polizza assicurazione del fabbricato con eventuali sinistri( in questo caso puoi interpellare l'assicurazione personalmente facendoti dire se ci sono stati sx, bollette acqua se sono state pagate regolarmente senza multe per i vari ritardi, anche quelli dell'energia elettrica, annotati i nominativi delle ditte che hanno lavorato( questo particolare ti servirà in seguito...),pulizia delle scale anche qui fatture e nominativi...Poi se c'è qualcosa lo scriverò,sicuramente troverai qualcosa.Infine se ti dovesse chiedere dei soldi per il tempo perduto non cedere in quanto non prevista, vai deciso.Dovrai pagare solo le copie eventualmente...

Grazie, per la risposta. Per l'inoltro del 770 è previsto una ricevuta di inoltro da parte dell'agenzia delle entrate? I pagamenti degli F24 riguardano cosa in particolare? Come condominio non abbiamo dipendenti. Anche nel bilancio dell'anno scorso non ho mai visto riportati pagamenti F24.

Chi lo dice che il tempo perso non va pagato ?

Giorno, L'amm.re sa a priori che per la visione occorre del tempo anche minimo, potrebbe chiedere i soldi per le fotocopie. Di sicuro non dovrebbe azzardare ad accollare i soldi per il tempo. Rientra tra i suoi compiti.

Chi lo dice che il tempo perso non va pagato ?

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lo dice l'art. Art. 1129cc. postato anche da Tullio.

 

II. ...nonche' i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Spesa e compenso sono due cose diverse.

 

Per fare la copia spendo in carta e toner. Se impiego del tempo diventa un compenso, cosa non menzionata dall'art. 1129 che parla solo di spesa.

A meno che quanto richiesto comporti notevole distrazione dal lavoro di routine dell'amministratore o di un dipendente e in buona fede penso si possa chiedere un rimborso spese per la quota oraria del dipendente.

 

Se quanto richiesto è la copia di una fattura di un esercizio recente, la vedo difficile.

Chi lo dice che il tempo perso non va pagato ?

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lo dice l'art. Art. 1129cc. postato anche da Tullio.

In pratica tu dici che il tempo perso non va pagato perchè lo dice l'art. 1129 ma non è proprio così.

L'articolo 1129 non dice che è gratuito il tempo perso per farti visionare TUTTI i documenti ed i giustificativi di tuo interesse.

Leggiamo insieme tutto il paragrafo dell'articolo 1129 c.c.

 

Art. 1129 c.c.

...Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderNE gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata...

 

Il NE di quel prenderNE è accordato ai 4 registri di cui ai punti 6 e 7 dell'art. 1130 e cioè:

- registro anagrafe condominiale (punto 6 art. 1130 c.c.)

- registro verbali assemblee (punto 7 art. 1130 c.c.

- registro nomina/revoca amministratore

- registro di contabilità

 

Ne deriva che se mi chiedi un appuntamento per prendere visione di quei 4 registri io ti faccio accomodare, ti metto i 4 registri sul tavolo e te li faccio consultare gratuitamente mentre io mi dedico ad altro.

 

Se invece mi chiedi di farti visionare tutte le fatture ENEL, tutte le fatture di pulizia, tutti gli F24, tutti i 770....

mi occorre una giornata per tirar fuori tutti questi documenti dai faldoni ed un'altra giornata per riarchiviarli in ordine dopo che tu li hai consultati.

Mi chiedi di lavorare due giorni gratuitamente?

 

Non dimentichiamo che Davide ha già in mente una lista di documenti da visione, infatti scrive testualmente:

Io volevo visionare in particolare:

- Fatture dell'amministratore e dei vari fornitori.

- Lista movimenti conto corrente bancario.

- Registro dei verbali di assemblea.

- Registri dell'anagrafica condominiale.

C'è altro?

Spero proprio non mi chieda niente da pagare altrimenti dovrò fargli pagare anche io la parcellla del mio avvocato. Non ha mai comunicato giorni, orari e luogo per un ricevimento ed è introvabile al telefono e via mail. Sono riuscito a contattarlo solo dopo aver fatto scrivere dal mio avvocato ad un indirizzo che manda sui bollettini di pagamento. Dovrei anche pagarlo un "proffesionista" che si comporta in questo modo? Se non c'è nulla da nascondere perchè negarsi? Purtroppo in Italia poi siamo sempre noi cittadini che ci rimettiamo perchè questi furbetti la fanno sempre franca. 🤬

... Non ha mai comunicato giorni, orari e luogo per un ricevimento...

Per questo hai facoltà di richiedere la revoca giudiziale per gravi irregolarità ma solo una sentenza del Giudice potrà obbligare l'amministratore a pagare la parcella del tuo avvocato.

Con gli altri condòmini quali sono i rapporti?

Ti conviene sensibilizzare i condòmini e trovare una maggioranza sufficiente ad una revoca assembleare.

Se sei da solo o in minoranza, anche se tu riuscissi ad ottenere una revoca giudiziale, potresti cadere dalla padella alla brace perchè l'amministratore revocato potrebbe proporre all'assemblea di nominare un amministratore "compagno di merende".

Purtroppo alcuni condomini sono disiteressati e altri ricevono dei lavori dall'amministratore presso altri condomini e quindi per interessi personali non sono interessati a modificarlo. Che brutta situazione:(

Ieri ho finalmente visionato la documentazione. Tutte le bollette del gas erano pagate in ritardo, una addiritura dopo 350 gg. Abbiamo pagato una mora di 190 €. Ho chiesto il registro contabile e ha detto che non lo ha perche usa solo gli estratti conto. Ho chiesto per l'inoltro del 770 e ha detto che era ancora dal commercialista. E normale questo comportamento? Cosa mi consigliate?

Ieri ho finalmente visionato la documentazione. Tutte le bollette del gas erano pagate in ritardo, una addiritura dopo 350 gg. Abbiamo pagato una mora di 190 €. Ho chiesto il registro contabile e ha detto che non lo ha perche usa solo gli estratti conto. Ho chiesto per l'inoltro del 770 e ha detto che era ancora dal commercialista. E normale questo comportamento? Cosa mi consigliate?
No non è normale, se l'amministratore non ha e/o non usa i registri, è una mancanza grave che potrebbe portare alla revoca anche giudiziale.

Di fatti e la prima cosa che gli ho chiesto e ha detto che i registri non servono perche non utilizza movimemti di cassa quindi basta solo l'estratto conto.

Di fatti e la prima cosa che gli ho chiesto e ha detto che i registri non servono perche non utilizza movimemti di cassa quindi basta solo l'estratto conto.
Mai sentito una cosa del genere, sarei curioso di sentire cosa ne pensa un Giudice

Ciao Davide82,io mi sono trovato nelle tue stesse condizioni,per puro caso mi sono offerto

di dare un'aiuto per l'acquisto all'estero,io parlo diverse lingue straniere,per dei ricambi per riparare la caldaia,cosi mi sono accorto che c'erano state delle irregolarità ai tempi dell'installazione della caldaia.Ho chiesto insistentemente di farmi visionare le garanzie e le certificazioni di confomità,l'amm.si è sempre negato.Poi con l'aiuto del mio legale,che poi mi ha accompagnato,cosi sono riuscito ad avere la documentazione ed estratto conto della gestione.Morale,avevo ragione io c'erano state delle gravi irregolarità.Ma la cosa più grave è che al condominio intero non frega niente.Non posso aggiungere altro,ne dare spiegazioni specifiche per ora spero in seguito.

Va chiarita questa cosa del registro contabile.

La norma prevede che possa essere tenuto in modalità informatica, ovvero che il registro sia costituito dallo stesso programma di contabilità condominiale.

 

Quindi lui deve fornire una stampa dell'esercizio corrente o precedenti, timbrarla e vidimarla per conformità

 

Se non può produrre nemmeno questo, allora io chiederei la revoca giudiziale.

Grazie per le risposte. Pensate quindi che abbia abbastanza materiale per procedere con la revoca giudiziale? Qualcuno ha esperienza? A chi devo rivolgermi? Mi serve un avvocato?

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