I balconi aggettanti sono degli accessori dei singoli appartamenti e, come tali, sono da considerare di proprietà esclusiva dei rispettivi condòmini. Tuttavia, per decidere la ripartizione delle spese occorre distinguere tra i lavori da eseguire:
a) quelli che incidono sulla interna struttura dei balconi al fine di consentirne l'utilizzo, che devono essere posti a carico dei singoli proprietari di essi;
b) quelli invece che attengono all'aspetto dei balconi medesimi e che concorrono a conferire e mantenere all'intero edificio le caratteristiche estetiche ed architettoniche della facciata del prospetto del palazzo e, quindi, di una parte comune di esso. Essi devono essere eseguiti secondo la volontà della maggioranza e posti a carico di tutti i condòmini in base alla tabelle millesimali.
È quanto stabilito dal Tribunale di Lecce con la sentenza del 6 ottobre 2015, emessa dal G.O.T. Avv. Alessandro De Lorenzi, che ringraziamo per la segnalazione.
Il provvedimento in commento applica un interessante principio, recentemente ribadito anche dal Tribunale di Bari (n. 1661 del 9 aprile 2015), oltre che dalla Cassazione (ex multis, n. 568/2000).
Indipendentemente dal tipo di balconi (incassati o aggettanti), quando si tratta di intervenire sulle parti esterne degli stessi, che contribuiscono a definire l'aspetto estetico e/o architettonico della facciata, i lavori devono essere deliberati dall'assemblea e le relative spese ripartite tra tutti i condòmini. Il motivo? Semplice.
Le parti che sporgono all'esterno concorrono a definire le linee architettoniche ed estetiche dell'intero edificio, influiscono cioè sul decoro architettonico della facciata.
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Si tratta, dunque, di parti comuni all'intera compagine condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Il fatto - L'assemblea di condominio aveva ripartito i costi dei lavori di manutenzione dei balconi facenti parte del palazzo condominiale esclusivamente a carico dei singoli proprietari degli appartamenti a cui accedono.
Quest'ultimi impugnavano la delibera assembleare, ritenendo, al contrario, che la spese necessarie per il ripristino e la manutenzione dei balconi dovevano essere ripartite a carico di tutti i condòmini e secondo le tabelle millesimali, anche alla luce di quanto disposto dall'art. 9 del regolamento condominiale in tema di lavori relativi al "prospetto della facciata".
Il Tribunale di Lecce ha accolto il ricorso e annullato la delibera.
È vero che i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Tuttavia, occorre distinguere, caso per caso, la tipologia di lavori che bisogna eseguire: se si tratta di lavori sulle parte interna della struttura, le spese sono a carico del proprietario esclusivo; se invece gli interventi incidono sull'estetica e le linee architettoniche della facciata esterna dell'edificio, alle relative spese devono partecipare tutti i condòmini.
Nel caso di specie, la delibera impugnata non ha distinto la natura dei lavori e gli effetti di essi. Essa si pone quindi in contrasto con l'art. 1123 c.c.
Nel rispetto del criterio di distinzione innanzi esposto - conclude il giudice leccese - potranno essere posti a carico dei proprietari esclusivi solo i costi proporzionali dei lavori sulla struttura interna del balcone (nella specie, trattamento con convertitore di ruggine - tipo ferox - dei ferri di armatura delle solette, previa energica spazzolatura e sbruffatura con malta cementizia additiva").
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