Quando l'amministratore del condominio convoca l'assemblea, sia essa ordinaria o straordinaria, ha l'obbligo di allegare al suddetto avviso copia dei documenti sui quali si andrà a discutere?
Un esempio, come sempre, aiuterà a comprendere la questione: si supponga che l'amministratore convochi l'assemblea per deliberare in merito all'approvazione del preventivo e de consuntivo; oppure ancora si pensi all'assemblea chiamata a decidere sull'esecuzione di lavori di manutenzione di straordinaria entità.
In questi casi, l'amministratore, convocando l'assemblea, deve comunicare ai condòmini il preventivo ed il consuntivo ed i vari preventivi delle ditte?
Per fornire risposta partiamo dalle norme del codice civile dettate in materia di convocazione dell'assemblea condominiale.
Avviso di convocazione dell'assemblea in caso di assenza del condomino.
Avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, la forma ed il contenuto
L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. recita:
"L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. […]".
Di riferimenti ad allegati nemmeno l'ombra: né altre disposizioni del codice civile lasciano intendere qualcosa di diverso.
Il codice disciplina le modalità di accesso ai documenti condominiali (cfr. artt. 1129, secondo comma, c.c. e 1130-bis, primo comma, c.c.), ma nulla dice in merito agli allegati all'avviso di convocazione.
Allegati all'avviso, nessun obbligo a meno che…
Risultato finale?
L'amministratore di condominio, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, non deve allegare all'avviso di convocazione i documenti collegati agli argomenti che saranno oggetti di discussione, avendo il solo obbligo di ben individuare le questioni che saranno approfondire in riunione.
In tal modo s'è anche espressa la giurisprudenza chiamata a risolvere una controversia sorta anche in relazione all'omessa allegazione all'avviso di convocazione di documenti connessi agli argomenti posti all'ordine del giorno.
In quel caso si tratta del rendiconto annuale della gestione trascorsa e del preventivo per la gestione in essere.
La delibera era stata impugnata, si diceva, lamentandosi della sua invalidità in ragione di tale omessa allegazione.
Il Tribunale di Monza, che nel 2016 fu chiamato a risolvere la questione, disse no, non c'è stata alcuna violazione di legge. Si legge in sentenza che "quanto al vizio di mancata allegazione alla lettera di convocazione dell'assemblea del bilancio preventivo e consuntivo ed alla paventata lesione del diritto di informativa, va precisato che né l'art. 66 disp. Att cc e alcun'altra norma impongono all'Amministratore di allegare all'avviso di convocazione dell'assemblea copia dei bilanci oggetto di approvazione" (Trib. Monza 5 luglio 2016 n. 1905)
Nessun obbligo di allegazione, ribadiamo a meno che non sia il regolamento condominiale ad imporlo, perché l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile non fa menzione all'obbligatorietà delle suddette allegazioni.
Allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea, non obbligatori, ma che cosa è opportuno?
Qualcuno potrebbe obiettare: che senso ha convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto o del preventivo se prima dell'assemblea il condomino non può prenderne visione?
Che l'amministratore non abbia obbligo di comunicazione non vuol dire che il condomino non abbia diritto di prenderne visione.
Come è stato precisato dalla giurisprudenza, infatti, "al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi in questione, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese (cfr. Tribunale Roma, sez. V, 12/01/2010, n. 316)" (Trib. Nocera Inf. 10 maggio 2012 n. 394).
In questo contesto è utile specificare che, comunque, molti amministratori, per modus operandi del loro studio, inviano il preventivo ed il rendiconto e i relativi piani di ripartizione che saranno oggetto di discussione.
Questo modo di fare, oltre che garantire maggiore trasparenza, consente una discussione più fluida e quindi veloce.
Chiaramente l'invio del rendiconto non è di per sé sufficiente a far considerare assolta il diritto d'informazione dei condòmini.
Il rendiconto, infatti, ha alla sua base di una serie di atti e documenti, giustificativi. Impedire o semplicemente non rendere disponibile la loro consultazione rende quel documento incompleto e la relativa deliberazione annullabile.
Anche sull'argomento è intervenuta la giurisprudenza: i condòmini hanno sempre diritto di prendere visione della documentazione condominiale, lo dice la legge. In occasione dell'approvazione del rendiconto questa documentazione deve essere resa disponibile prima dell'assemblea ovvero durante essa. Non esiste obbligo di depositare i giustificativi, ma del pari esiste diritto dei condòmini di conoscerli per poter votare sul rendiconto. Ecco allora che la loro messa a disposizione, indicata magari nell'avviso di convocazione, assolve all'onere informativo che consente l'esercizio del diritto, mettendo così al riparo da eventuali impugnazioni.
Avviso di convocazione, come verificare se è stato recapitato a tutti.
