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Allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale
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Allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale

L'amministratore deve allegare i documenti quando convoca l'assemblea?

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando l'amministratore del condominio convoca l'assemblea, sia essa ordinaria o straordinaria, ha l'obbligo di allegare al suddetto avviso copia dei documenti sui quali si andrà a discutere?

Un esempio, come sempre, aiuterà a comprendere la questione: si supponga che l'amministratore convochi l'assemblea per deliberare in merito all'approvazione del preventivo e de consuntivo; oppure ancora si pensi all'assemblea chiamata a decidere sull'esecuzione di lavori di manutenzione di straordinaria entità.

In questi casi, l'amministratore, convocando l'assemblea, deve comunicare ai condòmini il preventivo ed il consuntivo ed i vari preventivi delle ditte?

Per fornire risposta partiamo dalle norme del codice civile dettate in materia di convocazione dell'assemblea condominiale.

Avviso di convocazione dell'assemblea in caso di assenza del condomino.

Avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, la forma ed il contenuto

L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. recita:

"L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. […]".

Di riferimenti ad allegati nemmeno l'ombra: né altre disposizioni del codice civile lasciano intendere qualcosa di diverso.

Il codice disciplina le modalità di accesso ai documenti condominiali (cfr. artt. 1129, secondo comma, c.c. e 1130-bis, primo comma, c.c.), ma nulla dice in merito agli allegati all'avviso di convocazione.

Allegati all'avviso, nessun obbligo a meno che…

Risultato finale?

L'amministratore di condominio, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, non deve allegare all'avviso di convocazione i documenti collegati agli argomenti che saranno oggetti di discussione, avendo il solo obbligo di ben individuare le questioni che saranno approfondire in riunione.

In tal modo s'è anche espressa la giurisprudenza chiamata a risolvere una controversia sorta anche in relazione all'omessa allegazione all'avviso di convocazione di documenti connessi agli argomenti posti all'ordine del giorno.

In quel caso si tratta del rendiconto annuale della gestione trascorsa e del preventivo per la gestione in essere.

La delibera era stata impugnata, si diceva, lamentandosi della sua invalidità in ragione di tale omessa allegazione.

Il Tribunale di Monza, che nel 2016 fu chiamato a risolvere la questione, disse no, non c'è stata alcuna violazione di legge. Si legge in sentenza che "quanto al vizio di mancata allegazione alla lettera di convocazione dell'assemblea del bilancio preventivo e consuntivo ed alla paventata lesione del diritto di informativa, va precisato che né l'art. 66 disp. Att cc e alcun'altra norma impongono all'Amministratore di allegare all'avviso di convocazione dell'assemblea copia dei bilanci oggetto di approvazione" (Trib. Monza 5 luglio 2016 n. 1905)

Nessun obbligo di allegazione, ribadiamo a meno che non sia il regolamento condominiale ad imporlo, perché l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile non fa menzione all'obbligatorietà delle suddette allegazioni.

Allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea, non obbligatori, ma che cosa è opportuno?

Qualcuno potrebbe obiettare: che senso ha convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto o del preventivo se prima dell'assemblea il condomino non può prenderne visione?

Che l'amministratore non abbia obbligo di comunicazione non vuol dire che il condomino non abbia diritto di prenderne visione.

=> Avviso di convocazione: gli allegati salvano dal vizio di eccessiva genericità.

Come è stato precisato dalla giurisprudenza, infatti, "al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi in questione, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese (cfr. Tribunale Roma, sez. V, 12/01/2010, n. 316)" (Trib. Nocera Inf. 10 maggio 2012 n. 394).

In questo contesto è utile specificare che, comunque, molti amministratori, per modus operandi del loro studio, inviano il preventivo ed il rendiconto e i relativi piani di ripartizione che saranno oggetto di discussione.

Questo modo di fare, oltre che garantire maggiore trasparenza, consente una discussione più fluida e quindi veloce.

Chiaramente l'invio del rendiconto non è di per sé sufficiente a far considerare assolta il diritto d'informazione dei condòmini.

Il rendiconto, infatti, ha alla sua base di una serie di atti e documenti, giustificativi. Impedire o semplicemente non rendere disponibile la loro consultazione rende quel documento incompleto e la relativa deliberazione annullabile.

Anche sull'argomento è intervenuta la giurisprudenza: i condòmini hanno sempre diritto di prendere visione della documentazione condominiale, lo dice la legge. In occasione dell'approvazione del rendiconto questa documentazione deve essere resa disponibile prima dell'assemblea ovvero durante essa. Non esiste obbligo di depositare i giustificativi, ma del pari esiste diritto dei condòmini di conoscerli per poter votare sul rendiconto. Ecco allora che la loro messa a disposizione, indicata magari nell'avviso di convocazione, assolve all'onere informativo che consente l'esercizio del diritto, mettendo così al riparo da eventuali impugnazioni.

Avviso di convocazione, come verificare se è stato recapitato a tutti.

Cerca: assemblea avviso amministratore

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Giorgio
Giorgio mercoledì 19 agosto 2015 alle ore 15:42

Il mio amministratore, l'ultima riunione c'è l'ha comunicata quattro giorni prima ha chi possedeva un indirizzo di posta elettronica,non si è degnato di mettere un annuncio in bacheca presso il condominio.Secondo voi è normale?

Biagio.
Biagio. giovedì 09 marzo 2017 alle ore 09:39

Buongiorno, c'è da domandarsi se le pezze giustificative riferite al periodo in cui verrà discusso il consuntivo citato dal mandatario non sia presente nella sede scelta per la sua approvazione cosa accadrebbe? È una facoltà o un obbligo per l' amministratore? Meglio fare preventivamente richiesta di portare le pezze giustificative in assemblea oppure lasciare che al mandatario vada che la scelta più equa?

Daniele Angelucci
Daniele Angelucci sabato 01 aprile 2017 alle ore 10:13

Buongiorno, nell'articolo qui sopra è specificato:

"L'amministratore di condominio, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, non deve allegare all'avviso di convocazione i documenti collegati agli argomenti che saranno oggetto di dicussione..."

pertanto non dovrebbe allegare in via preliminare rendiconti consuntivi e preventivi, piani di riparto, come non dovrebbe allegare preventivi di ditte per lavori vari in caso di riparazioni straordinarie/innovazioni, SALVO CHE, si dice, il regolamento di condominio non disponga ciò.

Ma la mia domanda all'Avv. Gallucci è: essendo l'art. 66 delle Disp.Att.C.C. NON DEROGABILE può essere non applicabile la clausola di tale regolamento di condomimio che impone/vincola l'amministratore a ciò?

Grazie!

Lui La Plume
Lui La Plume giovedì 03 maggio 2018 alle ore 17:41

Ci si dimentica sempre in questi articoli ie comunicazioni "obbligatorie" pena la nullità della nomina.

i quattrini richiesti per la normale gestione, quelli per le attività straordinarie o comunque non comprese, la dichiarazione di dove e quando sono visionabili i documenti, inoltre .... fondamentale l'autocertificazione del possesso delle qualità che deve avere un amministratore, sia dal punto di vista della correttezza professionale (che si può perdere) della competenza (legata ai corsi di aggiornamento), e ... la dichiarazione che si sà che se viene a mancare qualcosa si perde immediatamente l'autorizzazione ad amministrare.

Ora gli articoli non li ricordo ...ma certamente Vi sono noti.

Lui La Plume
Lui La Plume giovedì 03 maggio 2018 alle ore 17:56

Ovviamente vi sono delle motivazioni ...

Ogni anno durante l'assemblea ordinaria si può decidere di cambiare amministratore .. e "serve" una distinta dettagliata delle pretese economiche.

Sapere se l'amministratore non può amministrare ancora
perchè ... manca qualcosa può essere un importante stimolo a cercarne uno differente.

PS mi domando ... ma se un amministratore risultasse indegno per qualche problema fiscale ... ma nessuno in assemblea ha preteso le dichiarazioni "obbligatorie" di correttezza e poi questo stesso amministratore risultasse colpevole nei confronti del condominio che non ha preteso la dichiarazione. ..... non sarebbe una attenuante?

Paul
Paul giovedì 09 luglio 2020 alle ore 21:22

Nel mio condominio chi amministra si ostina ad inviare le comunicazioni con posta ordinaria attraverso una mail-list violando ogni norma sulla privacy.

Biagio
Biagio venerdì 10 luglio 2020 alle ore 10:06

Quali sono le dichiarazioni obbligatorie che si devono pretendere?

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