Prima della c.d. riforma del condominio, si era, più volte affermato, e deve essere ribadito, che all'assemblea condominiale deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, mancando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini.
In quest'ottica si è sostenuto che non è in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunicare all'amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, ha lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea condominiale.
Dopo la riforma del condominio l'art. 1130 c.c., comma 1, n.6 c.c. ha previsto l'obbligo di adozione del c.d. registro dell'anagrafe condominiale, che comporta la necessaria individuazione dei dati anagrafici di ciascun condomino, comprese le informazioni relative alla residenza e all'eventuale domicilio, nonché il loro costante aggiornamento.
Per agevolare la tenuta di tale registro l'articolo 63 disp. att. c.c., ultimo comma, ha stabilito che chi cede diritti su unità immobiliari resti obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Cosa succede, però, se gli interessati non avvisano l'amministratore dell'avvenuta vendita di un'unità immobiliare?
La questione è stata esaminata da una recente decisione della Cassazione (ordinanza n. 10824/2023 depositata il 24 aprile).
Chi compra un appartamento eve essere convocato anche se non ha avvertito l'amministratore. Fatto e decisione
Un condomino impugna una delibera per omessa convocazione.
L'attore aveva acquistato l'immobile da una società senza comunicare all'amministratore l'avvenuto acquisto e, conseguentemente i suoi dati. Il Tribunale accoglie l'impugnazione della delibera, mentre la Corte di Appello accoglie l'appello proposto dal condomino.
Secondo i giudici di secondo grado, l'obbligo di avvisare tutti i condomini ai fini di una valida costituzione dell'assemblea, alla stregua dell'art. 1136 co. 6 c.c., deve ritenersi adempiuto quando risultino convocati tutti i condomini noti all'amministratore ed individuati nel registro anagrafico condominiale; così, nell'ipotesi di ingresso nella titolarità di una porzione di edificio condominiale, affinché il nuovo proprietario si legittimi, di fronte al condominio, quale avente diritto a partecipare alle assemblee (oltre che ai fini della liberazione dall'alienante dall'obbligo di contribuzione alle spese condominiali giusto quanto previsto dall'art. 63 disp. att. c.c., comma 5), occorre che lo stesso, anche in concorso con il dante causa, renda noto al condominio detto mutamento di titolarità. La Cassazione però non ha ritenuto condivisibile questa conclusione. A parere dei giudici supremi, l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività.
Secondo la Cassazione questo ragionamento non è messo in dubbio dalla disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale o dalla norma che prevede l'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, trattandosi di disposizioni che non incidono sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni.
Chi compra diventa condomino anche senza comunicare l'avvenuto acquisto all'amministratore che deve attivarsi per convocarlo.
Considerazioni conclusive
Secondo una parte della giurisprudenza laddove il "nuovo" condomino abbia omesso di assolvere l'onere di segnalare il proprio ingresso in ambito condominiale, non può pretendere dal condominio il riconoscimento della sua qualità e, quindi, dolersi per non essere stato invitato a partecipare all'assemblea (App. Milano 5 maggio 2022 n. 1493; Trib. Napoli 11 novembre 2021 n. 1351).
Secondo la Cassazione, invece, all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni (Cass. civ., sez. II, 27/10/2022, n. 31826; Cass. sez. VI, 23/05/2022, n. 16614; Cass. civ., sez. VI, 16/02/2021, n. 4026).
