La legge prevede che gli immobili debbano essere muniti di certificato di agibilità, cioè di quel documento che attesta che l'edificio è salubre, vivibile, sicuro e conforme dal punto di vista urbanistico (in pratica, non sono presenti abusi).
Tale certificato non serve solamente agli immobili ad uso abitativo, ma anche a quelli che hanno una destinazione diversa da quella residenziale.
In pratica, l'agibilità è richiesta anche per i locali nei quali vi sia una attività produttiva e/o commerciale.
Con questo articolo ci concentreremo su uno specifico argomento: vedremo cioè cosa deve fare chi compra casa senza certificato di agibilità.
Certificato di agibilità: cos'è?
Secondo l'art. 24 del Testo unico sull'edilizia (d.P.R. n. 380/2001), l'agibilità è quel documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato.
Secondo la medesima disposizione di legge, l'agibilità è attestata mediante una semplice autocertificazione: si tratta della Segnalazione certificata di agibilità (Sca).
Per quali immobili serve l'agibilità?
Il certificato di agibilità deve essere presentato per tutti gli immobili nel caso di:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all'entrata in vigore del d.P.R. n. 380/2001, laddove esso non sia già rinvenibile (in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti) o perché già rilasciato, ma in base a previgenti normative.
Entro quanto tempo va presentato il certificato di agibilità?
La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata in comune entro quindici giorni dalla comunicazione della fine dei lavori di realizzazione di una nuova costruzione o dalla fine dei lavori di ristrutturazione.
La mancata presentazione della domanda entro questi termini comporta di una sanzione compresa tra 77 e 464 euro.
Agibilità e abitabilità sono la stessa cosa?
Agibilità e abitabilità di un immobile sono la stessa cosa. In passato l'abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre l'agibilità riguardava gli immobili non residenziali. Dal 2013, i certificati sono stati fusi nella Segnalazione certificata di agibilità.
Quindi, per il garage, il negozio, il locale commerciale, ecc., valgono le medesime procedure seguite per le case.
Chi rilascia il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità è rilasciato da un professionista abilitato (architetto, geometra o ingegnere) che, sotto la propria responsabilità, dichiara la sussistenza dei requisiti di legge.
In particolare, la legge impone che, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, l'agibilità venga depositata dal titolare del permesso di costruire o della Scia presso lo sportello unico per l'edilizia del Comune. Compito però che, in genere, è assolto dal professionista stesso.
Si può vendere un immobile non agibile?
Non c'è una norma di legge che vieta di vendere un immobile non agibile, cioè privo del relativo certificato. Il venditore è però tenuto a comunicare tale circostanza all'acquirente, il quale potrebbe altrimenti ottenere la risoluzione del contratto.
Secondo la giurisprudenza, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.
Secondo la Suprema Corte (11 ottobre 2013, n. 23157), la consegna del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del contratto, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Peraltro, il terzo comma della succitata norma codicistica afferma che il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta.
Secondo altro arresto (sent. n. 2438 dell'8 febbraio 2016), la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto.
In tale circostanza, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto o l'adempimento dello stesso qualora abbia interesse all'acquisto, ferma la possibilità di chiedere sempre il risarcimento dei danni.
Insomma, la Cassazione ha stabilito che se manca l'agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione e quindi lo stesso può essere utilizzato solo per altri scopi (ad esempio, magazzino), l'acquisto è valido lo stesso, ma l'acquirente ha acquistato una cosa per un'altra, con lesione dei suoi diritti.
Nello stesso senso altra sentenza della Cassazione (n. 622 del 14 gennaio 2019), secondo cui, in una compravendita di un immobile destinato ad abitazione, il certificato di agibilità per la casa costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto.
Esso è in grado di incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Superbonus e agibilità, l'ADE non si pronuncia
Se, dunque, l'acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, il compratore può decidere di non stipulare il contratto definitivo e chiedere la restituzione di tutti gli acconti già versati e, se previsto nel contratto preliminare, il doppio della caparra.
Al contrario, se l'acquirente è perfettamente consapevole dell'assenza di agibilità e accetta di acquistare un immobile privo di tale requisito, allora la compravendita deve ritenersi valida.
Compromesso di immobile privo di agibilità
La Suprema Corte ha stabilito anche che l'acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il compromesso.
Per la precisione, secondo gli ermellini (Cass. sent. n. 9226/2020), l'acquirente dell'immobile può recedere dal preliminare di vendita anche quando è al corrente che il bene non ha l'agibilità.
L'inadempimento del venditore, infatti, è grave e la sola conoscenza dell'anomalia da parte del compratore non equivale a rinuncia al requisito della regolarità urbanistica del bene.
La Suprema Corte ha affermato che la formula «non c'è il certificato di abitabilità» contenuta nel preliminare non implica un'espressa rinuncia del futuro acquirente a vedersi consegnato all'atto della stipula della vendita il documento attestante l'agibilità dell'immobile oggetto del preliminare, con conseguente deroga all'assolvimento dell'obbligo generale incombente in capo al venditore.
Al contrario, il rifiuto dell'acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di agibilità è da ritenersi giustificato perché l'acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
Casa senza certificato di agibilità: cosa fare?
La mancanza dell'agibilità è sempre un inadempimento del venditore. Questi non può, per nessuna ragione, accollare sull'acquirente l'onere di procurarsi il certificato di agibilità all'acquirente.
È tuttavia facoltà dell'acquirente rinunciare, all'atto dell'acquisto, al requisito dell'agibilità dell'immobile (è il caso, ad esempio, di colui che voglia acquistare un immobile che ben sa essere inabitabile).
Dunque, l'acquirente che ha comprato casa senza sapere che non fosse agibile può rivalersi chiedendo lo scioglimento del contratto di compravendita. In questo caso, l'immobile torna di proprietà del venditore, a cui spetterà restituire all'acquirente qualsiasi somma già versata in relazione alla compravendita.
Oltre alla risoluzione, è possibile chiedere il risarcimento, dimostrando e quantificando i danni subiti a causa dell'acquisto di un immobile privo di agibilità.
Il compratore ha dieci anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l'acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità.
