Quando dobbiamo comprare casa, non si tratta soltanto di scegliere la posizione giusta del nostro appartamento o la metratura necessaria alle nostre esigenze. Valutiamo, altresì, lo stato di fatto dell'immobile, il prezzo di acquisto, le condizioni di pagamento e la presenza di tutta la documentazione necessaria ad attestare la regolarità amministrativa del bene.
Una volta effettuate tutte le considerazioni del caso, in genere si procede con la sottoscrizione di un preliminare di compravendita. Si tratta di un contratto, vero e proprio, in cui il proprietario dell'immobile e il futuro compratore si impegnano al trasferimento dell'appartamento o della villetta per un momento successivo (in pratica per il susseguente rogito notarile).
Nel frattempo, nel preliminare, essi concordano tutte le condizioni della vendita (prezzo, modalità di pagamento, caparra, ecc).
Tra i patti, dovrebbe esserci anche quello relativo all'abitabilità dell'immobile, oggetto di una specifica certificazione, che, in alcuni casi, potrebbe mancare, con ciò mettendo in discussione il rispetto degli impegni assunti.
In questa pubblicazione, infatti, si affronta la questione dell'acquisto di un immobile sprovvisto del certificato di agibilità e delle conseguenze che tale assenza può comportare sulle sorti del contratto preliminare.
Quindi, cosa può succedere se acquisti un immobile senza la certificazione in esame? Il contratto è valido? In caso positivo, a quali condizioni è possibile trasferire un immobile senza il certificato di agibilità?
Certificato di agibilità: di cosa si tratta?
Il Testo Unico in materia edilizia - Dpr 308/2001, nell'art. 24 afferma testualmente che «… la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata…».
La stessa disposizione normativa precisa che la segnalazione certificata, appena descritta, va presentata, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori, allo sportello unico per l'edilizia del comune. Questo sarà, poi, competente a rilasciare il cosiddetto certificato di agibilità, nella persona del responsabile dell'ufficio.
Ricordati, infine, che la mancata presentazione della pratica in esame comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa che varia da € 77 a € 464.
Certificato di agibilità: quando è previsto?
In base al Testo Unico per l'edilizia appena riportato, la segnalazione certificata, da cui deriva quella relativa all'agibilità di un immobile, riguarda soltanto le nuove costruzioni realizzate successivamente al 30.06.2003, data di entrata in vigore della predetta normativa.
Tuttavia è prevista anche per le ricostruzioni o le sopraelevazioni effettuate su un immobile preesistente.
Inoltre, la segnalazione certificata va fatta anche nel caso in cui venga realizzato un intervento sull'edificio che alteri le condizioni contenute nel richiamato art. 24 del Dpr 308/2001.
Cosa succede se non si consegna il certificato di agibilità
In tutti gli altri casi, evidentemente, non è necessaria ed obbligatoria alcuna segnalazione certificata.
Preliminare di compravendita immobile senza certificato di agibilità
Può accadere che il proprietario di un immobile e un potenziale compratore si accordino per il trasferimento del bene.
In attesa del rogito notarile, magari allo scopo di consentire all'acquirente di procurarsi il prezzo, le parti sottoscrivono un preliminare di compravendita.
Nelle more dell'atto definitivo, il futuro compratore si accorge di non aver avuto il certificato di agibilità dell'immobile.
In questo caso, cosa potrebbe accadere? Il contratto sarebbe risolvibile? Le parti potrebbero, ugualmente e validamente, fare il rogito concordato?
Alle domande appena poste, come sempre, dà risposta la Cassazione la quale dice che «per un verso, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità; con la conseguenza che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (così Cass. 23265/19)».
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Dalla pronuncia appena richiamata, si ricava che il preliminare di un immobile sprovvisto del certificato di agibilità può impegnare, efficacemente, le parti, se l'acquirente ha rinunciato a considerare essenziale questa circostanza. In caso contrario, egli potrebbe risolvere il preliminare per inadempimento.
Si tratta di una conclusione che è, ancor più, avallata da un'altra pronuncia degli Ermellini, secondo la quale « Quindi, secondo quest'altra decisione, il preliminare di un immobile, sprovvisto del certificato di agibilità, per essere risolvibile, richiederebbe un'indagine sulle conseguenze concrete derivanti da tale mancanza. In pratica potrebbe essere efficace, anche senza la clausola di rinuncia sopra descritta. A proposito del certificato di agibilità di un immobile, affinché non sorgano contestazioni successive alla firma di un preliminare di compravendita, sarebbe opportuno chiarire con la parte acquirente tale circostanza. La sottoscrizione, da parte di quest'ultima, di una clausola che esonererebbe da responsabilità il venditore o di una dichiarazione di irrilevanza sull'assenza del certificato, eviterebbe, infatti, ogni problematica successiva sull'argomento. Nella prassi, si tratta di una condizione riportata anche nell'atto notarile, soprattutto se il rogito non è stato preceduto da un preliminare. In caso contrario, il proprietario rischierebbe la risoluzione del contratto per inadempimento. È ciò che è accaduto in una vicenda, recentemente, valutata dalla Cassazione (Cass. sent. n. 5972/2020), dove è stata confermata la sentenza in appello che aveva riscontrato la mancanza del certificato di agibilità, l'inadempimento del promittente venditore in tal senso e la conseguente risoluzione del contratto preliminare.
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