Il rilascio del certificato di agibilità è un obbligo che grava sul costruttore e venditore dell'immobile, ma quando può dirsi adempiuto tale obbligo solo al momento dell'effettivo rilascio di tale documentazione, oppure anche quando l'amministrazione, per silenzio assenso, manifesta il suo consenso?
Certificato di agibilità. Effetti che scaturiscono dal mancato rilascio
La vicenda. Una società, che ha realizzato e venduto un immobile, ottiene un decreto ingiuntivo chiedendo il saldo del prezzo di compravendita dell'importo di ventimila euro. L'acquirente dell'immobile si oppone al decreto ingiuntivo sostenendo che il versamento del prezzo della compravendita immobiliare era assoggettato alla duplice condizione sospensiva del rilascio dell'autorizzazione allo scarico in fogna da parte dell'organo competente nonché all'autorizzazione all'allaccio alla fogna consortile, eccependo che la società venditrice aveva fondato il proprio ricorso monitorio unicamente sul rilascio dell'autorizzazione allo scarico in fogna, senza dimostrare l'avveramento della seconda condizione sospensiva ovvero l'allaccio alla fogna consortile.
L'acquirente, inoltre, con domanda riconvenzionale ha contestato il mancato rilascio del certificato di agibilità da parte della società costruttrice e venditrice chiedendo, quindi, il risarcimento del danno nonché la revoca del decreto ingiuntivo.
Manca il certificato di agibilità? Allora l'acquirente deve essere risarcito
La sentenza. Per quanto concerne l'avveramento delle condizioni sospensive appena menzionate, la seconda sezione del Tribunale di Velletri, ha evidenziato che fin dal deposito del ricorso per decreto ingiuntivo la società ha provveduto a produrre l'autorizzazione allo scarico in fogna rilasciata dal Comune e che detta autorizzazione era la condizione indefettibile per il rilascio dell'autorizzazione all'allaccio alla fogna consortile.
E' evidente quindi che la società opposta ha fornito la prova dei fatti costitutivi del suo credito, nel momento in cui ha dimostrato l'avvenuto rilascio delle citate autorizzazioni evento, questo, rispetto al quale le parti ebbero a subordinare l'efficacia del contratto di compravendita in relazione al pagamento del prezzo.
Per quanto concerne, invece, la domanda riconvenzionale formulata dagli opponenti (acquirenti), in relazione al mancato rilascio del certificato di agibilità da parte della società opposta, la sentenza effettua alcune precisazioni.
In particolare, sottolinea il giudicante, la documentazione prodotta dimostra non solo la sollecita attivazione da parte della società venditrice nel richiedere al comune il rilascio dell'agibilità, ma anche il rilascio di tale certificato per l'avvenuta formazione del silenzio ai sensi dell'art. 25 del Dpr 380/2001, comma quinto.
Dopo aver precisato tale aspetto la sentenza ha ricostruito i fatti di causa per verificare se si è verificato o meno l'inadempimento della parte venditrice dell'obbligo di consegnare agli acquirenti il certificato di agibilità.
Nel caso di specie già al momento della stipula del contratto di compravendita la società venditrice presentò al comune due distinte richieste per il rilascio del certificato di agibilità, pertanto le parti erano pienamente a conoscenza del fatto che il cespite ne fosse privo e, ciononostante, decisero comunque di addivenire alla stipula del contratto.
Tale circostanza, a parere della società opposta, esclude l'inadempimento contrattuale in virtù della consapevolezza dell'acquirente della mancanza del certificato di abitabilità [1], d'altro canto invece non può escludersi radicalmente la colpa del venditore, non risultando dal contratto che l'acquirente abbia esonerato il venditore dall'obbligo di attivarsi per ottenere il rilascio di tale certificato. [2]
Pertanto, muovendo da tali presupposti, considerando che se per un verso è vero che l'acquirente sapeva fin dal momento della stipula della compravendita dell'assenza del certificato di agibilità, per altro verso è anche vero che l'acquirente non ha mai esonerato il venditore dall'adempimento di tale obbligo, è stato necessario verificare se, nel caso di specie, la società venditrice si sia tempestivamente attivata per il conseguimento del certificato di agibilità e se lo abbia effettivamente ottenuto.
A tale domanda la sentenza fornisce una risposta positiva rilevando che dopo una prima domanda per il rilascio dell'agibilità, alla venditrice il comune ha richiesto di integrare la documentazione. [3] Tale richiesta è stata soddisfatta dalla venditrice, pertanto dal momento del deposito della documentazione, decorso il termine di 30 giorni, l'agibilità si intende rilasciata tramite silenzio assenso.
Dunque essendosi la società venditrice tempestivamente attivata per il rilascio del certificato di agibilità, nessuna responsabilità può essere contestata a quest'ultima, e non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dagli acquirenti che hanno chiesto la revoca del decreto ingiuntivo basando la propria domanda sull'assenza dell'agibilità dell'immobile acquistato.(Tribunale di Velletri, II sez. civ., 8.3.2017 n. 652).
A titolo di completezza, però, è doveroso precisare che la sentenza si è conclusa con la parziale revoca del decreto ingiuntivo opposto considerato che dall'originaria somma di ventimila euro richiesta dalla società venditrice, è stato necessario detrarre la somma di circa mille euro pari al costo sostenuto dagli acquirenti per l'allaccio dell'immobile acquistato alla rete idrica.
In conclusione, quindi, gli acquirenti dovranno versare il saldo del prezzo per l'acquisto dell'immobile (pari a circa diciannove mila euro) essendosi avverate le due condizioni sospensive previste dal contratto (autorizzazione allo scarico della fogna ed allaccio alla fogna consortile), mentre non potrà essere accolta la loro richiesta di risarcimento del danno per assenza del certificato di agibilità per le ragioni finora esposte.
[1] Sul punto vedasi Cass.civ., n. 8450/1990.
[2] Cass. civ., n. 2729/2002; in tema di obbligo del venditore di consegnare il certificato di agibilità e diritto dell'acquirente di richiedere per la sua assenza la risoluzione del contratto, o il risarcimento del danno o l'eccezione di inadempimento si segnala: Cass.8820/2000; Cass. n. 2729/2002; Cass. n. 1701/2009.
[3] Ai sensi dell'art. 25 Dpr 380/2001 comma quinto che dispone che il termine di trenta giorni per il rilascio del certificato di agibilità: "…… può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente.
In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa."
