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Il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile
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Il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile

La clausola inserita in un contratto di locazione commerciale che prevede l'obbligo del locatore di restituire la quota di canone di affitto pagato per il periodo intercorrente tra la data di stipula del contratto sino a quella di consegna del certificato

Avv. Giuseppe Nuzzo  

"La clausola inserita in un contratto di locazione commerciale che prevede l'obbligo del locatore di restituire la quota di canone di affitto pagato per il periodo intercorrente tra la data di stipula del contratto sino a quella di consegna del certificato di agibilità dell'immobile legittima l'azione del conduttore contro il locatore inadempiente nel pagamento, non sussistendo ipotesi di arricchimento indebito ex art. 2041 c.c.".

Il caso. Per comprendere il principio di diritto enunciato dalla Corte di Appello di Milano nella sentenza che si annota è necessario riassumere i termini della fattispecie concreta.

Nel dicembre 2004 le parti stipulano un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, con impegno espresso del locatore a restituire al conduttore la quota del canone di affitto qualora il certificato di agibilità dell'immobile fosse stato rilasciato dopo il 1° gennaio 2005, relativamente al periodo intercorrente dal 1° gennaio 2005 alla data di effettiva consegna al conduttore del certificato predetto.

Il certificato di agibilità veniva rilasciato solo in data 30 novembre 2005, per cui il conduttore agiva in giudizio per ottenere la restituzione dei canoni pagati nel periodo 1° gennaio-30 novembre 2005 e, a fronte del rifiuto del locatore, otteneva decreto di ingiunzione di pagamento.

Il locatore si opponeva sostenendo che il conduttore non avrebbe subito alcun pregiudizio al pieno godimento dell'immobile, avendolo utilizzato da subito pur in assenza del certificato di agibilità, e che pertanto la somma ingiunta configurerebbe per il conduttore un'ipotesi di ingiusto arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.

(La condensa limita il godimento dell'appartamento. E' responsabile il costruttore)

La soluzione adottata dal giudice. La Corte milanese ha rigettato il motivo di appello, individuando che la ratio della clausola contrattuale in esame nella volontà di sollecitare il proprietario/locatore all'espletamento delle pratiche necessarie per il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile, prevedendo una sanzione per l'eventuale ritardo, anche al fine di garantire al conduttore di poter svolgere la propria attività commerciale senza turbative esterne.

La corte ha ritenuto altresì non pertinente il richiamo all'arricchimento senza causa, atteso che l'arricchimento richiamato dall'appellante non è senza causa, essendo la stessa da rinvenire in una precisa volontà contrattuale dalle parti.

L'arricchimento senza causa è previsto dall'art. 2041 c.c., ai sensi del quale " chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto? a indennizzare quest'ultima".

La finalità dell'istituto è direttamente connessa al principio generale per cui sono da ritenersi inammissibili gli spostamenti di ricchezza da un soggetto (che si impoverisce) a un altro (che si arricchisce) non sostenuti da una causa che li giustifichi.

L'effetto si produce in presenza dei seguenti elementi, che costituiscono altrettanti requisiti dell'azione di arricchimento:

  • l'arricchimento patrimoniale di un soggetto;
  • l'impoverimento patrimoniale di un altro soggetto;
  • un nesso di correlazione fra arricchimento e impoverimento;
  • la mancanza di cause giustificative dell'arricchimento e del correlato impoverimento;
  • l'impraticabilità di qualsiasi altro rimedio tipico, con cui l'impoverito possa recuperare la perdita subita.

    L'azione generale di arricchimento, infatti, ha natura sussidiaria e cioè costituisce l'estremo rimedio a disposizione del danneggiato, in mancanza di ogni altro rimedio tipico previsto dalla legge.

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