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Cedolare secca. Il conduttore può "autoridursi il canone"?
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Cedolare secca. Il conduttore può "autoridursi il canone"?

Il conduttore ha diritto alla riduzione del canone in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione.

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il conduttore ha diritto alla riduzione del canone ex art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 2011 (la cd. cedolare secca) anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, non rilevando il fatto che era stato posto a suo carico l'obbligo di registrazione del contratto in termini.

La sentenza in rassegna torna ad affrontare il tema della c.d. cedolare secca introdotta dalla recente riforma sui contratti pattizi. Una disciplina complessa che, in taluni casi, può portare a risultati piuttosto discutibili.

Nel caso di specie. Le parti stipulavano un contratto di locazione ad uso abitativo, con obbligo del conduttore di procedere alla registrazione del contratto.

Il conduttore provvedeva alla registrazione oltre il termine di legge e, dalla data di registrazione, iniziava a corrispondere non il canone contrattualmente pattuito, bensì un canone legale "autoridotto" ex art. 3 comma 8 lettera c) del d.lgs. n. 23/2011 (pari al triplo della rendita catastale).

Il locatore avviava allora una procedura di convalida di sfratto per morosità chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore in relazione alla mancata corresponsione della differenza tra canone convenzionale ed il canone effettivo autoridotto.

La registrazione del contratto. La clausola contrattuale che contempla l'onere di registrazione del contratto di locazione a carico del conduttore non priva il locatore della facoltà, o meglio dell'onere, di provvedere alla registrazione, soprattutto in quanto soggetto interessato a non subire la riduzione del canone pattuito ai sensi dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011.

La norma in questione ha carattere imperativo e, pertanto, supera la volontà delle parti; di conseguenza, qualunque pattuizione sia intercorsa sull'adempimento di registrazione, incombe comunque sul locatore l'obbligo di accertarsi della esecuzione e regolarità della registrazione.

(Clausola abusiva nel contratto di locazione.)

La decisione del Tribunale. Nel caso di specie, il contratto contenente la clausola che attribuiva al conduttore l'onere della registrazione è stato stipulato prima dell'entrata in vigore del D.Lgs. n. 23 del 2011.

Inoltre il locatore, se non fosse rimasto inerte, avrebbe potuto comunque prevenire l'iniziativa del conduttore, approfittando del termine bimestrale che la nuova normativa concedeva per regolarizzare i contratti precedenti, prima che si rendesse applicabile il particolare meccanismo di autoriduzione del canone dalla stessa introdotto.

Il locatore, di conseguenza, subisce gli effetti della cedolare secca, in quanto la registrazione tardiva ha efficacia liberatoria e costituisce regolare adempimento dell'obbligazione assunta dal conduttore.

Il canone locatizio quindi sarà ricalcolato e sarà pari al triplo della rendita catastale.

(Vale il canone registrato o quello concordato privatamente dalle parti?)

Sulla scorta di tali considerazioni, Il Tribunale ha respinto in toto le domande attoree, rilevando come non possa ravvisarsi alcun inadempimento in capo al conduttore solo per una registrazione effettuata tardivamente, in quanto tale pattuizione è inopponibile al fisco - nei confronti del quale rimangono comunque debitori solidali sia il locatore che il conduttore- sancendo quindi una radicale irrilevanza dei rapporti inter partes riguardo a tal punto.

La cd. cedolare secca. Il nuovo regime della "cedolare secca" si presenta, in linea generale, fiscalmente più favorevole allocatore, assegna grande importanza alla registrazione del contratto di locazione, soprattutto in considerazione della funzione informativa nei confronti della Pubblica Amministrazione, ma introduce altresì delle novità concernenti la disciplina dell'invalidità dei contratti di locazione, confermando la nullità per il contratto di locazione non registrato (già introdotta dalla legge finanziaria del 2005) e legando in tal modo il piano fiscale a conseguenze sotto il punto di vista civilistico.

Riduzione legale del canone. La nuova disciplina ha introdotto altresì un ulteriore strumento di contrasto all'evasione: qualora il conduttore proceda alla registrazione tardiva del contratto, lo stesso può ottenere ex lege un ricalcolo del canone molto favorevole (come è accaduto nel caso esaminato), configurando di fatto una sanatoria del contratto nullo.

La nuova disciplina ha previsto tale favor al fine di favorire l'emersione delle locazioni originariamente stipulate "in nero", agevolando economicamente la parte considerata più debole nel rapporto contrattuale, ossia il conduttore.

Leggi anche: (Legge sull'equo canone e calcolo del canone locatizio)

Le nuove disposizioni sembrano attribuire al conduttore la possibilità di "autoridursi il canone" senza la necessità di un intervento del giudice, come emerge anche dalla sentenza in esame.

Tale aspetto solleva non poche perplessità. Anche con la legge sull'equo canone si era posto il medesimo quesito, ma la Cassazione aveva ribadito che era in ogni caso necessario un intervento del giudice (Cfr. Cass., sez. un., 23 ottobre 1984, n. 5384).

La normativa della ''cedolare secca'', tuttavia, dimostra la sua maggiore peculiarità in quanto l'autoriduzione del canone opererà ipso jure, senza che sia necessario adire le vie giudiziali, dal momento che il conduttore procederà alla registrazione tardiva del contratto.

Ed è proprio tale previsione che, a volte, può configurare delle ipotesi di abuso determinate dal conduttore che, da parte debole, si ritrova ad essere la parte dominante del contratto, fino a sfociare in ipotesi di vero e proprio abuso del diritto.

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