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Mancata registrazione della locazione: la nullità scatta solo per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2005.
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Mancata registrazione della locazione: la nullità scatta solo per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2005.

La sanzione della nullità, prevista per il caso di mancata registrazione dei contratti di locazione, si applica solo ai contratti stipulati successivamente 1° gennaio 2005.

Avv. Giuseppe Nuzzo 

La mancata registrazione del contratto di locazione sottoscritto prima dell'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, della legge 311/2004 non comporta la nullità del titolo, bensì soltanto l'applicazione di sanzioni di natura fiscale, tali da non incidere sulla validità del contratto.

Così dispone la sentenza del Tribunale di Milano in rassegna. La sanzione della nullità, prevista per il caso di mancata registrazione dei contratti di locazione, non è retroattiva e si applica solo ai contratti stipulati successivamente 1° gennaio 2005, data di entrata in vigore della Legge n. 311/2004.

Per i contratti non registrati antecedenti si applicano le sole sanzioni di carattere fiscale.

Nel caso di specie il proprietario di due unità immobiliari agisce in giudizio per ottenere, tra l'altro, l'accertamento della nullità del contratto di locazione avente ad oggetto uno dei locali, per mancata registrazione del titolo o la dichiarazione di avvenuta risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento del conduttore, con conseguente condanna al rilascio del locale.

Il Tribunale di Milano ha ritenuto infondata l'eccezione di nullità, posto che, trattandosi di contratto di locazione sottoscritto in data anteriore all'entrata in vigore del disposto di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, la mancata registrazione del contratto di locazione non ha comportato, nella fattispecie, la nullità del titolo, bensì soltanto sanzioni di natura fiscale, tali da non incidere sulla validità del contratto, secondo la disciplina prevista dalla legge n. 431 del 1998.

(Il contratto di locazione se non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva sana gli effetti ex nunc?)

Nessun dubbio sul carattere irretroattivo della nullità

Il tribunale rileva il carattere irretroattivo della disciplina introdotta dalla legge n. 311 del 2004 che, pertanto, si applica solo ai contratti stipulati successivamente all'entrata in vigore della legge medesima (1.1.2005). Quanto innanzi, in base a due rilievi:

  • In primis, il richiamo al disposto generale di cui all'art. 11 delle disposizioni preliminari al codice civile, ai sensi del quale " la legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo", norma non è derogata dal citato art. 1, comma 346 della legge 311/2004 che dispone: " i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati";
  • Inoltre, l'art. 3 dello Statuto dei diritti del contribuente, in tema di efficacia temporale delle norme tributarie, stabilisce che dette norme non hanno effetto retroattivo, principio che peraltro trova conferma nella giurisprudenza, che sul punto è conforme nello statuire che il principio di irretroattività delle disposizioni tributarie costituisce principio generale dell'ordinamento tributario che deve guidare il giudice nell'interpretazione e nell'applicazione della legge (cfr. Cass. civ. n. 7080/2004).

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Accolta invece la domanda di accertamento della avvenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con conseguente condanna al rilascio immediato dell'immobile locato.

Il conduttore, infatti, non ha mai corrisposto il canone di locazione e le spese accessorie con decorrenza dall'inizio della locazione, per cui il contratto deve considerarsi risolto di diritto ex art. 1455 c.c.

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