Non è raro che i condomini, che abbiano locato il proprio immobile, chiedano all'amministratore, inserendo nei bilanci il nominativo del proprio inquilino, di ripartire le spese condominiali secondo i criteri indicati nell'art. 9 della l. n. 392/1978. Nulla di più sbagliato.
Solo il condomino è obbligato nei confronti del condominio, tanto è vero che un eventuale decreto ingiuntivo per oneri dovuti e non versati può essere chiesto solo nei confronti di tale soggetto.
Al più il locatore, senza conseguenze sulla regolarità dei bilanci condominiali, potrà chiedere all'amministratore la sua disponibilità per effettuare una ripartizione che consenta al primo di conoscere l'effettivo ammontare del rimborso da porre a carico del proprio inquilino.
Il Tribunale di Venezia, con sentenza n. 1893 del 31 ottobre 2023, ha ribadito molto chiaramente questo concetto.
Il debito nei confronti del condominio è integralmente a carico del condomino. Fatto e decisione
Il proprietario di un appartamento proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, a lui notificato per oneri condominiali non versati.
L'opponente contestava di avere già versato, in quanto proprietario, la quota di sua competenza di cui chiedeva la restituzione, mentre il residuo sarebbe stato di spettanza di altri soggetti dallo stesso genericamente definiti "singoli condomini".
Il condominio si costituiva in giudizio contestando le pretese avversarie e precisando che il debito resta a carico del proprietario anche se l'immobile è affittato a terzi.
Il Tribunale rigettava l'opposizione condannando il soccombente alla rifusione delle spese processuali in favore del condominio.
Considerazioni conclusive
Anche se il rapporto condomino/inquilino/condominio non rappresenta più fonte di incertezze, sussistono ancora irriducibili che non si attengono ai principi generali che governano la materia: tanto per quanto si può trarre dalla normativa condominiale, quanto per consolidato orientamento giurisprudenziale.
Non troveremo mai alcuna norma riguardante l'istituto del condominio nella quale il legislatore abbia considerato il conduttore come soggetto di diritto. Ed in verità ed a titolo meramente esemplificativo:
- all'assemblea devono intervenire i condomini (art. 1136, co. 1, c.c.), anche se successivamente, quando si fa riferimento alle modalità ed ai tempi per l'invio dell'avviso di convocazione, si parla più genericamente di "aventi diritto" (art. 66, co. 3, disp. att. c.c.).
In questo caso, tuttavia, è presumibile ritenere che si sia voluto fare riferimento all'usufruttuario il quale, in forza del nuovo testo dell'art. 67, co. 4, disp. att. c.c., ha diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni;
- obbligatorietà delle delibere per tutti i condomini e, contro di esse, sono i condomini a proporre azione di annullamento (art. 1137 c.c.);
- obbligatorietà dei condomini al pagamento delle spese comuni in proporzione al valore della proprietà individuale (art. 1123 c.c.), al quale si lega l'art. 63 disp. att. c.c., che disciplina le modalità di riscossione forzosa dei contributi condominiali dai condomini morosi.
Bastano, dunque, solo queste poche e certamente non esaustive osservazioni per comprendere come il legislatore abbia posto al centro di doveri ed interessi di carattere generale il solo partecipante alla comunità condominiale.
A latere, tuttavia, occorre prendere in considerazione una norma speciale che, pur non interferendo in alcun modo con il pianeta condominio, viene sempre richiamata dal condomino a giustificazione di una sua morosità, parziale se non totale, nel pagamento degli oneri condominiali.
Ci riferiamo all'art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 che disciplina le locazioni degli immobili urbani. La norma, rubricata "oneri accessori", stabilisce quali sono, salvo patto contrario, le spese di carattere condominiale che sono a carico del conduttore e, in via residuale, quali del locatore.
Il tutto si esaurisce nell'ambito esclusivo del rapporto locativo senza alcuna interferenza con un assunto indiscutibile: le spese devono essere versate all'amministratore dal condomino.
Questo principio porta ad una ulteriore conseguenza che riguarda espressamente l'amministratore del condominio. Questi, infatti, nel bilancio consuntivo e nel preventivo annuale di spesa non può ripartire gli oneri condominiali tra condomino ed inquilino, provvedendo egli stesso a quella ripartizione indicata dall'art. 9 della legge n. 392/1978.
Un modus operandi che, se attuato, rappresenta un vulnus nella suddivisione delle spese, considerato che il conduttore è un soggetto terzo rispetto al condominio e con esso nulla ha a che fare. Proprio per questo motivo, quindi, il condomino non potrà mai rivendicare l'applicabilità al condominio dell'art. 9 di cui sopra, dichiarando di avere assolto al proprio obbligo per avere versato la quota di sua pertinenza come risulta dalla stessa norma stessa.
Ad ulteriore sostegno di quanto affermato vale evidenziare che se nel condominio si parla di "spese/oneri condominiali", nella locazione il termine utilizzato è quello di "oneri accessori", intendendo il legislatore - come già osservato - delimitare queste spese nell'ambito del rapporto locativo.
Tanto è vero che la giurisprudenza, anche se con provvedimento datato ma sempre valido, ha affermato che "la legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli art. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari" (Cass. sez. II, 12 gennaio 1994, n. 246).
Quindi, il locatore, una volta adempiuta la sua obbligazione nei confronti del condominio, ha un diritto di rivalsa nei confronti dell'inquilino inadempiente fino al punto di potere chiedere anche lo sfratto per morosità per il mancato rimborso degli oneri accessori. Tutto ciò a due condizioni: il ritardo nel pagamento deve essere superiore a due mesi ed il debito accumulato deve essere superiore a due mensilità del canone.
