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Locazione, condominio e danni da infiltrazioni. Quando il locatore è responsabile per i danni sofferti dall'inquilino?

Se un'unità immobiliare è data in locazione, nel caso d'infiltrazioni, l'inquilino dovrà agire contro il condominio o avrà diritto di chiedere il risarcimento anche al locatore?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Nell'ambito di un edificio in condominio, non fosse altro che per la particolare disposizione delle unità immobiliari, è cosa frequente, verrebbe da dire inevitabile, che si manifestino fenomeni infiltrativi.

In tal caso, è opinione unanimemente condivisa in dottrina e giurisprudenza, il condomino o la compagine condominiale, se si tratta di danni provenienti da parti comuni (si pensi alla rottura di una colonna di scarico) devono risarcire il danneggiato ai sensi dell'art. 2051 c.c. (ossia per responsabilità da cose in custodia).

La giurisprudenza, più recente e maggioritaria, ha evidenziato che "la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. costituisce una ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta.

Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare la esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa (come del resto, affermato anche dalla giurisprudenza, richiamata in ricorso dai ricorrenti, cfr. ad esempio, Cass. 1 ottobre 2004, n. 19653)" (così da ultimo Cass. 19 gennaio 2010 n. 713).

Obbligazioni principali del locatore

Chiarito ciò è utile domandarsi: se un'unità immobiliare è data in locazione, nel caso d'infiltrazioni provenienti da parti comuni che interessano la suddetta porzione di piano, l'inquilino dovrà agire contro il condominio o avrà diritto di chiedere il risarcimento anche al locatore?

La questione della responsabilità del condòmino/locatore per i danni provenienti da parti comuni subiti dal conduttore dell'unità immobiliare è stata sovente oggetto di controversie giudiziarie sicché non mancano i pronunciamenti della Corte di Cassazione, intervenuta in ultima istanza a verificare la corretta applicazione delle norme.

Infiltrazioni, appartamento in locazione e responsabilità del locatore, il caso

Come dicevamo poc'anzi nella vasta produzione giurisprudenziale in materia di locazioni, diverse sono le pronunce che riguardano la responsabilità del locatore per infiltrazioni derivanti da parte comuni dell'edificio. Ad un quesito simile a quello che abbiamo proposto in precedenza ha sostanzialmente dato risposta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 15372 del 28 giugno 2010.

Nel caso di specie l'inquilino di un'unità immobiliare chiedeva al proprietario della stessa, promuovendo un'azione giudiziaria, il risarcimento del danno subito a causa d'infiltrazioni provenienti da parti comuni.

Secondo l'attore, infatti, il locatore ai sensi dell'art. 1575 n. 2 c.c. deve mantenere le cosa locata in stato "da servire all'uso convenuto" ed in conseguenza di ciò "deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore" (art. 1576 c.c.).

Locazione: dei danni da infiltrazione ne risponde il locatore.

Nel corso del giudizio di merito (in entrambi i gradi) l'inquilino vedeva respinte le proprie istanze e di conseguenza veniva condannato alla refusione delle spese processuali.

In particolare secondo la Corte d'appello adita, per quanto si legge nella sentenza di legittimità, "la società conduttrice avrebbe erroneamente proposto una domanda fondata su una causa pretendi per responsabilità contrattuale in ordine alla violazione degli obblighi di manutenzione della res, mentre avrebbe potuto proporre una domanda per responsabilità aquiliana, dovendosi attribuire la responsabilità civile non al locatore, ma al terzo proprietario dello stabile, che non riparando il tetto, aveva poi provocato le gravi infiltrazioni accertate dal CTU di ufficio" (Cass. 28 giugno 2010 n. 15372).

Ne scaturiva, dunque, il ricorso per Cassazione che ribaltava tale decisione.

Infiltrazioni, appartamento in locazione e responsabilità del locatore, la soluzione della Suprema Corte

I giudici di legittimità, nel cassare la sentenza rinviandola alla Corte d'Appello, hanno specificato che la stessa, nel decidere la vicenda, dovrà uniformarsi al principio di diritto secondo cui . nel caso in cui nello immobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sussiste la obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire allo uso convenuto.

Dedotta ed accertata anche a mezzo di CTU la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale allo inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo lo uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento. (Cass. 28 giugno 2010 n. 15372).

Il fatto che il locatore sia corresponsabile in quanto condòmino dei danni provenienti dalle parti comuni, sul punto la giurisprudenza è pacifica, non vuol dire che al verificarsi di un danno da infiltrazioni il conduttore abbia matematica certezza della condanna del proprietario di casa.

Come sempre, quando si tratta di applicazione di principi generali al caso concreto, bisogna valutare con attenzione la posizione delle parti.

Se, per ipotesi, il locatore si è attivato, magari anche giudizialmente, per fare in modo che si eliminassero le cause dell'infiltrazione, magari si è attivato per tempo prim'ancora che si producesse il danno, ferma restando la sua posizione di garante in quanto facente parte del condominio/custode, quale responsabilità in termini contrattuali (nel rapporto di locazione) può essere mossa?

È chiaro allora che per passare dall'affermazione di principio alla sua concreta applicazione bisogna passare ad un attento vaglio tutti gli elementi che la specifica fattispecie propone a chi se ne occupa.

Come quantificare i danni da infiltrazione

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