Introduzione
Il contratto di locazione è l'accordo con cui una parte, il locatore, si obbliga a far godere un bene all'altra, detto conduttore o locatario, per un periodo di tempo determinato, a front di corrispettivo.
La consegna del bene è l'obbligazione principale a cui il locatore deve adempiere, garantendo il godimento del bene a favore del conduttore. Questi è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli è stata consegnata.
Volendo attenersi alle obbligazioni principali, si può dire che sono obblighi del locatore (art. 1575 c.c.): 1) la consegna del bene, al conduttore, in buono stato di manutenzione, 2) il mantenimento del bene in stato da servire all'uso convenuto, 3) la garanzia del suo pacifico godimento durante la locazione.
Gli obblighi del conduttore (art. 1587 c.c.) sono: 1) prendere in consegna la cosa, osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze, 2) versare il corrispettivo nei termini convenuti.
Non sempre le parti sono diligenti e non sempre chi dei due lamenta la lesione degli obblighi altrui è nella ragione.
Interessante è il caso esaminato da ultimo dalla Corte di Appello di Genova terminante con sentenza n. 965 del 4 settembre 2023.
Muffe nell'immobile locato: quando la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore è ingiustificata. Fatto e decisione
Il conduttore si oppone allo sfratto intimato dal locatore rilevando che l'immobile locato è affetto da vizi per diffuse muffe ed efflorescenze strutturali; di conseguenza domanda la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore, ai sensi e per gli effetti degli artt.1576 e 1578 c.c. nonché condanna a restituire i canoni dallo stesso pagati per il periodo in cui l'immobile non è stato agibile/abitabile ed a risarcire i danni arrecati ai suoi beni dall'immobile locato, come da CTU depositata in atti, a rimborsare la spesa per il trasloco ed a restituire il deposito cauzionale versato oltre interessi legali maturati e maturandi dal dì della dazione al dì della restituzione.
Il locatore si difende contrastando le varie domande proposte.
La vicenda è assai articolata processualmente perché vi è stato un procedimento di sfratto, la conseguente opposizione, l'appello alla decisione colà resa ed un previo giudizio di ATP.
Volendo entrare nel merito dei principi resi dalla Corte di Appello, si tralasciano gli altri giudizi per le parti non di interesse immediato sul tema.
La sentenza di primo grado è nei seguenti termini: risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, dichiarazione di cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio del bene; condanna del conduttore al pagamento in favore di parte attrice di tutti i canoni di locazione maturati dalla domanda alla data del rilascio, oltre gli interessi e spese di lite.
Il conduttore promuove l'appello lamentando l'omessa valutazione dell'inadempimento del locatore a norma degli artt. 1576 e 1578 c.c. alla luce del fatto che, a suo dire, la CTU espletata ha dimostrato l'assoluta inidoneità dell'immobile locato a rispondere all'esigenza abitativa come da contratto di locazione.
Infatti, in base alle risultanze della Ctu svoltasi risulterebbe inequivocabile come l'immobile avesse una situazione strutturale (errata posa facciata e infissi) preesistente alla locazione, che ha condotto alla formazione di umidità, muffe e efflorescenze non visibili, e che l'immobile, pertanto, aveva un vizio intrinseco di cui sarebbe totalmente estraneo il conduttore.
Essendo indicato in contratto che al momento della consegna l'immobile era in buono stato, il ctu non è riuscito a dare contezza di quando le muffe si sarebbero create. Inoltre, sempre la CTU ha accertato che i fenomeni di umidità lamentati siano imputabili nella percentuale del 90% a problemi di origine condominiale riferiti allo stato critico dei prospetti e che soltanto nella percentuale residua del 10% la medesima si riscontra la fonte dei danni nell'errata posa dei serramenti, installati in modo assolutamente approssimativo e, la cui responsabilità è ascrivibile al locatore, essendo alcuni telai stati erroneamente posizionati oltre il filo interno del davanzale in marmo consentendo l'infiltrazione sulla muratura del sottostante parapetto.
La Corte fa proprie le osservazioni della CTU.
Ne discende, osserva la Corte, che i danni lamentati, oltre ad essere minimi, non sarebbero imputabili se non in piccolissima parte al locatore (circa 70 euro, ma con una stima al rialzo, per costi di lavanderia stimati dalla ctu per l'ammaloramento dei capi di abbigliamento riposti nell'armadio vicino alle zone colpite dalla muffa); di conseguenza è ingiustificata la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore. Infatti l'art. 1460 c.c. non può valere se il rifiuto è contrario alla buona fede.
Nel caso di specie, non vi è proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, i quali debbono essere valutati non in termini di rappresentazione soggettiva delle parti, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.
La sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore per ben 7 mesi non può considerarsi proporzionale alla responsabilità imputabile al locatore per i danni patiti per le muffe ed efflorescenze, quantificati per altro nella modesta cifra di € 70 quantificata peraltro per eccesso.
Inoltre, il locatore (che aveva consegnato un immobile in buono stato ed agibile) si è mostrato attivo e tempestivo nel voler procedere alla risoluzione del problema dell'umidità mentre il conduttore ha mantenuto un comportamento contrario a buona fede, avendo ritardato l'intervento del locatore: questi si è attivato per adempiere agli obblighi ex art. 1575 e 1576 c.c. non essendo rimasto inerte dal momento della conoscenza dei problemi di umidità dell'immobile
L'abbandono dell'immobile da parte del conduttore ha influito sulla condizione di maggiore proliferazione delle spore e della muffa, contribuendo ad aggravare ulteriormente il problema. Il conduttore inoltre ha impedito al tecnico e alla ditta di fiducia del locatore di effettuare un sopralluogo presso l'unità immobiliare ed installare il sistema di ventilazione, come previsto in contratto.
Muffa nell'appartamento in affitto, come comportarsi
Visti gli artt. 1577 e 1587 c.c. il conduttore aveva l'onere di dare tempestiva ed immediata comunicazione della presenza delle muffe nell'abitazione, nonché stante l'urgenza e gravità della situazione in tema di salubrità dell'ambiente, poteva lui stesso provvedere con celerità agli interventi di sua competenza.
Invece ha posto in essere una serie di comportamenti diretti a prolungare ed aggravare la condizione di agibilità dell'immobile quale, da ultimo, quello di bloccare con un armadio la finestra della camera da letto, impedendo l'utilizzo proprio dell'infisso utile per il ricambio dell'aria contro l'umidità da condensa.
La conclusione è che la sospensione del pagamento del canone è stata illegittima e sono da respingere le censure alla decisione impugnata. Non risultano fondate le doglianze circa la violazione degli obblighi del locatore, i cui interventi sono risultati pertinenti e confacenti alla situazione posta in essere, stante i comportamenti contrari a buona fede del conduttore.
Considerazioni conclusive
Come insegna la Suprema Corte, nella locazione, per stabilire, in concreto, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede o meno, il giudice deve verificare se la condotta della parte inadempiente abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto, in ragione dell'interesse perseguito dalla parte, e quindi legittimi, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte (Cass. 29 gennaio 2021, n. 2154)
L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. può essere sollevata dal conduttore per l'inesatto adempimento del locatore da cui derivi una riduzione del godimento del bene, purché la sospensione del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti secondo buona fede (Cass. 3 dicembre 2020, n. 27623).
Nel caso di specie, il comportamento scorretto è stato proprio da parte del conduttore che ha azzardato la sospensione dei canoni quando si è accertato che la fonte dei danni era per lo più condominiale ed oltretutto impedendo l'accesso nell'immobile al locatore e suoi tecnici per porre rimedio a quanto dallo stesso lamentato.
Infine si ricorda che l'art. 1578 c.c. offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell'obbligazione. Circostanza mancante nella fattispecie in esame.
