Il Tribunale di Termini Imerese, con la sentenza n. 412 del 7 aprile 2023, ha ricordato che, se l'inquilino non vi provvede, il condominio può legittimamente chiedere il pagamento degli oneri condominiali al locatore, il quale poi può agire a propria volta nei confronti del conduttore inadempiente. Analizziamo la vicenda.
Inquilino non paga il condominio: fatto e decisione
Il locatore otteneva dal tribunale un decreto ingiuntivo per somme versate a titolo di oneri condominiali in luogo del proprio conduttore, il quale era rimasto inadempiente.
L'inquilino proponeva opposizione avverso il provvedimento monitorio, asserendo tra le altre cose di aver già corrisposto le stesse somme a seguito di altro contenzioso civile oramai terminato, nonché la mancata prova dell'avvenuto pagamento degli oneri condominiali da parte del locatore.
Il Tribunale di Termini Imerese, con la sentenza n. 412 del 7 aprile 2023, non ha dubbi circa il rigetto dell'opposizione e il conseguente accoglimento della pretesa creditoria del ricorrente.
È infatti pacifico che, in tema di locazioni, il pagamento delle spese condominiali sia a carico dell'inquilino, al quale spettano gli oneri accessori che si aggiungono al canone di locazione pattuito.
Per la precisione, l'art. 9 della l. n. 392/78 (cosiddetta legge equo canone) stabilisce che «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore».
Il principio è che siano le persone che abitano quotidianamente nel condominio a provvedere alle spese ordinarie, quindi al riscaldamento, alla manutenzione generale e alla pulizia delle parti comuni.
Le spese straordinarie restano a carico del proprietario; ne fanno parte, ad esempio la riparazione del tetto o guasti non prevedibili.
Si tratta di una suddivisione generale, atteso che il contratto di locazione può stabilire una ripartizione delle spese differente.
Orbene, nel caso di specie il condomino/proprietario ha ampiamente provato di aver sostenuto gli oneri in luogo del conduttore, come da quietanze timbrate e sottoscritte dall'amministratore prodotte in giudizio.
Vale quindi il principio secondo cui, qualora l'inquilino non versi all'amministratore la quota di spese spettante, questi può rivalersi sul proprietario dell'immobile, che deve saldare il debito con il condominio. Solo in un secondo momento il locatore può rivalersi sul conduttore moroso.
Inquilino non paga il condominio: considerazioni conclusive
Il Tribunale di Termini Imerese, con la sentenza in commento, ha fatto corretta applicazione dei principi legislativi e giurisprudenziali, secondo i quali, nel caso in cui il conduttore contesti che il locatore abbia sopportato delle spese di cui chiede il rimborso, è cura del proprietario, ex articolo 2697 c.c., provare i fatti costitutivi del proprio diritto (ex multis, Cass. civ., 28/09/2010, n. 20348; Trib. Roma, sent. 04/02/2010 n. 2914).
Nel caso di specie, il locatore ha prodotto non solo le deliberazioni assembleari da cui emergeva l'importo degli oneri ma perfino le quietanze dell'avvenuto pagamento, regolarmente sottoscritte dall'amministratore.
Secondo la Suprema Corte (Cass., sent. 10/11/2016, n. 22899), l'onere della prova del credito gravante sul locatore deve ritenersi assolto se sono prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e chiesti a titolo di rimborso.
