Inquilino moroso e spese condominiali, problematiche e rimedi

Il conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio, è indifferente se destinata ad uso abitativo ovvero ad uso differente, è tenuto al pagamento degli oneri condominiali, o meglio deve versare al locatore gli oneri accessori.

Che cosa succede se l'inquilino diviene moroso, cioè non paga le quote condominiali?

L'inquilino moroso è tale verso il locatore oppure nei confronti del condominio?

Di conseguenza, l'inquilino moroso rischia un'azione legale da parte del proprietario, del condominio oppure di entrambi?

E se il locatore dell'inquilino moroso è il condominio?

Gli aspetti legati alla morosità del conduttore in relazione, ma non solo, alle spese condominiali, sono vari ed articolati; è utile, allora, soffermarsi con attenzione su aspetti generali e specifici.

Obblighi dell'inquilino per il pagamento degli oneri accessori

L'inquilino, per nozione del contratto di locazione contenuta nel codice civile (art. 1571 c.c.), è tenuto al pagamento di un corrispettivo per il godimento del bene: si tratta del canone di locazione.

Ai sensi della legge n. 392 del 1978, poi ed indifferentemente dal fatto che si tratti di locazione ad uso abitativo o differente, l'inquilino è tenuto al versamento degli oneri accessori, ossia di quelle spese connesse al godimento dell'unità immobiliare.

Quali sono questi oneri accessori? La legge n. 392/78 le elenca in via esemplificativa; elenco aperto, dunque, ma limitato alle spese connesse ai servizi dei quali il conduttore fruisce. Con questo spirito la norma rimanda alle spese relative:

al servizio di pulizia;
al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
alla fornitura di altri servizi comuni.

Gli oneri accessori devono essere corrisposti al locatore anche se la prassi porta a dire che questo pagamento, sia pur in modo non del tutto lineare, possa essere effettuato anche nelle mani dell'amministratore condominiale.

L'inquilino può pagare direttamente all'amministratore di condominio?

Inquilino moroso verso il condominio o verso il proprietario?

Se l'inquilino paga tutti i costi, ossia canone e spese condominiali, nelle mani del locatore, il problema non si pone: nel caso di mancato pagamento l'inquilino moroso è tale verso il suddetto locatore, sua controparte contrattuale creditrice delle somme non corrisposte.

E se l'inquilino moroso fino ad allora ha corrisposto la propria quota parte di oneri condominiali direttamente nelle mani dell'amministratore?

La morosità di cui trattiamo dovrà essere considerata verso il condominio oppure sempre e comunque verso il locatore?

La questione è di non secondaria importanza perché consente di focalizzare due aspetti strettamente connessi ad essa, cioè:

la legittimazione ad agire verso l'inquilino moroso e l'eventuale sussistenza d'un obbligo d'attivazione;
le conseguenze per il locatore e per l'amministratore di condominio.

Inquilino moroso e decreto ingiuntivo del condominio, contro di lui o contro il proprietario?

L'inquilino moroso non rischia di vedersi notificata una ingiunzione di pagamento richiesta ed ottenuta da parte del condominio; qualora ciò avvenisse egli avrebbe buona ragione per proporre opposizione a quell'atto.

Come ha in più occasioni specificato la giurisprudenza, infatti, «la legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice - può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari» (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Conseguenze di tale presa di posizione sono le seguenti:

l'inquilino moroso è tale verso il locatore dell'unità immobiliare e mai verso il condominio;
l'inquilino moroso è tale verso il locatore dell'unità immobiliare e mai verso il condominio anche se aduso pagare le spese condominiali all'amministratore condominiale;
in questa seconda ipotesi, verificatasi la morosità, l'amministratore dovrà darne notizia (preferibilmente in modo documentato) al locatore, intimando a lui il pagamento;
il protrarsi della morosità verso il condominio impone all'amministratore di attivarsi per il recupero forzoso del credito presso il locatore, con la conseguenza che laddove non lo facesse potrebbe andare incontro anche ad un'azione di revoca per gravi irregolarità nella gestione;
il locatore non ha alcun obbligo, ma evidentemente il chiaro interesse a che l'inquilino moroso torni a pagare le spese condominiali e chiaramente torni a farlo regolarmente.

Inquilino moroso e sfratto per morosità, quando è possibile?

Se l'inquilino è moroso in relazione al pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista per il pagamento medesimo il locatore può agire con l'azione di sfratto per morosità. Così è sancito dell'art. 5 della legge n. 392/78.

E se l'inquilino moroso è tale solamente in relazione al pagamento delle spese condominiali (più propriamente degli oneri accessori)?

Può accedere ed in effetti alle volte accade che il conduttore versi solamente i canoni di affitto e si attardi nel pagamento delle spese condominiali. La medesima norma che disciplina le conseguenze dell'inadempimento del conduttore in relazione al canone di locazione, specifica che l'azione di sfratto verso l'inquilino moroso in relazione al pagamento delle spese condominiali può essere esperita quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Si badi: l'azione di sfratto per morosità è rimedio tipico previsto in relazione ai contratti di locazione ad uso abitativo. Nel caso di locazioni per scopi differenti, l'azione prevista dall'ordinamento è la classica azione civile di risoluzione del contratto per inadempimento, che non è data automaticamente all'inadempimento per una mensilità o per due se si tratta di oneri accessori, ma va valutata caso per caso anche in relazione al contenuto del contratto.

Inquilino del condominio che è moroso: come comportarsi?

Può accadere che il condominio conceda in locazione un'unità immobiliare: classica l'ipotesi dell'appartamento del portiere, locato dopo la soppressione del servizio.

In tal caso il condominio sarà locatore, sicché qualora l'inquilino sia moroso, la compagine potrà esperire tanto l'azione di sfratto per morosità nel pagamento del canone, quanto quella di sfratto per morosità per mancato pagamento degli oneri accessori a seconda delle circostanze, ovvero l'ordinaria azione di risoluzione per inadempimento se si tratta di locazione ad uso differente da quello abitativo.