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Inquilino moroso? Il proprietario non è tenuto a versare le tasse.
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Inquilino moroso? Il proprietario non è tenuto a versare le tasse.

Sui canoni di locazione non percepiti il proprietario non paga le imposte

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Se il proprietario di casa ha regolarmente denunciato i canoni di locazione percepiti, escludendo quelli non pagati (e documentando nel dettaglio la relativa morosità degli inquilini), non possono essergli attribuiti redditi che in realtà non ha mai conseguito.

Come pagare il canone di locazione. Un breve focus di approfondimento.

Con la procedura di sfratto non si pagano le tasse sui canoni di locazione mai percepiti

Questo il principio di diritto che si trae dalla sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Firenze n. 1007 del 28 giugno 2016. In accoglimento del ricorso proposto dal locatore, il giudice ha annullato l'avviso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate, escludendo dalla tassazione IRPEF i canoni di locazione ad uso non abitativo non percepiti, analogamente a quanto avviene per le locazioni ad uso abitativo, qualora la morosità sia stata accertata con provvedimento giudiziale.

Immobile abusivo e canoni di locazione non percepiti.

La sentenza prende posizione riguardo alla controversa questione relativa alla tassazione dei canoni non percepiti nell'ipotesi di locazione ad uso diverso oggetto di una convalida di sfratto per morosità. Al riguardo, si contrappongono diversi orientamenti, che possiamo così sintetizzare.

Il locatore può pretendere il pagamento dei canoni se il locale concesso in locazione non è idoneo all'uso stabilito nel contratto?

Il contribuente dovrebbe calcolare anche i canoni non riscossi, fino alla data del provvedimento di convalida di sfratto. Solo in tale momento il contratto verrebbe risolto opejudicis e, di conseguenza, il canone pattuito nel contratto cesserebbe di avere rilevanza per la determinazione della base imponibile.

La sentenza di risoluzione del contratto di locazione,avendo carattere costitutivo con effetti retroattivi, impone di non considerare i canoni a far data dall'inizio dell'insolvenza.

Se nel contratto di locazione è indicata una clausola risolutiva espressa, si dovranno indicare i canoni solo fino alla data in cui ci si dichiara di avvalersi di tale clausola.

Questa comporterebbe l'estinzione del contratto per i periodi successivi (CTP di Brescia n. 365/05/2014 del 4/04/2015).

Dimostrata la non percezione dei canoni, occorre estendere analogicamente l'esclusione della tassazione dei canoni non percepiti anche alle locazioni ad uso abitativo, cosi come avviene per le locazioni ad uso non abitativo(CTP di Bergamo n. 516 del 01/07/2014).

Proprio a quest'ultima impostazione ha aderito la CTP di Firenze.

Il fatto - Nel 2009, la proprietaria di due fondi agiva nei confronti dei conduttori a cui aveva locato i fondi anzidetti ad uso commerciale, in quanto morosi nel pagamento dei canoni pattuiti.

Otteneva quindi la convalida di sfratto per morosità di entrambi i conduttori, oltre all'ingiunzione di pagamento dei canoni non corrisposti e da corrispondere fino al rilascio ex art. 664 c.p.c.Ottenuto il rilascio degli immobili, la proprietaria non riusciva tuttavia a recuperare le morosità, sicché calcolava la base imponibile della propria dichiarazione dei redditi considerando i soli due canoni effettivamente riscossi (pari a 3.300 euro contro i 13.200 dovuti per l'intera annualità), escludendo quelli non riscossi.

L'agenzia delle entrate emetteva quindi avviso di accertamento, determinando il reddito da fabbricati anche sulla base dei canoni non percepiti. La proprietaria proponeva dunque ricorso, accolto dalla Commissione Tributaria Provinciale di Firenze con il provvedimento in commento.

La ricorrente - si legge nella parte motiva della sentenza - "ha infatti fornito ampia ed esauriente documentazione dell'intimazione di sfratto per morosità avanzate nei confronti dei due locatori morosi e delle successive ingiunzioni di pagamento avanzate al Tribunale di Firenze".

Invero, alla ricorrente, che ha regolarmente denunciato le mensilità percepite e escluse quelle relative alle documentate morosità, non possono essere attribuiti redditi che in realtà non ha percepito.

L'Agenzia delle Entrate, nel suo avviso di accertamento, aveva posto particolare evidenza alla mancata predisposizione e pagamento del mod. F/23 per la risoluzione anticipata dei contratti di locazione.

Secondo la Commissione, tuttavia, "questa appare più una formalità, anche se dovuta, e comunque non può determinare a suo carico l'attribuzione di redditi che la stessa ha ampiamente documentato di non aver percepito".

Va dunque estesa analogicamente l'esclusione dalla tassazione dei canoni non percepiti anche alle locazioni ad uso non abitativo, in presenza di un provvedimento giurisdizionale che accerti la morosità del conduttore.

La questione trattata s'intreccia con il problema degli effetti retroattivi della sentenza che risolve un contratto di locazione per morosità. Qualora si ritenga che gli effetti della risoluzione, sia essa giudiziale che legale, decorrano dal momento in cui è iniziato l'inadempimento, i canoni non percepiti non dovranno essere rilevanti per la determinazione della base imponibile ex art 26 TUIR.Qualora, al contrario, si ritengache la risoluzione non abbia tale effetto retroattivo o che tale effetto non sia rilevante a fini fiscali, si potrà ritenere applicabile ai contratti ad uso diverso, quantomeno in via analogica, il disposto dell'articolo 26 TUIR che garantisce l'esclusione dalla tassazione dei canoni non percepiti anche alle locazioni ad uso abitativo.

Il conduttore terzo pignorato non può essere costretto a proseguire la locazione

Scarica Commissione Tributaria Provinciale di Firenze, 28 giugno 2016, n. 1007

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