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È lecito pretendere i canoni di locazione relativi ad un immobile abusivo?
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È lecito pretendere i canoni di locazione relativi ad un immobile abusivo?

Immobile abusivo e canoni di locazione non percepiti.

Avv. Leonarda Colucci 

Un contratto di locazione che contiene una causa illecita che comporta la sanzione di nullità dello stesso poiché proteso ad assicurare un profitto del reato a fronte dell'utilizzo del corpo del reato.

Il fatto. La vicenda giunta all'esame del Tribunale di Taranto si sviluppa in due fasi. In una prima fase i venditori di un immobile agiscono in giudizio per la risoluzione di un contratto di compravendita, lamentando l'inadempimento da parte del convenuto al quale contestano il parziale mancato pagamento del prezzo pattuito.

La sentenza si conclude con la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, ed al rilascio da parte di quest'ultimo dell'immobile.

Dopo la decisione di parte della controversia attraverso tale prima sentenza, il giudice, con separata ordinanza, ha disposto il proseguo del giudizio per la decisione di ulteriori domande formulate dai venditori dell'immobile fra le quali figura:

- una richiesta di risarcimento dei danni per l'uso fatto dai compratori dell'immobile in questione;

- ed una richiesta di risarcimento del c.d. danno figurativo motivata dalla circostanza che se avessero avuto la disponibilità dell'immobile venduto, durante il periodo di detenzione da parte degli acquirenti, avrebbero tratto dallo stesso i frutti civili coincidenti con i canoni di locazione.

Presto atto di tale richieste, al fine di chiarire se sussistevano i danni lamentati dagli attori e di valutare la reale condizione giuridica dell'immobile, il giudice con la stessa ordinanza ha disposto una consulenza tecnico di ufficio conclusasi con una dettagliata valutazione della reale situazione. (Il conduttore se non è stato liberato dal locatore rimane responsabile con il nuovo inquilino del mancato pagamento dei canoni d'affitto)

Tale consulenza, infatti, ha evidenziato svariati aspetti primo fra tutti quello che l'intero immobile è abusivo poiché realizzato senza licenza edilizia e privo, inoltre, della licenza di abitabilità.

La sentenza. Il Tribunale di Taranto coglie l'occasione per valutare gli effetti che scaturiscono dall'eventuale locazione di un immobile abusivo poiché realizzato in assenza di concessione edilizia.

La pronuncia evidenzia, a tal riguardo che l'immobile realizzato in totale assenza di concessione edilizia è una cosa la cui fabbricazione costituisce reato, e tale circostanza comporta che il manufatto, oggetto della controversia di cui si discorre dovrebbe essere oggetto a confisca obbligatoria in virtù di quanto previsto dal secondo comma dell'articolo 240 del codice penale.

Soffermandoci solo sulle questioni strettamente attinenti alla illegittimità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo la sentenza evidenzia un aspetto di rilevante importanza per la decisione dell'intera controversia precisando che “ i frutti dell'immobile oggetto di reato edilizio, quali, ad esempio, i canoni di locazione ricavati dagli immobili abusivi … rientrano nella nozione di profitto del reato.

Inoltre, la pronuncia si sofferma anche sulla sorte che compete al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo sottolineando la nullità dello stesso per illiceità della causa.

Infatti, osserva il giudicante della seconda sezione civile del tribunale pugliese, che se l'immobile fosse rimasto nella disponibilità degli attori (venditori nel contratto di compravendita risolto con sentenza del 22 novembre 2013), e costoro lo avessero concesso in godimento a terzi, i frutti civili (canone di locazione) derivanti dal predetto atto giuridico si configurerebbero come profitto del reato derivante dalla locazione di costruzione realizzata in assenza di concessione edilizia.

La sentenza, si conclude stabilendo che i venditori dell'immobile abusivo non possono ottenere il risarcimento del c.d. danno figurativo identificato nel corrispettivo che avrebbero potuto ricavare dall'immobile mediante locazione a terzi se lo stesso non fosse stato in possesso dei compratori.

In buona sostanza, quindi, due sono gli aspetti rilevanti che tale sentenza mette in luce e cioè:

  • la nullità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo;
  • gli eventuali canoni di locazione percepiti in caso di locazione di un immobile abusivo rappresenterebbero a tutti gli effetti profitto del reato poiché frutto dell'utilizzo del corpo del reato

(

Il locatore può pretendere il pagamento dei canoni se il locale concesso in locazione non è idoneo all'uso stabilito nel contratto?)

Scarica Tribunale di Taranto, del 27 gennaio 2015 n. 298

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