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Simo

Locazione Commerciale e Canoni non percepiti

Nel mese di giugno 2013 concedo in locazione un locale commerciale, fin da subito il conduttore dimostra serie “difficoltà” a versare i canoni di locazione in modo regolare, ma vista la situazione di crisi generale gli concedo un po’ di respiro e spero che le cose si sistemino.

Da settembre 2014 non ho percepito più un soldo e dopo molti solleciti verbali e scritti e dopo aver ricevuto altrettante promesse di pagamento tutte disattese mi rassegno a rivolgermi ad un legale per avviare la procedura di sfratto. L’udienza si è tenuta ai primi del mese di maggio ed il giudice ha riconosciuto lo stato di morosità ed il debito nei miei confronti, però gli ha concesso 30 gg di tempo per pagare, quindi entro i primi di giugno. In caso di mancato pagamento dei canoni scatterà immediatamente lo sfratto.

Oramai siamo al 25 di maggio e non c’è stato nessun pagamento, come devo comportarmi ai fini della tassazione IRPEF sui canoni non percepiti nel 2014?

Trattandosi di locazione non abitativa devo dichiarare ugualmente i canoni non percepiti pur avendo ottenuto lo sfratto, come mi pare di capire dalla lettura della Circolare AdE n.11/E del maggio 2014?

 

Ringrazio in anticipo chi potrà aiutarmi e far chiarezza.

I canoni di affitto vanno dichiarati anche se non riscossi. Sarà il giudice nella sentenza di sfratto a fissare quanto potrai recuperare dopo che l'inquilino sarò andato via. Il recupero comporterò un credito d'imposta per canoni non percepiti e sarà calcolato il sede di dichiarazione dei reddiiti.

Ti sei rivolto al giudice quest'anno, cioè nel 2015.

Stai certo che anche in caso di convalida dello sfratto (che al momento non c'è), le mensilità relative al 2014 ti rimarranno sul groppone, salvo che il conduttore non saldi l'arretrato.

 

Al momento il giudice ha concesso il termine di grazia al tuo conduttore (probabilmente richiesto dal suo legale), concedendogli 30 gg per saldare il suo debito.

L’udienza si è tenuta ai primi del mese di maggio ed il giudice ha riconosciuto lo stato di morosità ed il debito nei miei confronti, però gli ha concesso 30 gg di tempo per pagare, quindi entro i primi di giugno. In caso di mancato pagamento dei canoni scatterà immediatamente lo sfratto

Solo una piccola considerazione. Per le locazioni commerciali (in genere per tutte quelle "ad uso diverso", quindi non abitative) non esiste ne il diritto a sanare la morosità in fase giudiziale sia il cosiddetto termine di grazia. Avresti potuto quindi opporti e chiedere immediatamente la convalida.

Per le locazioni commerciali (in genere per tutte quelle "ad uso diverso", quindi non abitative) non esiste ne il diritto a sanare la morosità in fase giudiziale sia il cosiddetto termine di grazia
Condividendo la perplessità esressa da Jerry sul fatto che ci sia stato un differimento,

 

mi incuriosisce però la risposta di

nella sentenza di sfratto a fissare quanto potrai recuperare dopo che l'inquilino sarò andato via
Non ho capito se per "non riscossi" intendi quelli a partire dalla sentenza in avanti (quindi i mesi del 2015),

o se intendevi anche quelli pregressi dello scorso anno 2014. ?

Ringrazio tutti per le risposte. Capisco la complessità dell'argomento e la poca chiarezza da parte del legislatore.

I canoni di affitto vanno dichiarati anche se non riscossi. Sarà il giudice nella sentenza di sfratto a fissare quanto potrai recuperare dopo che l'inquilino sarò andato via. Il recupero comporterò un credito d'imposta per canoni non percepiti e sarà calcolato il sede di dichiarazione dei reddiiti.

Scusami non ho letto da nessuna parte la possibilità di far sorgere un credito per canoni non percepiti nel caso di locazioni non abitative. Potresti essere più esplicito. Grazie

 

- - - Aggiornato - - -

 

Solo una piccola considerazione. Per le locazioni commerciali (in genere per tutte quelle "ad uso diverso", quindi non abitative) non esiste ne il diritto a sanare la morosità in fase giudiziale sia il cosiddetto termine di grazia. Avresti potuto quindi opporti e chiedere immediatamente la convalida.

Non ero presente in sede di udienza, quindi non mi sono potuta opporre

 

In conclusione, per i canoni non percepiti nel 2014 mi tocca pagarci sopra le tasse e per quelli del 2015 pure o almeno fino al giorno in cui il giudice non riconosce lo sfratto

Non ho capito se per "non riscossi" intendi quelli a partire dalla sentenza in avanti (quindi i mesi del 2015),

o se intendevi anche quelli pregressi dello scorso anno 2014. ?

 

Il giudice dice da quale mensilità è riconosciuto il credito per i canoni non riscossi, si tratta normalmente dei canoni pregressi non pagati dall'inquilino e per i quali si è dovuto pagare l'irpef. Per quelle somme si dovranno ricalcolare le imposte già pagate negli anni pregressi, anno per anno, e quello che ne risulta sarà riconosciuto come credito di imposta da far valere nella dichiarazione dei redditi (730 o UNICO).

In conclusione, per i canoni non percepiti nel 2014 mi tocca pagarci sopra le tasse e per quelli del 2015 pure o almeno fino al giorno in cui il giudice non riconosce lo sfratto

A tal proposito la circolare dell'Agenzia delle Entrate del 21.05.2014 n. 11/E stabilisce che in presenza di un contratto di locazione ad uso commerciale, il canone non percepito va dichiarato fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo, in ogni caso le imposte pagate sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate. Solo per le locazioni ad uso abitativo al locatore è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

L'unica maniera per non dover dichiarare i canoni non percepiti è inserire una clausola risolutiva espressa in caso di morosità del conduttore.

Ciao Jerry. Mi chiarisci questo punto?L'unica maniera per non dover dichiarare i canoni non percepiti è inserire una clausola risolutiva espressa in caso di morosità del conduttore.

Bisogna inserire una clausola che prevede espressamente la risoluzione (da qui il nome) del contratto in caso di morosità del conduttore. A fronte dell'inadempimento è necessario una dichiarazione del locatore in cui manifesta la volontà di avvalersi di tale clausola (la cosidetta messa in mora). In caso il conduttore si opponga sarà il giudice ad accertare l'inadempimento, ma almeno non ci si vedrà costretti a pagare le tasse sui canoni non percepiti (il contratto viene risolto nel momento in cui il locatore dichiara di volersi avvalere di tale clausola, non nel momento della convalida dello sfratto).

Per le locazioni commerciali (in genere per tutte quelle "ad uso diverso", quindi non abitative) non esiste ne il diritto a sanare la morosità in fase giudiziale sia il cosiddetto termine di grazia.
Condividendo la perplessità esressa da Jerry sul fatto che ci sia stato un differimento

Ok... avete ragione.

L'intento di esser il più possibile chiaro mi ha portato ad utilizzare impropriamente "termine di grazia"; più appropriato parlare di insolito differimento.

 

In conclusione, per i canoni non percepiti nel 2014 mi tocca pagarci sopra le tasse e per quelli del 2015 pure o almeno fino al giorno in cui il giudice non riconosce lo sfratto

Si, hai già compreso il nocciolo della questione.

Le mie esperienze raccontano che i canoni non percepiti sono da dichiararsi fino alla convalida dello sfratto da parte del giudice; l'unico caso in cui un giudice mi ha concesso una data antecedente la convalida dello sfratto era relativo ad una locazione da me disdettata per morosità con F23 per recesso anticipato saldato, e con raccomandata AR all'inquillino ritornata a me per compiuta giacenza, raccomandata aperta dal giudice in udienza.

Bisogna inserire una clausola che prevede espressamente la risoluzione (da qui il nome) del contratto in caso di morosità del conduttore. A fronte dell'inadempimento è necessario una dichiarazione del locatore in cui manifesta la volontà di avvalersi di tale clausola (la cosidetta messa in mora). In caso il conduttore si opponga sarà il giudice ad accertare l'inadempimento, ma almeno non ci si vedrà costretti a pagare le tasse sui canoni non percepiti (il contratto viene risolto nel momento in cui il locatore dichiara di volersi avvalere di tale clausola, non nel momento della convalida dello sfratto).

Grazie del chiarimento jerry + Albano

Solo per le locazioni ad uso abitativo al locatore è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti

nel caso in cui il giudice confermi la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale,

al locatore è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

Come precisato nella Circolare del Ministero delle Finanze n. 150 del 1999, la disposizione, limitata ai soli immobili concessi in locazione ad uso abitativo,

deroga al principio generale di imputazione dei redditi fondiari in quanto esclude dal reddito i canoni che non sono stati percepiti a condizione che lo stato di

morosità del conduttore risulti da un accertamento giudiziale il cui procedimento abbia avuto termine

 

(andando Fuori Tema dalla domanda originaria di questa discusione iniziata da Simo)

Usti, ... questa cosa qui mi era sfuggita... per gli usi abitativi

e non solo a me, ma anche al mio commercialista di fiducia... ed anche al mio avvocato di fiducia...

(la fiducia è una cosa seria, diceva una pubblicità della Galbani)

Grazie a tutti per le delucidazioni. Il confronto è sempre utile.

Devo capire e soprattutto leggere bene cosa scriverà il giudice, al momento ho solo quello dettomi dal mio avvocato.

Giusto per essere più chiara. Il giudice ha già riconosciuto, in sede di prima udienza, sia il credito che le spese legali.

/clausola-risolutiva-espressa-e-contratto-di-locazione/

«Secondo alcuna parte della Giurisprudenza

il creditore, pur non avendo limiti di tempo per effettuare tale dichiarazione,

decade da tale facoltà qualora abbia nel frattempo posto in essere comportamenti incompatibili con la risoluzione,

tali da creare affidamento in tal senso per l'altra parte»

 

Traducendo quel discorso in lingua italiana,

cosa vorrebbe dire "comportamento incompatibile" e "affidamento per la parte"?

Se ad esempio aspetto troppo tempo prima di intervenire, potrebbe sembrare che acconsento al non pagamento del canone?

O che ?

e non solo a me, ma anche al mio commercialista di fiducia... ed anche al mio avvocato di fiducia...

Se la cosa ti può consolare,non sei l'unico ad aver riposto male la propria fiducia.

Traducendo quel discorso in lingua italiana,

cosa vorrebbe dire "comportamento incompatibile" e "affidamento per la parte"?

Se ad esempio aspetto troppo tempo prima di intervenire, potrebbe sembrare che acconsento al non pagamento del canone?

E' esattamente così !

A mio avviso questa clausola va esercitata subito, alla prima mensilità scoperta. Se si attende oltre senza aver compiuto passi ufficiali, poi sembrerà che io locatore abbia acconsentito al non pagamento del canone, da cui diviene impossibile esercitare il recesso senza incappare in un cotraddittorio.

E' il punto debole di questa norma.

Mi trovo a chiedere ulteriori chiarimenti in merito ad un caso simile.

Contratto di LOCAZIONE COMMERCIALE risolto causa morosità convalidata dal giudice nel febbraio del 2017 che interessa parte dei canoni di locazione dell'anno 2016. Desidero sapere se nella prossima dichiarazione dei redditi posso inserire i canoni effettivamente percepiti (circa la metà dell'annualità complessiva) e non tutto l'intero importo. La circolare dell'AdE sembrerebbe escludere tale ipotesi e quindi dovrò pagare più Irpef rispetto a quanto percepito effettivamente.

Ringrazio per gli ulteriori chiarimenti .

Il limite fra quanto dichiarare o non dichiarare (a prescindere dall'effettiva percezione) è dato dalla data di convalida del del giudice o dalla data espressamente riconosciuta dal giudice nell'atto di convalida.

Ringrazio, ma non sciglie il mio dubbio.. Riporto quanto descritto dalla circolare AdE sopra citata...

 

"Per le locazioni di immobili non abitativi il legislatore tributario non ha previsto

una disposizione analoga. Ne consegue che:

- il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella

misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una

causa di risoluzione del contratto medesimo;

- le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere

recuperate.

Si fa presente, infine, che la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 362 del

2000, ha ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale

dell’articolo 23 (ora articolo 26) del TUIR in quanto il sistema di tassazione che

presiede alle locazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole dal

momento che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la

risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa ex art. 9

1456 del codice civile, alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art.

1454, alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del c.p.c….) e far

“riespandere” la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla

rendita catastale."

 

Premesso che il canone non percepito del 2016 non è stato ancora dichiarato, ma nel contempo è intervenuta la sentenza di convalida sfratto per morosità (febbraio 2017), mi chiedo se effettivamente questi vadano inseriti in dichiarazione ...

E' invece chiaro che qualora i canoni siano già stati dichiarati non posso ottenerne il recupero degli stessi, cosa che è invece consentita nel caso di immobili ad uso abitativo...

Ringrazio, ma non sciglie il mio dubbio.. Riporto quanto descritto dalla circolare AdE sopra citata (...) Premesso che il canone non percepito del 2016 non è stato ancora dichiarato, ma nel contempo è intervenuta la sentenza di convalida sfratto per morosità (febbraio 2017), mi chiedo se effettivamente questi vadano inseriti in dichiarazione ... E' invece chiaro che qualora i canoni siano già stati dichiarati non posso ottenerne il recupero degli stessi, cosa che è invece consentita nel caso di immobili ad uso abitativo...

 

Nel caso proposto non è chiaro se agisci come persona fisica o persona giuridica, ad ogni modo il canone di locazione va comunque dichiarato come risulta dal contratto di locazione, anche se non percepito ovvero percepito solo in parte, rilevando il momento formativo del reddito, non quello percettivo.

 

Ai fini delle imposte dirette, non è richiesta la materiale percezione del provento, in quanto i redditi fondiari sono imponibili indipendentemente dalla loro percezione: il canone va dichiarato ancorché non percepito. In che misura? Nella misura prevista dal contratto di locazione fino a quando non interviene una causa di risoluzione, giudiziale o meno. Solo con la cessazione della locazione, i canoni non possono più concorrere alla formazione del reddito.

 

Per evitare che il locatore subisca gli effetti della morosità, il TUIR prevede – con riferimento ai soli redditi delle società – che i canoni maturati per competenza e non riscossi possono essere dedotti come perdite su crediti qualora sia dimostrata la certezza della insolvenza dell’inquilino-debitore (ad es. dichiarazione di fallimento o pignoramenti), e, quindi, della deducibilità della perdita, non essendo sufficiente per la Cassazione il semplice sfratto come accade invece nell’abitativo ove è sufficiente che l’accertamento sia avvenuto nell’ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità.

 

In presenza di locazione commerciale, i canoni di locazione vanno sempre dichiarati fino a quando esiste giuridicamente il contratto di locazione e le imposte assolte non possono essere recuperate. In sostanza, la sentenza di sfratto emessa il giorno XXX ferma il prelievo. Conseguentemente, dalla data della risoluzione del contratto, accertata nella sentenza stessa, non sei più tenuto a dichiarare il reddito fondiario anche se il conduttore non ha rilasciato l’immobile.

Nel caso proposto non è chiaro se agisci come persona fisica o persona giuridica, ad ogni modo il canone di locazione va comunque dichiarato come risulta dal contratto di locazione, anche se non percepito ovvero percepito solo in parte, rilevando il momento formativo del reddito, non quello percettivo.

 

Ai fini delle imposte dirette, non è richiesta la materiale percezione del provento, in quanto i redditi fondiari sono imponibili indipendentemente dalla loro percezione: il canone va dichiarato ancorché non percepito. In che misura? Nella misura prevista dal contratto di locazione fino a quando non interviene una causa di risoluzione, giudiziale o meno. Solo con la cessazione della locazione, i canoni non possono più concorrere alla formazione del reddito.

 

Per evitare che il locatore subisca gli effetti della morosità, il TUIR prevede – con riferimento ai soli redditi delle società – che i canoni maturati per competenza e non riscossi possono essere dedotti come perdite su crediti qualora sia dimostrata la certezza della insolvenza dell’inquilino-debitore (ad es. dichiarazione di fallimento o pignoramenti), e, quindi, della deducibilità della perdita, non essendo sufficiente per la Cassazione il semplice sfratto come accade invece nell’abitativo ove è sufficiente che l’accertamento sia avvenuto nell’ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità.

 

In presenza di locazione commerciale, i canoni di locazione vanno sempre dichiarati fino a quando esiste giuridicamente il contratto di locazione e le imposte assolte non possono essere recuperate. In sostanza, la sentenza di sfratto emessa il giorno XXX ferma il prelievo. Conseguentemente, dalla data della risoluzione del contratto, accertata nella sentenza stessa, non sei più tenuto a dichiarare il reddito fondiario anche se il conduttore non ha rilasciato l’immobile.

Premesso che agisco come persona fisica, il quadro adesso mi è leggermente più chiaro...

Nel mio caso, tuttavia, non si tratta di recuperare imposte assolte, giacchè le stesse non sono ancora state inserite nella relativa dichiarazione...ossia UNICO 2017... quindi materialmente non ancora pagate...

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