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Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati, senza opposizione si deve versare tutta la somma!
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Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati, senza opposizione si deve versare tutta la somma!

Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non dovuti, perché è importante proporre opposizione entro i termini di legge?

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa succede se ricevuta la notifica di un decreto ingiuntivo inerente a canoni di locazione il conduttore non si attiva per tempo - cioè entro quaranta giorni dalla notifica - per proporre opposizione?

Risposta: in tema di decreto ingiuntivo emesso per ordinare il pagamento di canoni di locazione non corrisposti, il conduttore che non proponga opposizione nei termini di legge, lasciando quindi che il decreto diventi inoppugnabile, deve corrispondere al locatore l'intera somma richiesta.

Responso inoppugnabile, verrebbe da dire. Come spesso accade, c'è un ma, ossia: quanto fin qui detto vale anche se tra le richieste avanzate dal ricorrente vi sono somme che, magari, ilo conduttore non avrebbe dovuto corrispondere contestando l'ingiunzione nei modi e nei termini di legge?

Si, la risposta è positiva anche in questo caso: a fornirla, e non si tratta della prima volta che si è espressa in questo senso, è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13207 depositata in cancelleria il 26 giugno 2015.

Il pronunciamento degli ermellini merita particolare attenzione in quanto pone l'accento su una questione di fondamentale importanza, che alle volte, per leggerezza, chi non è addetto ai lavori può non tenere a mente.

Decreto ingiuntivo: non opporsi vuol dire accettare la richiesta

Il decreto ingiuntivo non opposto e quindi divenuto definitivo assume la forza vincolante di una sentenza, che, ai sensi dell'art. 2909 c.c., ha forza di legge tra le parti ed i loro eredi o aventi causa.

Come dire: se, ad esempio, il decreto viene emesso per intimare il pagamento dei mesi giugno, luglio ed agosto ed il conduttore non si oppone lasciando che divenga definitivo, successivamente non potrà dire di aver già pagato la mensilità di giugno prima dell'emissione del decreto per corrispondere solamente quelle di luglio e agosto.

Dura lex, sed lex , dicevano gli antichi: ma come mai tanta rigidità ?

Ce lo spiega la Cassazione con la sentenza n. 13207, riprendendo un proprio consolidato orientamento che poggia le basi in una sentenza di quasi cinquant'anni fa.

Decreto ingiuntivo per canoni di locazione, il caso

Nel caso di specie il locatore aveva chiesto ed ottenuto emissione di un decreto ingiuntivo contro il conduttore della sua unità immobiliare per mancato pagamento dei canoni di locazione; questi non si era opposto tempestivamente e in un momento successivo lamentava l'erroneità della richiesta: a suo modo di vedere i canoni dovuto avevano una misura inferiore.

=> Opposizione a decreto ingiuntivo condominiale

Si legge in sentenza che «il decreto ingiuntivo non opposto acquista autorità di giudicato, in relazione al diritto in esso consacrato, tanto in ordine all'esistenza e validità del rapporto dedotto, ai soggetti del medesimo ed alla prestazione dovuta, quanto alla inesistenza di fatti impeditivi, modificativi o estintivi, sicché la sua efficacia preclusiva non può non estendersi a tutte le relative questioni, impedendo che in un successivo giudizio avente ad oggetto una domanda fondata sullo stesso rapporto si proceda ad un nuovo esame di esse» (Cass. 26 giugno 2015 n. 13047).

Come dire: è l'opposizione a decreto ingiuntivo lo strumento unico attraverso cui il conduttore può fare valere le proprie ragioni. Diversamente il rischio è quello di dover pagare quanto intimato e non contestato.

Ciò, perché - si legge nella sentenza in esame che sul punto richiama tra gli altri un precedente del 1998 - «il giudicato di accoglimento formatosi in conseguenza della mancata opposizione avverso un decreto ingiuntivo che intimava il pagamento di canoni di locazione arretrati "non si limita a fare stato, tra le stesse parti (ed i loro eredi o aventi causa), circa l'esistenza dei fatti costitutivi del diritto accertato, e cioè sull'esistenza e validità del rapporto corrente inter partes e sulla misura dei canone preteso, ma anche circa l'inesistenza di tutti i fatti impeditivi o estintivi, anche non dedotti, ma deducibili, quali quelli atti a prospettare l'insussistenza, totale o parziale, del credito azionato dal locatore a titolo di canoni insoluti, per effetto di controcrediti del conduttore per somme indebitamente corrisposte in ragione di maggiorazioni contra legem del canone» (Cass. 26 giugno 2015 n. 13207).

Può sembrare assurdo, ma in fondo è giusto così: ognuno deve avere cura dei propri interessi, non trascurando le modalità di tutela imposte dall'ordinamento giuridico.

Decreto ingiuntivo per canoni di locazione e azione di revocazione

Si badi: in termini assoluti, nulla è perduto: un decreto ingiuntivo divenuto definitivo può essere sempre oggetto di impugnazione per revocazione. Lo dispone l'art. 656 del codice di procedura civile, rimandando per le condizioni e la procedura alle norme dettate in materia di revocazione di sentenza.

Attenzione, però: la revocazione non è rimedio che può essere avanzato semplicemente dai ritardatari, ma può essere azionata solamente ed esclusivamente per fattori sopravvenuti, o meglio in ragione di fatti ed elementi che non era possibile dimostrare al momento in cui il decreto era stata emesso.

Conclusione: nulla è mai perduto, ma, si ripete, ciò non vale per la dimenticanza o la trascuratezza nella cura dei propri interessi. Ricevuta la notifica di un decreto ingiuntivo che si considera ingiusto è fondamentale fare opposizione. L'opposizione non andata a buon fine non preclude l'azione di revocazione.

=> Sfratto per morosità, decreto ingiuntivo e canoni di locazione futuri

Scarica Cass. 26 giugno 2015 n. 13207

Cerca: locazione decreto ingiuntivo

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antonietta 15
antonietta 15 venerdì 18 marzo 2016 alle ore 18:14

salve vorrei un'informazione il mio padrone di casa ha subito il pignoramento delle somme dell' affitto che io gli corrispondevo mensilmente ora mi chiedevo il mio contratto di locazione è scaduto io posso lasciare l' appartamento dando comunicazione all' avvocato nominato dal giudice,e posso trattenermi le quote di cauzione date al padrone di casa quando ho preso in affitto l' appartamento da quelle che dovrei versare all' avvocato per il decreto ingiuntivo??

Renato
Renato sabato 22 ottobre 2016 alle ore 20:49

Salve sono affittuario di un appartamento del Comune di Roma,il quale con raccomandata R/R/ mi invia un estratto conto a partire dal 1987 ad oggi di esposizione debitoria maturata tenendo conto del canone ed oneri ed accessori.Vorrei sapere da quale periodo è legittimo la richiesta

Marisa61
Marisa61 venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 17:45

Il mio inquilino non mi ha dato i 6 mesi di preavviso che avrebbe lasciato l’immobile e non ha pagato 2 mesi di affitto
Ho chiesto al mio avvocato il patteggiamento ma non si sono presentati in tribunale
Cosa posso fare ora per rientrare nel minor tempo possibile delle somme spettanti?

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