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Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati, senza opposizione si deve versare tutta la somma!
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Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati, senza opposizione si deve versare tutta la somma!

Canoni di locazione non pagati e decreto ingiuntivo: cosa succede se non si contestano le somme non dovute

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di decreto ingiuntivo emesso per ordinare il pagamento di canoni di locazione non corrisposti, il conduttore che non proponga opposizione nei termini di legge, lasciando quindi che il decreto diventi inoppugnabile, deve corrispondere al locatore l'intera somma richiesta.

Ciò anche se tra le richieste vi sono somme che, magari, non avrebbe dovuto corrispondere contestando l'ingiunzione nei modi e nei termini di legge?

Si, la risposta è positiva: a fornirla, per l'ennesima volta, la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13207 depositata in cancelleria il 26 giugno 2015.

=> Quali sono i requisiti per l'emissione di un decreto ingiuntivo?

Il pronunciamento degli ermellini merita particolare attenzione perché pone l'accento su una questione fondamentale. Il decreto ingiuntivo non opposto e quindi divenuto definitivo assume la forza vincolante di una sentenza, che, ai sensi dell'art. 2909 c.c., ha forza di legge tra le parti ed i loro eredi o aventi causa.

Come dire: se, ad esempio, il decreto viene emesso per intimare il pagamento dei mesi giugno, luglio ed agosto ed il conduttore non si oppone lasciando che divenga definitivo, successivamente non potrà dire di aver già pagato la mensilità di giugno prima dell'emissione del decreto per corrispondere solamente quelle di luglio e agosto.

Dura lex, sed lex, dicevano gli antichi: ma come mai tanta rigidità?

Ce lo spiega la Cassazione con la sentenza n. 13207, riprendendo un proprio consolidato orientamento che poggia le basi in una sentenza di quasi cinquant'anni fa.

Nel caso di specie il locatore aveva chiesto ed ottenuto emissione di un decreto ingiuntivo contro il conduttore della sua unità immobiliare per mancato pagamento dei canoni di locazione; questi non si era opposto tempestivamente e in un momento successivo lamentava l'erroneità della richiesta: a suo modo di vedere i canoni dovuto avevano una misura inferiore.

=> Con la procedura di sfratto non si pagano le tasse sui canoni di locazione mai percepiti

Si legge in sentenza che "il decreto ingiuntivo non opposto acquista autorità di giudicato, in relazione al diritto in esso consacrato, tanto in ordine all'esistenza e validità del rapporto dedotto, ai soggetti del medesimo ed alla prestazione dovuta, quanto alla inesistenza di fatti impeditivi, modificativi o estintivi, sicché la sua efficacia preclusiva non può non estendersi a tutte le relative questioni, impedendo che in un successivo giudizio avente ad oggetto una domanda fondata sullo stesso rapporto si proceda ad un nuovo esame di esse” (Cass. 26 giugno 2015 n. 13047).

Come dire: è l'opposizione a decreto ingiuntivo lo strumento unico attraverso cui il conduttore può fare valere le proprie ragioni. Diversamente il rischio è quello di dover pagare quanto intimato e non contestato.

=> Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione delibera assembleare.

Ciò, perché – si legge nella sentenza in esame che sul punto richiama tra gli altri un precedente del 1998 – il giudicato di accoglimento formatosi in conseguenza della mancata opposizione avverso un decreto ingiuntivo che intimava il pagamento di canoni di locazione arretrati “non si limita a fare stato, tra le stesse parti (ed i loro eredi o aventi causa), circa l'esistenza dei fatti costitutivi del diritto accertato, e cioè sull'esistenza e validità del rapporto corrente inter partes e sulla misura dei canone preteso, ma anche circa l'inesistenza di tutti i fatti impeditivi o estintivi, anche non dedotti, ma deducibili, quali quelli atti a prospettare l'insussistenza, totale o parziale, del credito azionato dal locatore a titolo di canoni insoluti, per effetto di controcrediti del conduttore per somme indebitamente corrisposte in ragione di maggiorazioni contra legem del canone” (Cass. 26 giugno 2015 n. 13207).

Può sembrare assurdo, ma in fondo è giusto così: ognuno deve avere cura dei propri interessi, non trascurando le modalità di tutela imposte dall'ordinamento giuridico.

condominio

Scarica Cass. 26 giugno 2015 n. 13207

Cerca: locazione decreto ingiuntivo

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antonietta 15
antonietta 15 venerdì 18 marzo 2016 alle ore 18:14

salve vorrei un'informazione il mio padrone di casa ha subito il pignoramento delle somme dell' affitto che io gli corrispondevo mensilmente ora mi chiedevo il mio contratto di locazione è scaduto io posso lasciare l' appartamento dando comunicazione all' avvocato nominato dal giudice,e posso trattenermi le quote di cauzione date al padrone di casa quando ho preso in affitto l' appartamento da quelle che dovrei versare all' avvocato per il decreto ingiuntivo??

Renato
Renato sabato 22 ottobre 2016 alle ore 20:49

Salve sono affittuario di un appartamento del Comune di Roma,il quale con raccomandata R/R/ mi invia un estratto conto a partire dal 1987 ad oggi di esposizione debitoria maturata tenendo conto del canone ed oneri ed accessori.Vorrei sapere da quale periodo è legittimo la richiesta

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