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Vendita delle terrazze condominiali e costituzione del fondo di manutenzione straordinaria
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Vendita delle terrazze condominiali e costituzione del fondo di manutenzione straordinaria

Il condòmino che non accede al fondo per la manutenzione straordinaria può impugnare la delibera?

Avv. Giuseppe Zangari 

La vicenda. La controversia in oggetto è estremamente singolare.

Dall'esame della sentenza - peraltro non del tutto chiara nell'esposizione dei fatti - pare evincersi che il condominio abbia deliberato di vendere le terrazze comuni ad alcuni condomini e utilizzato il ricavato dell'operazione per costituire un fondo cassa utile alla manutenzione delle facciate e degli esterni del fabbricato.

Un condomino decide di impugnare la delibera di costituzione del fondo in ragione del fatto che era stato escluso dalla fruizione di tale accantonamento rispetto agli altri condomini, lamentando quindi l'illegittimità del riparto delle spese.

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Detto in altri termini, l'assemblea parrebbe aver fatto confluire in un fondo le somme realizzate dalla vendita delle terrazze così da esentare alcuni condomini dall'obbligo di contribuire alle eventuali futute spese di manutenzione straordinaria - potendo questi giovarsi proprio della liquidità accantonata nel fondo -, ma non il ricorrente, che in caso di lavori avrebbe invece dovuto versare la propria quota di contribuzione.

Nel corso del giudizio si manifesta anche l'intervento di colui che, nel frattempo, ha acquistato l'immobile dall'attore divenendo il nuovo condominio, e ciò al fine di supportare la pretesa di quest'ultimo fruendone indirettamente dei benefici.

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La sentenza. Il Tribunale respinge le domande del ricorrente e dell'intervenuto (Trib. Roma, n. 21318/2018).

In primo luogo il Giudice capitolino, rigettando l'eccezione del condominio convenuto, ritiene che l'attore sia certamente legittimato all'impugnativa in quanto proprietario dell'unità immobiliare al momento della decisione assembleare: "alla data dell'adozione della delibera l'attore odierno rivestiva la qualità di condomino e conseguentemente si mostra legittimato ad avanzare l'impugnativa in esame anche al fine di escludere una propria responsabilità per il pagamento degli oneri di natura straordinaria derivanti dall'esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate già deliberati".

Nel merito, tuttavia, il Tribunale da ragione al condominio poiché la delibera stabiliva, tra l'altro, che la somma derivante dalla cessione sarebbe andata a beneficio dei soli condomini venditori, a prescindere dall'impiego di tale somma, mentre l'attore figurava tra coloro che avevano acquistato le terrazze condominiali e dunque correttamente ne era stato escluso.

A riprova di ciò, nel momento in cui l'attore ha a sua volta ceduto il proprio appartamento all'interveniente, ivi compresa la terrazza oggetto del contendere, egli ha potuto beneficiare dell'accantonamento nel fondo sotto forma di azzeramento di ogni debito di natura straordinaria nei confronti del condominio: "Da ciò ne consegue che nel momento in cui l'odierno attore ha provveduto ad alienare ha beneficiato degli importi in quanto venditore di terrazze, e tanto ciò è vero perché emerge dalla liberatoria del Condomino l'odierno attore non risulta più in debito per il pagamento degli oneri inerenti i lavori di natura straordinaria".

Per tale motivo, a parere del Giudicante, l'azione dell'attore risulta altresì priva di interesse giuridico, e dunque non meritevole di accoglimento: "…l'attore ha provveduto ad impugnare una delibera che (…) non ha nel suo contenuto alcuna statuizione a lui dannosa né è ravvisabile alcun interesse ad agire nell'impugnativa in esame".

=> Il fondo cassa per manutenzione straordinaria e per morosità. Disorientamenti giurisprudenziali.

L'intervento. Il Tribunale ritiene inoltre improponibile l'intervento dell'acquirente e nuovo condomino facendo leva sul fatto che il condominio aveva ratificato il contenuto della decisione impugnata in una successiva assemblea e che, in tale occasione, l'interveniente aveva manifestato il proprio assenso; ne consegue che quest'ultimo "alcuna doglianza può legittimamente avanzare avverso una delibera assembleare nei confronti della quale non ha manifestato alcun dissenso o si è astenuto per poter esercitare il proprio diritto di impugnativa, come richiede l'art. 1137 c.c. e che il suo atto di intervento alle ragioni dell'attore è privo di alcun fondamento e va respinto integralmente".

Conclusioni. Il condomino che non accede al fondo per la manutenzione straordinaria costituito con il ricavato della vendita delle terrazze condominiali non può impugnare la delibera rispetto alla quale non ha dissentito al momento dell'adozione, né può farlo l'avente causa acquirente dell'immobile che non ha espresso il proprio dissenso nella successiva delibera di ratifica della decisione.

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma n. 21318 del 5/11/2018

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