Nell'ambito del copioso e vario contenzioso che occupa i Tribunali in materia condominiale, le azioni esecutive promosse dai creditori del condominio per inadempimento al pagamento delle loro spettanze rappresentano un motivo di lite ricorrente.
Il Tribunale di Como (sentenza n.23 del 7 gennaio 2024) è stato investito dell'accertamento del diritto del creditore del condominio a chiedere e ricevere dall'amministratore (i) l'elenco dei condomini morosi, (ii) l'indicazione dei loro millesimi di proprietà, (iii) il dettaglio delle somme da ciascuno dovute in conformità ai criteri di riparto adottati, nonché (iv) i dati catastali degli immobili iscritti nel registro di anagrafe condominiale.
In proposito, avendo trattato in più occasioni l'argomento, è appropriato ricordare che, nonostante la normativa vigente imponga espressamente all'amministratore l'obbligo di comunicare al creditore le generalità ed i dati sopra richiamati, ad oggi, molti ignorano il carattere precettivo di cui all''art. 63, comma I e II, Disp. Att. c.c.
In proposito, preme evidenziate come l'adempimento a tale dovere presupponga la diligenza dell'amministratore, primariamente, nella tenuta del registro della anagrafe condominiale e, poi, anche ed in particolare, della la corretta contabilizzazione dei pagamenti ricevuti.
Invero, in difetto di detti necessari presupposti, la norma citata non potrebbe avere alcuna applicazione.
Al contempo, occorre evidenziare come la disposizione de qua, sia stata posta a tutela dei condomini che hanno assolto l'onere di pagamento della loro quota, in quanto quest'ultimi potranno essere chiamati a rispondere solo se il creditore abbia preventivamente agito nei confronti dei condomini insolventi.
Fatto e decisione
Una impresa individuale ha notificato al condominio, nella persona dell'amministratore pro tempore, decreto ingiuntivo, munito di formula esecutiva, con il quale è stato ingiunto il pagamento di una somma.
Il decreto ingiuntivo non è stato opposto, per cui è divenuto definitivo.
In proposito, risultando inevase le richieste inviate all'amministratore per avere i nominativi ed riferimenti utili dei condomini morosi, l'impresa individuale è stata costretta ad adire il Tribunale per ottenere la consegna degli stessi, sollevando anche istanza di fissazione di una somma a carico del condominio, nel caso di ritardo, qualora sia accolta la domanda proposta.
Il condominio non si costituito in giudizio, per cui il Giudice, previa verifica della corretta intervenuta notifica dell'atto introduttivo e del decreto di fissazione di udienza, ne ha dichiarato la contumacia.
Ritenuta la causa debitamente documentata, senza esigenza di ulteriore istruttoria, è stata disposta udienza di discussione, a seguito della quale è stata trattenuta in decisione.
Il Tribunale ha accolto il ricorso, per le ragioni, in appresso spiegate.
Art. 63 Disp. Att. c.c. e obblighi dell'amministratore
Premessa la legittimazione attiva della impresa individuale e quella passiva dell'amministratore in rappresentanza del condominio, nella fattispecie in esame non vi può essere alcuna esitazione in ordine alla fondatezza della domanda.
Sul punto, è chiaro e perentorio il disposto dell'art. 63, comma I, Disp. Att. Cod. Civ., ultimo periodo, introdotto dalla Novella del 2012, in aderenza al quale l'amministratore, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea, "[...] è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".
Ne deriva che, sull'amministratore grava un obbligo specifico a riferire tali dati, nella loro completezza, senza che possa essere accolta alcuna diversa interpretazione.
A tal riguardo, è confacente illustrare come le obbligazioni assunte dall'amministratore per conto dei singoli abbiano natura parziaria, per cui il creditore, una volta ottenuto il titolo che legittima e riconosce la sussistenza della sua pretesa di pagamento, qualora intenda proporre azione esecutiva per il recupero coattivo, può chiedere a ciascun condomino moroso il pagamento della sola quota dallo stesso dovuta.
Sotto tale profilo, è granitico l'orientamento della Giurisprudenza di Legittimità "Il creditore che intenda promuovere un'azione esecutiva nei confronti del singolo condomino, "pro quota", sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, deve previamente notificare il titolo in forma esecutiva a tale condomino, al fine di consentirgli lo spontaneo adempimento o le opportune contestazioni circa il proprio "status" di partecipe al condominio oppure circa la sua responsabilità per quella specifica obbligazione condominiale, pena la nullità del precetto, da denunciare nelle forme e nei termini di cui all'art. 617, comma 1, c.p.c., senza che sia necessario allegare e dimostrare alcun ulteriore pregiudizio, diverso da quello insito nel mancato rispetto della predetta formalità" (Cassazione civile sez. III, 27/06/2022, n.20590).
Nella vicenda che ci occupa, il condominio non ha mosso alcuna contestazione in relazione al credito ingiunto, come confermato dalla mancata opposizione al decreto ingiuntivo ritualmente notificato, per cui la richiesta avanzata in relazione alla comunicazione dei dati dei condomini morosi è legittima in quanto finalizzata a soddisfare il recupero del credito.
Misura coercitiva ex art. 614 bis c.p.c.
Al contempo, è altrettanto intellegibile che l'obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori, configurando un preciso ed infungibile facere, grava esclusivamente sull'amministratore, in quanto adempimento correlato al ruolo dal medesimo svolto, quale unico soggetto abilitato ad apporre integrazioni o modifiche al registro della anagrafe condominiale, nell'ipotesi di carenze o variazioni, nonché qualificato custode dello stesso.
In ultimo, nelle vertenze de quibus, è facoltà del creditore, promuovere l'istanza di cui all'art. 614 bis c.p.c., con la quale può chiedere, nei confronti dell'amministratore condominiale che abbia ignorato il precetto dell'art. 63, comma 1, Disp. Att. c.c., la applicazione di una misura coercitiva, ovvero la irrogazione di una sanzione pecuniaria nell'ipotesi in cui si rifiuti di conformarsi anche all'ordine del giudice, quale strumento di coercizione indiretta.
A conforto, la Giurisprudenza pronunciatasi sul tema di cui sopra ha affermato che "Ai sensi dell'art. 63 disp. Att. c.c., il condominio e per esso il suo amministratore ha l'obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso.
Merita pertanto accoglimento la richiesta di fissare, ai sensi dell'art. 614 c.p.c., una somma a carico del condominio per l'eventuale ritardo nell'esecuzione della condanna a tale comunicazione" (Tribunale Roma sez. V, 01/02/2017).
Sulla scorta delle osservazioni esposte, il Tribunale ha accolto la domanda riconoscendo il buon diritto del creditore a ricevere, integralmente, i dati di tutti i condomini morosi richiesti, propedeutici alla proposizione dell'azione esecutiva, nonché ha disposto, qualora detti dati non siano comunicati entro dieci giorni dalla notifica del provvedimento, la corresponsione di una somma per ogni giorno di ritardo nella esecuzione di tale adempimento, condannando il condominio alla refusione delle spese e competenze di lite.
