Il Tribunale di Pescara (sentenza n. 241 del 6 febbraio 2024) ha affrontato la ricorrente questione che attiene all'obbligo dell'amministratore di comunicare al creditore del condominio le generalità dei condomini morosi, ovvero di coloro che sono inadempienti al pagamento delle quote a loro spettanti.
Il tema impone la disamina di alcuni dei compiti che investono l'amministratore nello svolgimento del proprio incarico al fine della corretta gestione del condominio.
In particolare, appare opportuno ed utile richiamare il dettato normativo dell'art. 63, comma I e II, disp. Att. c.c. in relazione all'onere informativo posto a carico dell'amministratore per la giusta proposizione dell'azione esecutiva del terzo creditore contro i condomini che risultano insolventi nonché in ordine alla preventiva escussione di questi ultimi prima di procedere nei confronti di coloro che hanno saldato quanto dovuto.
È, dunque, propedeutico ad una compiuta analisi del caso concreto l'approfondimento dei precetti di cui alle richiamate norme ed all'esegesi delle stesse, in combinato disposto con le disposizioni che individuano i doveri dell'amministratore, per meglio comprendere la ratio della disciplina vigente come modificata in occasione della Riforma del Condominio.
La vicenda
Una società ha ottenuto decreto ingiuntivo, munito di formula esecutiva, contro un condominio con conseguente condanna di quest'ultimo al pagamento di una somma.
Non avendo contezza, nonostante le richieste avanzate, dei nominativi dei condomini morosi, la società creditrice ha promosso ricorso chiedendo la consegna da parte dell'amministratore dei dati anagrafici di ciascuno di essi nonché gli importi dovuti da ognuno con evidenza dei millesimi di proprietà di ciascuno per poter verificare la corrispondenza dell'importo da imputare.
Costituitosi in giudizio il condominio, nella persona dell'amministratore, ha eccepito di aver già comunicato alla società quanto richiesto a seguito della notifica del decreto ingiuntivo unitamente all'atto di precetto.
Il giudizio è stato definito, tenuto conto della documentazione prodotta senza ulteriore istruttoria, con l'accoglimento della domanda formulata dalla società creditrice, per le motivazioni in appresso illustrate.
Art. 63 disp. Att. c.c. e obblighi dell'amministratore
Per un inquadramento esaustivo dell'argomento de quo, non può mancare un breve cenno all'art. 1131, comma II, c.c., secondo cui "L'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto".
L'amministratore è, dunque, legittimato passivo nel contenzioso instaurato contro il condominio, quale soggetto destinatario di atti giudiziali o amministrativi che interessano le controversie nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., tra cui, in via principale e generale, quelle afferenti al pagamento dei creditori per obbligazioni assunte dal condominio (lavori, pulizia, utenze).
In questo contesto, si colloca anche la domanda dei creditori volta ad ottenere - sempre dall'amministratore - la comunicazione dei condomini morosi ai sensi e per gli effetti dell'art. 63, comma I, disp. Att. c.c., ultimo periodo, il quale prescrive "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".
In proposito, è confacente rammentare che tale dovere dell'amministratore è stato introdotto con la Legge n.212/2012 unitamente alla previsione, al II comma del medesimo articolo, della previa escussione dei morosi prima dei condomini adempienti.
Invero, l'art. 63, comma II, disp. Att. c.c., stabilisce che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
A tal riguardo, entrando nell'esame dei profili giuridici sottesi a fattispecie analoghe, la Giurisprudenza ha affermato, che "Le obbligazioni condominiali, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili ex parte debitoris, difettano del requisito dell'unicità della prestazione.
Per tale ragione, in assenza di una disposizione normativa diversa, tali obbligazioni non sono soggette al regime della solidarietà, ma a quello della parziarietà.
Così, il terzo creditore, ottenuto il titolo esecutivo, potrà promuovere l'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini nei limiti della rispettiva quota e a condizione che i condomini destinatari dell'azione siano morosi, secondo il principio della necessità della loro preventiva escussione dettato dall'art. 63 disp. att. c.c." (Tribunale Terni, 10/02/2020, n.119).
Ebbene, nella fattispecie portata all'attenzione del Tribunale di Pescara, il credito azionato in via monitoria dalla società è pacifico, in quanto non opposto.
La debenza della somma ingiunta non è, quindi, in discussione, per cui la domanda formulata all'amministratore è atta a consentire l'esecuzione per il recupero delle somme dovute nei confronti dei condomini morosi in aderenza al dettato normativo riportato e nel rispetto dello stesso.
Posto ciò, è di tutta evidenza come, essendo l'amministratore l'unico soggetto legittimato alla comunicazione dei dati dei condomini morosi, tale adempimento risulti strettamente correlato agli obblighi che assume con il suo ruolo e funzione.
Ne deriva, altresì, che l'inottemperanza dell'amministratore alla richiesta del terzo creditore configura una sua diretta responsabilità verso i medesimi.
Il tutto è ancora più intellegibile se si considera che il disposto normativo dell'art. 63, comma I, disp. Att. c.c. prescrive un obbligo di collaborazione con il creditore motivo per cui il suo ingiustificato rifiuto è da intendersi come contrario al canone di buona fede.
A conferma, l'orientamento della Giurisprudenza è consolidato nel ritenere che "La comunicazione, da parte dell'amministratore, dei dati relativi ai condomini morosi in favore dei terzi creditori del condominio è doverosa, venendosi a configurare, siffatto incombente, alla stregua di un vero e proprio obbligo di cooperazione e protezione a tutela di chi, vantando un credito nei riguardi del condominio, senza quei dati non sarebbe messo nelle condizioni di realizzare parziariamente il suo credito" (Tribunale Palermo sez. II, 02/05/2016).
Registro Anagrafe Condominiale
Fermo quanto sopra, già di per sé assorbente, è appropriato, in questa sede, ricordare che l'obbligo di provvedere alla comunicazione da parte dell'amministratore ai terzi creditori appare ancor più stringente, attuale e concreto laddove il medesimo ha, tra i suoi compiti, quello della corretta tenuta del registro dell'anagrafe condominiale.
È noto che ex art. 1130, comma I, n. 6 c.c., l'amministratore ha l'onere di tenere, riportare e, aggiornare sul registro di anagrafe condominiale "[...] le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio".
Il suddetto adempimento è di indefettibile importanza per la gestione condominiale ritenuto che determina il puntuale esercizio delle incombenze che gravano sull'amministratore, quali, l'invio dell'avviso di convocazione della assemblea condominiale.
Parimenti, una volta che il registro è stato redatto, ogni condomino è onerato di riferire all'amministratore ogni modifica della situazione sia formale che sostanziale, relativa all'immobile.
A titolo esemplificativo ma non esaustivo, il cambio di residenza del proprietario, le generalità del conduttore/comodatario/usufruttuario ed ogni successiva variazione nella intestazione di detti contratti, come anche la vendita dell'immobile in occasione della quale l'amministratore deve rilasciare una dichiarazione sull'avvenuto pagamento delle quote di competenza sino al rogito.
Detti mutamenti devono essere comunicati all'amministratore, entro sessanta (60) giorni, proprio per poter consentire a quest'ultimo l'amministrazione del condominio stesso.
A conforto, non possiamo ignorare, infatti, che ove un condomino ometta dette informazioni all'amministratore quest'ultimo ha il potere di sollecitarne l'invio e, in caso di omissione, decorsi trenta (30) giorni, poterle reperire imputando i costi per tale attività al condomino renitente
