Alle volte sorgono difficoltà tra il condominio ed un soggetto terzo. Ad esempio, il contrasto potrebbe nascere poiché si contesta la buona esecuzione di un appalto oppure perché, semplicemente, l'assemblea non si riunisce validamente per approvarne la spesa.
In questi casi, come in altri, il terzo creditore, in forza del contratto stipulato con l'amministratore, consapevole di aver adempiuto correttamente a propri doveri, potrebbe ottenere titolo per poi agire, esecutivamente, per il soddisfacimento del proprio diritto.
Si tratterebbe, però, di un'azione esecutiva che andrebbe promossa non senza rispettare un determinato principio: verso il condòmino moroso è giusta l'azione esecutiva, ma solo nei limiti della sua quota.
È quanto emerso, ancora una volta, dalla sentenza del Tribunale di Perugia n. 695 del 19 giugno 2020, la quale è stata emessa per la risoluzione di un'opposizione avverso un'esecuzione, precedentemente, attivata da una società creditrice di un fabbricato sito in zona.
Evidentemente, quindi, l'argomento in esame, per quanto possa essere già noto a molti, non è, poi, così chiaramente percepito. Ci sono, infatti, ancora molti creditori condominiali che promuovono l'azione esecutiva nei confronti del singolo condomino moroso, prospettando il recupero dell'intera somma e non soltanto la quota parte del soggetto aggredito.
Pertanto, vediamo insieme cosa ha precisato a riguardo il magistrato umbro.
Condòmino moroso, giusta l'azione esecutiva, ma solo nei limiti della quota: il caso
Dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo, diventato esecutivo, nei confronti di un condominio, un terzo creditore notificava un atto di precetto ad un singolo proprietario del fabbricato debitore.
Questi, però proponeva opposizione, poiché, tra le varie motivazioni, la somma oggetto del precetto era pari all'intero credito dovuto e non alla quota parte a carico dell'opponente, in proporzione al valore millesimale della sua proprietà.
L'azione legale in questione aveva un buon esito.
Recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi
In particolare, durante il procedimento, nel quale era chiamato in causa anche il condominio, emergeva il valore millesimale della proprietà del proprietario opponente e, di conseguenza, si calcolava la parte del debito di quest'ultimo.
Pertanto, in applicazione dei principi giuridici ritenuti prevalenti in materia e dell'esatta quantificazione dell'onere a carico del soggetto coinvolto, il giudice accoglieva l'opposizione e dichiarava inefficace il precetto per la parte eccedente la quota del singolo condòmino. Di seguito capiremo il perché.
L'obbligo verso il condominio grava pro quota sul singolo proprietario
Il magistrato competente a dirimere la controversia in oggetto, senza discostarsi dall'orientamento giurisprudenziale prevalente, ha, essenzialmente, aderito al seguente principio, più volte espresso dalla Cassazione: «l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l'intero sugli stessi (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8530 del 27/09/1996; Sez. 2, Sentenza n. 5117 del 19/04/2000; Sez.
U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 14530 del 09/06/2017)».
Infatti, il Tribunale di Perugia, in applicazione della regola poc'anzi descritta, ha ripreso questo ragionamento: «L'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato (…); nel caso in cui il creditore proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà opporsi all'esecuzione (…) deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore; (…) in tal caso sarà l'opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale: se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22856/2017 del 29/09/2017)».
Pertanto, alla luce della sentenza qui in esame e dei richiami giurisprudenziali in essa contenuti, appare opportuno ricapitolare le regole che il creditore di un condominio deve rispettare nell'azione esecutiva contro il singolo condomino moroso.
Recupero crediti condominiali e responsabilità dell'amministratore
Azione esecutiva del terzo contro il condomino moroso: le regole
Se sei creditore verso un condominio e il tuo diritto, per quanto fondato su un contratto, non è stato rispettato, per avviare l'azione coattiva di recupero delle somme a te dovute non dimenticare queste regole:
- il titolo per l'inadempimento subito va ottenuto contro il condominio (ad esempio, un decreto ingiuntivo esecutivo), ma è poi azionabile nei confronti dei vari condòmini (ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20304 del 14/10/2004);
- il credito complessivo grava, pro quota, sui singoli proprietari del fabbricato. Non esiste solidarietà tra questi e pertanto non puoi chiedere l'intera somma al singolo condòmino;
agisci solo nei riguardi di chi, al momento in cui è sorta l'obbligazione, apparteneva alla compagine condominiale. Per i debiti nei confronti di soggetti terzi al condominio non c'è, infatti, solidarietà tra il vecchio e il nuovo proprietario di un immobile facente parte di un edificio (Cass. civ. ord. n. 12580 del 25 giugno 2020);
- procedi prima verso chi non ha pagato la propria quota, altrimenti incorri nella violazione dell'art. 63 co. 2 disp. att. c.c. . I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini»;
- quando ti attivi per l'esecuzione coattiva contro il singolo condòmino, contestualmente all'atto di precetto o prima di esso, devi notificargli il titolo (anche se si tratta di un decreto ingiuntivo e ciò, indipendentemente, dalla regola sancita dall'art. 654 cpc - ex multis Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 8150 del 29/03/2017);
- se commetti l'errore di voler recuperare l'intera somma da un particolare condòmino moroso, ti esponi ad un'opposizione fondata ed alla conseguente perdita di tempo. Comunque, in caso di accoglimento, l'atto di precetto non è totalmente inefficace, ma solo per la parte eccedente la quota dovuta dal debitore esecutato e calcolata in relazione al valore millesimale della sua proprietà. Tuttavia, rischi, quanto meno, la compensazione delle spese.
