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Recupero crediti condominiali e responsabilità dell'amministratore
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Recupero crediti condominiali e responsabilità dell'amministratore

Responsabilità dell'amministratore per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condomino moroso può essere perseguito legalmente per ottenere, eventualmente anche per via esecutiva, il pagamento di quanto dovuto.

In tal senso è chiarissimo il primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale:

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".

La giurisprudenza ha sostanzialmente esteso la portata della norma specificando che "il verbale di un'assemblea condominiale contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l'ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 21 novembre 2000 n. 15017 in Giust. civ. Mass. 2000, 2393).

Come dire: se non c'è il piano di riparto il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo anche se non provvisoriamente esecutivo. Spesso è così. Può accadere che l'assemblea autorizzi l'amministratore ha spendere una determinata somma per un lavoro, ma che non si approvi anche il riparto, semplicemente perché non c'è ancora l'incarico a chi deve eseguire l'opera ovvero prestare il servizio.

Torniamo a noi.

Recupero crediti, la tempistica

Entro quanto tempo dev'essere intrapresa l'azione legale di recupero del credito?

Il nono comma dell'art. 1129 c.c. afferma che:

"Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".

L'esercizio si chiude a gennaio? Entro giugno l'amministratore deve iniziare l'azione legale per recuperare il credito dal condomino moroso, salvo espressa dispensa assembleare.

L'azione utilizzabile è anche quella di cui parla l'art. 63 disp. att. c.c. In buona sostanza se non v'è stata approvazione del rendiconto, l'amministratore potrà agire anche attraverso un'ordinaria azione civile.

In tal caso, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010, l'azione dovrà essere preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione, che invece è facoltativo nel caso di azione monitoria, ossia nel caso di ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento.

Agire in giudizio contro un condòmino moroso è scelta discrezionale dell'amministratore. Perché?

Recupero crediti, le responsabilità dell'amministratore

Non agire nel rispetto di quanto stabilito dalla legge vuol dire rendersi inadempiente rispetto ad un proprio preciso obbligo.

Ciò solo, tuttavia, non rappresenta grave irregolarità dalla quale può discendere le revoca giudiziale o almeno non è una causa automatica di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria.

Rappresenta tale irregolarità, ai sensi dell'art. 1129, dodicesimo comma n. 6, c.c. "qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva".

In buona sostanza è necessario operare una distinzione tra inizio dell'azione legale di recupero del credito e sua mancata diligente cura.

Nella prima ipotesi, infatti, delle valutazioni di opportunità valutabili caso per caso (es. il condomino è proprietario solo di quell'immobile che è sta per essere venduto all'asta per soddisfare il credito della banca e intervenire nella procedura rappresenterebbe solamente un costo) possono portare a non agire.

Nella seconda ipotesi, invece, non curare quanto già azionato (ferma restando la stessa situazione descritta nell'esempio appena illustrato) comporta una valutazione automatica di grave irregolarità nella gestione.

Recupero crediti, la valutazione delle responsabilità dell'amministratore

Ad ogni buon conto, è bene precisare che dato il chiaro dettato dell'art. 1129 c.c. il quale specifica che l'Autorità Giudiziaria può revocare l'amministratore, che la revoca, nel caso sia astrattamente configurabile una grave irregolarità nella gestione, non è automatica né tanto meno obbligatoria, ma deve comunque essere vagliata.

Ciò, si diceva, vale anche per l'omessa attivazione per il recupero dei crediti. Cosa non ha fatto l'amministratore?

Non ha promosso l'azione giudiziaria? Perché ?

Nemmeno il sollecito stragiudiziale ? Qual è la ragione?

Il vaglio del Tribunale serve a comprendere se da quelle omissioni è derivato un effettivo pregiudizio per il condominio, sia in relazione ai rapporti con i fornitori, sia guardando al rapporto col condòmino, nell'ottica della possibilità concreta e reale di attivarsi per ottenere le somme da questi dovute.

Così, ad esempio, in un provvedimento del marzo 2020, la Corte di Appello di Torino, chiamata a decidere sul reclamo nell'ambito di un procedimento di revoca giudiziale anche in relazione a formali scorrettezze nell'uso del conto condominiale ha affermato che «seppur in linea di principio il transito di somme dal conto condominiale a quello personale dell'amministratore possa, su un piano astratto, integrare una delle possibili forme di quella confusione fra patrimoni che la norma contestata mira a scongiurare, è pur sempre necessario - in una preferibile ottica sostanzialistica - verificare, caso per caso, se tale gestione "promiscua" dei conti sia avvenuta in modo occulto, in violazione, cioè, dei criteri codicistici che disciplinano la tenuta del conto corrente condominiale» (Corte di Appello di Torino 9 marzo 2020 n. 31).

L'ottica sostanzialistica: giusto censurare l'omesso recupero crediti, se questi ha causato danni. Ma se così non è stato?

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