La morosità in condominio è un serio problema. No, non vogliamo fare retorica.
La serietà sta nel fatto che il mancato pagamento delle somme scompensa sempre le finanze condominiali. Certo, finché si tratta di piccoli importi, gli scompensi sono minimi. Eppure, siccome il condominio non accumula ai fini di risparmio ma di spesa, ciò che entra esce, a meno che le spese alla fine dell'anno non siano inferiori a quelle preventivate, qualcosa rimarrà scoperto.
O l'amministratore non avrà preso il suo intero compenso, o qualche fornitore sarà rimasto insoddisfatto, o vi saranno state delle anticipazioni.
Molto spesso le morosità assumono dimensioni consistenti, per incuria nella riscossione, ovvero per la presenza di spese straordinarie elevate. Tantissime altre volte, però, le morosità sono per piccoli importi.
Una, due mensilità al massimo. Eppure questi importi sommati tra di loro per la presenza di due o più morosi creano difficoltà.
Morosità condominiale per piccoli importi, il quesito
Nonostante ciò, alle volte è proprio l'esiguità dell'importo specifico a far temporeggiare. È possibile che un condomino moroso possa farla franca perché il credito del condominio è troppo basso?
Ciò, nonostante l'emissione di un decreto ingiuntivo non impugnato e quindi di fronte a quello che ha lo stesso valore di una vera e propria sentenza definitiva di condanna?
Il recupero crediti non giustifica le telefonate insistenti e continue nei confronti del debitore
Se l'è chiesto un amministratore che ci ha girato il seguente quesito:
"La morosità di un condomino è un vero problema in particolar modo se parliamo di cifre non eccessive.
Il mio caso è di un condomino che ha un debito di circa 500 €, fatta tutta la procedura si è arrivati all'atto ingiuntivo ma da circa 1 anno siamo all'oscuro. Il condomino non ha ritirato l'atto, non ha alcunché su cui poter eseguire un pignoramento mobiliare (si tratta di un box). Quanto ad un eventuale pignoramento immobiliare, l'avvocato mi ha sconsigliato l'azione per due motivi:
- il primo perché la cifra è minima per un pignoramento immobiliare e, secondo punto, la spesa da sostenere è molto più costosa di quanto il condominio è creditore;
- secondo l'avvocato la pratica di pignoramento immobiliare costa circa 2000€.
Cosa deve fare un amministratore in questi casi?
Solamente dire agli altri condomini anticipare il vecchio debito e pagare il corrente in attesa della vendita dell'immobile? Se ci sono suggerimenti sono contento di riceverli".
Morosità condominiale per piccoli importi, come comportarsi?
Casi del genere sono all'ordine del giorno. Molti condomini, furbescamente, restano morosi di piccole cifre ben sapendo che il più delle volte per l'amministratore e quindi per la compagine "l'impresa non vale più della spesa".
Parlando di un'esperienza personale, mi è capitato di accingermi a depositare un decreto ingiuntivo per non più di € 150,00, ben sapendo che il condomino debitore non aveva altro bene aggredibile se non la casa. Fortuna ha voluto che il moroso si ravvedesse appena in tempo per evitarmi un'azione monitoria sicuramente defatigante e magari per nulla fruttuosa.
Quanto detto, però, è bene evidenziarlo, vale in un'ottica di miglior risultato nel minor tempo ed al minor costo (anticipato ma poi comunque recuperabile) possibile.
Che cosa vuol dire ciò?
Che effettivamente per importi di piccolo valore le azioni esecutive rischiano di essere lunghe e molto costose.
Il fondo cassa morosi può essere costituito dall'assemblea condominiale?
Solamente il contributo unificato per i processi di esecuzione mobiliare di valore inferiore a € 2.500,00 è pari ad € 43,00. Per i processi di esecuzione immobiliare, invece, solo di contributo unificato la procedura costa € 278,00.
A questi vanno aggiunti tutta una serie di costi (bolli, spese di notifica, anticipazioni onorari avvocato, istanze di vendita, eventuali costi degli ausiliari giudiziari, ecc.) che, fino alla soddisfazione del credito, devono essere anticipati dal condominio.
Il tutto, in entrambi i casi, senza la certezza di avere soddisfazione delle proprie ragioni creditorie. E se non si ha soddisfazione del credito, allora le spese anticipate ed il compenso dell'avvocato restano in capo al creditore procedente
Un pignoramento mobiliare, infatti, non sempre consente di realizzare grandi cifre (si pensi ad un arredamento low cost) o di reperire un grande mole di beni (posto che il codice di procedura civile sancisce l'impignorabilità di diverse cose (cfr. art. 514 c.p.c.).
Il pignoramento immobiliare, invece, vede il credito del condominio tra quelli così detti chirografari (senza alcuna garanzia); ciò vuol dire che in presenza di una banca o comunque di un credito privilegiato molto più alto, quello della compagine rischia di andare "a carte quarantotto".
Il consiglio per gli amministratori, al di là della singola azione, è quello di stimolare i condomini a pagare tramite bonifico in modo da avere la possibilità, ove mai sorgessero stati di morosità, di aggredire il conto tramite un pignoramento presso terzi. Così non facessero, comunque, grazie al disposto di cui all'art. 492-bis c.p.c., ottenuto il decreto ingiuntivo sarebbe comunque possibile presentare istanza all'Autorità Giudiziaria per avere l'autorizzazione a domandare all'Agenzia delle Entrate presso quali entri creditizi il condomino intrattiene rapporti finanziari, ad esempio di conto corrente.
Per le situazioni di morosità non dovute a reale crisi di liquidità del condomino, si tratta della soluzione migliore.
Negli altri casi, davvero si può arrivare all'assurdo di dover dire agli altri condomini: "anticipate voi le spese che poi ci si rifà al momento della vendita ad esempio sul compratore?".
La solidarietà è una delle opzioni che, però, per essere valida dev'essere accettata da tutti i condomini. L'amministratore può porla all'attenzione dell'assemblea spiegando quali sono i costi e le possibilità di soddisfazione del credito nel caso di azione esecutiva, ma se i condomini non sono d'accordo la strada è una ed una sola: proseguire l'azione giudiziaria, costi quel che costi.
In buona sostanza, l'amministratore non può sospendere un'azione di recupero del credito perché costa troppo se tutti i condomini non gli dicono di non andare avanti: diversamente risulterebbe inadempiente e rischierebbe di vedersi attaccato per i danni arrecati alla compagine.
È bene ricordare, infatti, che ai sensi dell'art.1129, dodicesimo comma, c.c. rappresenta grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore:
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- e qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva (cfr. nuovo art. 1129, dodicesimo comma nn. 5 e 6 c.c.).
